河北
來源：市場資訊
（來源：AdvancedForum）
關(guān)于土地續(xù)期的討論，公眾號已有過多篇文章：
關(guān)于土地續(xù)期，業(yè)內(nèi)有一個觀點是：政府決策需具備合理性，土地續(xù)期只能臨期續(xù)期。
7月29日，天津南開大悅城公募REIT招募書掛網(wǎng)，招募書披露，項目地塊原使用權(quán)期限為2000年-2050年。今年7月3日，項目公司與天津規(guī)自局簽署了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，用地使用權(quán)出讓期限續(xù)期滿40年，出讓期限截止日期至2066年6月23日。
公司于2026年7月3日與天津市規(guī)劃和自然資源局就津南南2000-094號地塊簽訂《天津市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同補充合同(五)》，就宗地中B、C地塊商業(yè)用地國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓期限續(xù)期滿40年并補繳土地出讓價款。
7月3日，天津規(guī)自局官網(wǎng)就此事項做了公示，明確使用權(quán)期限截止至2066年。
根據(jù)公示內(nèi)容和招募書披露，項目不是在原土地出讓合同到期節(jié)點（2050年）續(xù)接，是按照現(xiàn)在的時間節(jié)點起算，出讓40年使用權(quán)（2026-2066年）。
這種方式有效的規(guī)避了前述“合理性”的問題，不是現(xiàn)在出讓20多年后的土地使用權(quán)，是按照現(xiàn)在的市場評估價把40年用地使用權(quán)重新出讓一次。。
關(guān)于續(xù)期地價標準，筆者多方了解，天津存在續(xù)期政策，但文件性質(zhì)為“非公開”，無法從公開渠道獲取。非官方渠道（不一定準確）獲知的計算方式是根據(jù)評估價計算新出讓地價，原土地合同剩余的年限折現(xiàn)，新的總地價減去原來剩余地價就是需要補繳的地價。
也就是說，可能對于大悅城而言，要補的地價不僅僅是2050-2066年這一段的續(xù)接地價（按全額計算），還有2026-2050年間的差額地價（按價差計算，和26年前對比大概率需要補繳）。
所以這種續(xù)期方式雖然可以解決合理性問題，但企業(yè)要付出“差額地價”的代價。至于這個“代價”是否值得，企業(yè)還是需要“算賬”。
做一個簡單粗暴的“粗算”，根據(jù)招募書披露，天津大悅城估值65.01億元，運營凈收益加回資本性支出的資本化率為5.41%。續(xù)期前天津大悅城剩余期間為24年，如對標成都大悅城，Caprate取值6.4%，估值應(yīng)為55億元左右，相差約10億。
可以理解為續(xù)期給天津大悅城帶來的估值增長是10億元，如果補繳的地價低于10億元，續(xù)期就是值得的。
根據(jù)天津市2022年頒布的城鎮(zhèn)基準地價，天津大悅城所處區(qū)域土地級別為1級，自持商業(yè)樓面基準地價為7,446元/㎡，恰好為天津自持商業(yè)基準地價最高的區(qū)域。
假設(shè)出讓地價等于基準地價（注意是假設(shè)），按照地面商業(yè)建筑面積16.03萬㎡（未找到計容建面，商業(yè)建面與計容建面相近）概算，地價為11.94億元，再扣減第一份土地出讓合同中土地剩余年限折現(xiàn)，補繳地價大概率低于10億元。
需再次說明，以上很多信息僅為推測，不一定準確。
天津大悅城的續(xù)期方式具備示范效應(yīng)，雖然對于算賬不是那么“完美”，但也是探索出了新的解決路徑。
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