大量小區(qū)泳池閑置，免租金都沒(méi)人接手，廣州有小區(qū)：已改造重開(kāi)

來(lái)源：市場(chǎng)資訊

（來(lái)源：廣州日?qǐng)?bào) 廣州日?qǐng)?bào)）

炎炎夏日，小區(qū)游泳池原本是人聲鼎沸的景象。但記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，很多廣州小區(qū)游泳池卻并未開(kāi)放。由于運(yùn)營(yíng)成本、安全要求等原因，廣州市內(nèi)一些小區(qū)的配套游泳池已經(jīng)閑置許多年。在體育設(shè)施線上轉(zhuǎn)手平臺(tái)，有近百家小區(qū)游泳池急尋下家。不少小區(qū)的物業(yè)管理方焦急地為小區(qū)游泳池尋找運(yùn)營(yíng)方。

業(yè)內(nèi)人士表示，小區(qū)游泳池閑置并非廣州獨(dú)有，國(guó)內(nèi)很多城市都有此類(lèi)現(xiàn)象，盤(pán)活閑置的小區(qū)游泳池，需要業(yè)主、物業(yè)公司、經(jīng)營(yíng)方共同形成合力。

大量小區(qū)泳池閑置

線上平臺(tái)近百家小區(qū)泳池急尋下家

免租金都沒(méi)人接手

記者連日來(lái)在廣州市走訪發(fā)現(xiàn)，小區(qū)游泳池廢棄閑置的現(xiàn)象在廣州十分普遍。位于海珠區(qū)的保利花園小區(qū)室外游泳池曾經(jīng)是住戶們夏天消暑的好去處，然而到了今天，業(yè)主們只能干看著空蕩蕩的泳池，池邊甚至成了公共晾曬區(qū)。在泳池兩邊，有市民拉起繩子，晾起了衣服。

在海珠區(qū)富麗銀禧小區(qū)，一個(gè)小游泳池內(nèi)基本干涸，僅有淺淺一層積水。“積水就容易孳生蚊蟲(chóng)。”小區(qū)住戶說(shuō)。業(yè)主們希望泳池重新開(kāi)放，但要找到接手的單位并不容易。

就連不少大型成熟社區(qū)的游泳池也出現(xiàn)閑置。有著上萬(wàn)名業(yè)主的天河華景新城游泳池今年不開(kāi)了。偌大的泳池空空蕩蕩，池底全是污漬。遇到下雨天，泳池內(nèi)還會(huì)出現(xiàn)積水。直到現(xiàn)在，小區(qū)室外游泳池依然沒(méi)有找到“下家”。

廣州閑置的游泳池有多少？某體育設(shè)施線上轉(zhuǎn)手平臺(tái)顯示，需要轉(zhuǎn)手尋找下家的游泳池有近百家。這些泳池的面積從200多平方米到5000平方米不等，游泳池的招租價(jià)格也十分便宜，多數(shù)游泳池的招租價(jià)格只有幾萬(wàn)元一年，有些不需要轉(zhuǎn)讓費(fèi)招租。番禺區(qū)朗陶居小區(qū)游泳池面積有600平方米，招租價(jià)格僅為4.5萬(wàn)元/年。該小區(qū)物業(yè)工作人員介紹說(shuō)，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)是“白菜價(jià)”了，如果是2020年以前，租金至少20萬(wàn)元/年。

花都區(qū)觀湖國(guó)際小區(qū)的游泳池目前也因閑置，正在線上平臺(tái)招租中。泳池運(yùn)營(yíng)方介紹說(shuō)，該小區(qū)為有1300多位住戶的大型社區(qū)，小區(qū)內(nèi)有200多位幼兒生源，周邊有4所學(xué)校環(huán)繞，但因?yàn)楣具\(yùn)營(yíng)的游泳池過(guò)多，所以現(xiàn)在急需轉(zhuǎn)手。此次泳池轉(zhuǎn)手不需要轉(zhuǎn)讓費(fèi)，只需要每年3萬(wàn)元租金。

小區(qū)泳池閑置在全國(guó)都很普遍

廣東省物業(yè)管理協(xié)會(huì)黨支部書(shū)記賀栩模表示，小區(qū)泳池閑置的情況不只廣州存在，在全國(guó)的住宅小區(qū)都是普遍現(xiàn)象。在他看來(lái)，小區(qū)游泳池之所以大面積閑置，有多方面的原因。

一是?成本收益失衡?：?jiǎn)卧滤姟⑷斯ぃǔ肿C救生員）、消毒及維保等剛性支出常超10萬(wàn)元，但露天泳池年有效經(jīng)營(yíng)期僅3-4個(gè)月，僅靠業(yè)主低票價(jià)或培訓(xùn)費(fèi)難以覆蓋，所以，很多小區(qū)游泳池“免租”也無(wú)人愿意接手。

二是合規(guī)與安全門(mén)檻飆升?：經(jīng)營(yíng)者需具備“高危險(xiǎn)性體育項(xiàng)目許可證”，救生員配比要求提高，250-500平方米的游泳池，通常需要配備4名救生員，疊加水質(zhì)檢測(cè)、公眾責(zé)任險(xiǎn)等費(fèi)用，使盈虧平衡點(diǎn)大幅抬高，物業(yè)公司因無(wú)資質(zhì)或擔(dān)心運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，而直接關(guān)停。

三是市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)性收縮?：消費(fèi)者更傾向體驗(yàn)好、四季開(kāi)放的室內(nèi)恒溫館，很多小區(qū)的露天池因水質(zhì)難控、受天氣影響大而被淘汰。

四是設(shè)施老化與改造困境?：很多建成多年的泳池設(shè)備陳舊、滲漏破損，翻新需動(dòng)用維修資金或自籌資金；而改造屬“改建重建”，需“雙三分之二參與、雙四分之三同意”的業(yè)主參與表決，協(xié)調(diào)難度較大。

廣東省物業(yè)管理協(xié)會(huì)副監(jiān)事長(zhǎng)、韶關(guān)市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)吳宇勛表示，廣東深圳、中山、東莞、佛山、韶關(guān)等城市也都存在小區(qū)游泳池閑置的現(xiàn)象，是全國(guó)普遍性的問(wèn)題。“因?yàn)橛境亟?jīng)營(yíng)成本高、風(fēng)險(xiǎn)大，盤(pán)活小區(qū)廢棄泳池的難度也很大。”他說(shuō)。

盤(pán)活小區(qū)泳池先過(guò)三道關(guān)

賀栩模也表示，如果小區(qū)游泳池屬于開(kāi)發(fā)商，那么，盤(pán)活游泳池的責(zé)任主要在開(kāi)發(fā)商，如果小區(qū)游泳池屬于小區(qū)配套設(shè)施，則其屬于全體業(yè)主共同所有。如果要對(duì)游泳池及公共區(qū)域進(jìn)行改造，或者進(jìn)行功能轉(zhuǎn)變，需要征集全體業(yè)主的意見(jiàn)，需要花費(fèi)較長(zhǎng)時(shí)間。要盤(pán)活閑置的游泳池，需要過(guò)幾道關(guān)：

第一，游泳池通常屬于小區(qū)規(guī)劃的公共配套設(shè)施，計(jì)算在業(yè)主的公攤面積里，則該小區(qū)游泳池的產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有，對(duì)閑置游泳池進(jìn)行改造，可能需要?jiǎng)佑梦飿I(yè)維修資金。根據(jù)《廣州市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》，物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。難度極大。

第二，如果對(duì)小區(qū)游泳池進(jìn)行改造或功能轉(zhuǎn)變，則屬于民法典中需要“雙3/4”同意的情形，需要征集業(yè)主意見(jiàn)。民法典明確規(guī)定，改造小區(qū)游泳池屬于改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，且應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。很多小區(qū)游泳池長(zhǎng)期“吃灰”，就是卡在這里。

第三，要解決室內(nèi)游泳池和室外游泳池聯(lián)合對(duì)外出租時(shí)產(chǎn)權(quán)不統(tǒng)一的難題。現(xiàn)在，不少小區(qū)游泳池之所以難以對(duì)外招租，主要原因是很多小區(qū)的露天游泳池屬于全體業(yè)主，而室內(nèi)游泳池產(chǎn)權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商。很多第三方機(jī)構(gòu)在承包游泳池時(shí)，希望將室內(nèi)游泳池和室外游泳池共同承租下來(lái)，方便管理。但對(duì)于很多小區(qū)來(lái)說(shuō)，要將室內(nèi)游泳池和室外游泳池同時(shí)“打包”對(duì)外出租存在障礙。主要是開(kāi)發(fā)商不希望將室內(nèi)游泳池經(jīng)營(yíng)收益和室外游泳池的收益混在一起。

以位于海珠區(qū)某大型小區(qū)為例，泳池十幾年來(lái)一直都是由物業(yè)公司對(duì)外承包，現(xiàn)在泳池的各項(xiàng)設(shè)施都比較陳舊破損，去年的承包商在合同到期前就不愿承包了。今年，物業(yè)公司好不容易找到一家愿意承租室外游泳池的商家，本來(lái)合同都已經(jīng)簽了，但對(duì)方覺(jué)得投資太大，于是又臨時(shí)決定退場(chǎng)。東莞一家公司有意向，但該公司想室內(nèi)室外泳池一起承包。然而，物業(yè)公司表示室內(nèi)泳池產(chǎn)權(quán)是開(kāi)發(fā)商的，明年才可以一起承包。于是室外游泳池對(duì)外出租的事情又?jǐn)R置下來(lái)。

線上平臺(tái)大量小區(qū)游泳池求轉(zhuǎn)手

物業(yè)補(bǔ)貼資金

“社區(qū)+業(yè)委會(huì)+運(yùn)營(yíng)”三方聯(lián)動(dòng)

廣州已有小區(qū)摸索出盤(pán)活閑置泳池經(jīng)驗(yàn)

在對(duì)小區(qū)閑置游泳池進(jìn)行盤(pán)活方面，廣州也有一些小區(qū)進(jìn)行了有益嘗試。

位于東風(fēng)西路的嘉和苑小區(qū)，幾年前也曾因經(jīng)營(yíng)成本高導(dǎo)致游泳設(shè)施老化、安全保障困難等問(wèn)題，在2020年，小區(qū)泳池也曾“停擺”。該小區(qū)物業(yè)管理中心工作人員告訴記者，在物管公司和小區(qū)業(yè)主充分協(xié)商的基礎(chǔ)上，動(dòng)用一部分物業(yè)維修資金，并由小區(qū)業(yè)主自己籌資“兜底”對(duì)游泳池的設(shè)施進(jìn)行改建，并配備多名安全員，如今，小區(qū)游泳池由小區(qū)物業(yè)公司自行管理，主要針對(duì)本小區(qū)業(yè)主開(kāi)放，得以重新煥發(fā)活力。

物業(yè)工作人員表示，該小區(qū)泳池盤(pán)活最大的經(jīng)驗(yàn)就是堅(jiān)持物業(yè)公司自營(yíng)，一池水成本9000元，3名安全員每月工資支出幾萬(wàn)元，由物業(yè)公司補(bǔ)貼一部分資金用于泳池日常運(yùn)營(yíng)，才讓小區(qū)游泳池得以盤(pán)活。

祈樂(lè)苑位于廣州市中心城區(qū)核心地段，共有住戶約1400戶，常住人口6000余人。該小區(qū)之前因?yàn)闃I(yè)主自管而出名。小區(qū)業(yè)委會(huì)主任冼敏強(qiáng)告訴記者，該小區(qū)泳池也曾出現(xiàn)“停擺”。后來(lái)，實(shí)行業(yè)主自管后，小區(qū)游泳池被承包給第三方管理，小區(qū)室內(nèi)游泳池屬全體業(yè)主共有設(shè)施。

冼敏強(qiáng)表示，該小區(qū)游泳池盤(pán)活的經(jīng)驗(yàn)有兩條，一是多元共治?，建立“社區(qū)+業(yè)委會(huì)+運(yùn)營(yíng)”三方聯(lián)動(dòng)機(jī)制，將盤(pán)活過(guò)程轉(zhuǎn)化為社區(qū)凝聚力建設(shè)契機(jī)。二是設(shè)立監(jiān)督機(jī)制?，業(yè)主委員會(huì)設(shè)立監(jiān)督員，定期對(duì)運(yùn)營(yíng)方實(shí)行考核（水質(zhì)、安全、滿意度）。

熱心業(yè)主彭女士認(rèn)為，小區(qū)游泳池能“盤(pán)活”主要是因?yàn)椋旱谝唬蓸I(yè)主委員會(huì)或熱心業(yè)主牽頭，動(dòng)員廣大業(yè)主，必要時(shí)動(dòng)用物業(yè)維修資金；第二，由小區(qū)物業(yè)管理公司進(jìn)行自管。“泳池由小區(qū)物業(yè)公司自管的好處是，物業(yè)公司會(huì)比較用心，畢竟是服務(wù)了多年的老街坊，哪怕偶爾有些小虧本，也不會(huì)那么計(jì)較。”彭女士說(shuō)。

業(yè)內(nèi)人士：可通過(guò)“低租金+收益分成”

和公共收益補(bǔ)貼第三方的方式激活閑置泳池

“經(jīng)營(yíng)小區(qū)游泳池，每天都提心吊膽，安全責(zé)任壓力真的很大。”今日體育通創(chuàng)始人、斯博特體育總經(jīng)理劉文富至今仍在廣州運(yùn)營(yíng)著十多家游泳池。他直言，小區(qū)開(kāi)放泳池“壓力山大”。目前廣州運(yùn)營(yíng)較好的小區(qū)游泳池，很多是物業(yè)費(fèi)較高的高品質(zhì)小區(qū)，很多由小區(qū)物業(yè)補(bǔ)貼資金。

劉文富表示，小區(qū)游泳池實(shí)際上是一個(gè)“吞金獸”。苛求物業(yè)或承包公司不顧虧損也要撐起泳池的正常運(yùn)營(yíng)不太現(xiàn)實(shí)。“甩包袱”層層傳導(dǎo)，最后權(quán)益受損的還是廣大業(yè)主。不少小區(qū)業(yè)主當(dāng)初在購(gòu)買(mǎi)樓盤(pán)時(shí)，就是看中了小區(qū)配套的高端游泳池，小區(qū)游泳池長(zhǎng)期廢棄，實(shí)際上導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損。

他表示，以自己從事游泳池行業(yè)十多年的經(jīng)驗(yàn)，盤(pán)活閑置泳池有兩個(gè)方法：第一，物業(yè)可采用“低租金+收益分成”的方式吸引更專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)公司，同時(shí)，整合資源，將泳池與健身房、兒童娛樂(lè)等配套結(jié)合，打造多元化服務(wù)，以多元經(jīng)營(yíng)降低泳池經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

第二，業(yè)主需要多一些主人翁意識(shí)，正視泳池開(kāi)放的成本，可通過(guò)業(yè)主大會(huì)協(xié)商定價(jià)，或從公共收益中補(bǔ)貼部分運(yùn)營(yíng)費(fèi)用給第三方運(yùn)營(yíng)公司，共同維護(hù)泳池正常開(kāi)放。

文、圖/廣州日?qǐng)?bào)新花城記者：肖歡歡

廣州日?qǐng)?bào)新花城記者：席樂(lè)瑤

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