上海
期待已久的上海商辦市場重磅政策終于落地了。7月31日，上海發布《上海市工商業項目土地使用權續期工作指導意見（試行）》的通知，對長期以來大家特別關注的商辦類非住宅用地續期的費用及期限問題都有明確，更重要的是這將對商辦資產的估值邏輯產生重大影響。同策研究院院長宋紅衛先生分以下兩個方面進行解讀：
01
上海商辦類土地續期的若干問題
①土地續期方式
政策明確土地續期方式有兩種：到期續期、提前續期。到期續期是指土地剩余年限不足3年，就要準備開始續期。提前續期是指土地剩余年限不足總年限的一半，可以提前續期。比如說40年土地使用權的剩余年限不足20年，就可以定義為提前續期。提前續期的項目有一個要求，那就是資產的經營狀況要良好，用地績效比較突出，并且未來還有長期投資的計劃。
②土地續期供地模式
續期供地模式也分兩種：協議出讓、協議租賃。提前續期的基本是協議出讓，協議租賃模式可到期續期，也可提前續期。
③土地續期時間長度
續期時間長度有上限也有下限。政策規定項目剩余的年限與續期出讓（租賃）的年限不能超過該土地用途法定的最高出讓年限。舉個例子，有些商辦類土地使用年限為40年。比如現在使用權已經有30年，剩余年限僅剩10年，那么未來最高可續期的時間長度就是30年。同時續期也不能太短，文件也明確規定土地續期至少5年起。如果是協議租賃模式的話，最長不超過20年。
④土地續期價格（重要）
土地續期出讓價格跟項目績效有直接關系。也就是出讓價格需要參考項目運營情況以及對投資和稅收的貢獻。核心原則是續期價格不能低于區域內基準地價的70%，簡單理解為下限是基準地價的7折。
⑤土地續期費用繳納方式（重要）
續期土地出讓價款繳納期限，原則上不超過一年。經區（管委會） 集體決策，特殊項目可在兩年內繳清。出讓合同簽訂后一個月內，須繳納土地價款的50%。如果是租賃協議的，應該按照協議約定，比如每年、每半年繳納一定金額，但是要一次性繳納。
02
新政對上海商辦資產估值影響重大
一直以來，臨期商辦資產因續期政策不明確，估值普遍存在30%以上的隱性折損，新政后不確定性變成了確定性，資產價格的估值會修復重構。
資產重估對兩類資產有明顯利好。第一類是核心區域且運營狀況良好的資產。因為按照收益法估值，剩余年限越臨近，估值跳水越明顯。新政后，估值更多取決于地段、運營能力和現金流，優質資產價值評估會提高。
第二類是REITs類資產。首先，REITs類資產的覆蓋面會進一步擴大，未來退出的通道會更通暢。其次，一般土地使用年限低于20年的不動產，cap rate受年限沖擊過大，越臨期cap rate價值會越高，資本化率太高會導致很多項目難以通過REITs來盤活。續期政策的出臺消除了這一風險因素，資產估值的錨將被重新校準，再回歸到運營能力和現金流上來。同時，政策還給REITs資產開辟了綠色通道文件，明確擬發REITs的資產申請年限可以根據項目實際情況確定，可以簡化優質項目資產的核定程序，這樣可以省掉大量行政審批的時間成本。
最后，商辦類土地項目續期政策的落地，對于整個行業來講是個重要利好。既是土地制度進一步完善的體現，同時，還改變了大宗資產交易、金融機構融資抵押評估和風控的傳統邏輯，能夠使得資產價值修復，企業抵押融資成本下降，持有商辦類資產的市場主體可以獲得更充足的流動性。但也需注意低效資產可能面臨更大的折價壓力，甚至失去流動性。
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