不用業(yè)主自掏腰包拆了？深圳這個“拆不起”的老小區(qū)，終于等到舊改

7月20日，南山區(qū)城市更新和土地整備局發(fā)布荔園新村城市更新計劃（草案）的公示信息。

該項目由南山區(qū)沙河街道辦申報，擬拆除范圍用地面積約4.08萬㎡，擬更新方向為居住。

這似乎就是一則很尋常的立項公示，但如果你知道深圳老舊小區(qū)目前立項舊改有多不容易，且荔園新村這個小區(qū)又經(jīng)歷了重重波折，你或許也會慨嘆一句：業(yè)主終于等到了。

拆遷夢落空

官方曾回復(fù)“不具備經(jīng)濟可行性”

荔園新村位于華僑城片區(qū)，周邊有益田假日廣場、歡樂谷和世界之窗等，配套完善，區(qū)位條件優(yōu)越。

小區(qū)約1994年建成，早年業(yè)主反饋因地鐵施工導(dǎo)致部分樓棟房屋結(jié)構(gòu)嚴(yán)重受損，2012年經(jīng)資質(zhì)機構(gòu)鑒定結(jié)論為未達(dá)到危房程度，但主體結(jié)構(gòu)需維修加固。而業(yè)主認(rèn)為“零敲碎補”的做法無法從根本上解決安全隱患，自此改造的訴求持續(xù)10余年。

2020年4月，荔園新村啟動棚改意向調(diào)查，5個月后啟動規(guī)劃招標(biāo)。同年底，項目被納入南山區(qū)棚改實施計劃，南山人才安居確定為實施主體。當(dāng)時有網(wǎng)友對小區(qū)改造表示樂觀——“可能比旁邊的白石洲舊改還快”。

▲荔園新村 | @深圳買房計劃 攝

而事實是，白石洲一期的超高層住宅都已經(jīng)交房了，荔園新村還是老樣子。

棚改這條路，當(dāng)時看起來走得通。但隨著政策暫停，這條路也走不通了。

2024年，荔園新村轉(zhuǎn)為城市更新路徑，中海地產(chǎn)中標(biāo)該項目前期服務(wù)商。資料顯示，項目現(xiàn)狀為舊住宅區(qū)，用地面積約4.08萬㎡，建筑面積約7.69萬㎡，現(xiàn)狀容積率約1.88，共涉5宗住宅用地。

▲現(xiàn)狀影像圖

本以為換了賽道就能推進(jìn)，但更大的問題在后面。

2025年5月，《住宅項目規(guī)范》正式實施，要求舊住宅區(qū)改造后容積率不超過3.1，建筑高度不超過80米。而深圳過去的舊改項目，容積率普遍超過5.0甚至更高。拆遷成本是固定的，可售面積卻大幅縮水——開發(fā)商算不過來賬了。

2025年中，南山區(qū)城市更新和土地整備局對荔園新村項目給出回應(yīng)：“初步判斷不具備經(jīng)濟可行性”。

翻譯成人話就是：拆了也不賺錢，拆不起了。

彼時，外界普遍認(rèn)為，這個老小區(qū)想通過開發(fā)商進(jìn)場的拆遷夢基本落空。彼時，部分市場觀點分析稱，如果荔園新村未來想拆除重建，可能只能走業(yè)主自掏腰包的自主更新模式。

深圳舊改新政落地

給“算不過賬”的項目松綁

轉(zhuǎn)折出現(xiàn)在今年3月。

深圳市住建局和規(guī)自局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范城市更新項目管理有關(guān)事項的通知》，自3月16日起實施。核心調(diào)整中有一條：未完成規(guī)劃審批的城市更新項目，原則上可不配建保障性住房。

這對舊改項目意味著什么？以前一個舊改項目，不僅要承擔(dān)拆遷補償成本，還要配建一定比例的保障房、以及有一定的土地貢獻(xiàn)率。如今再加上樓市下行周期和限容限高的新規(guī)定，部分已立項、但規(guī)劃未批復(fù)的涉住宅舊改項目直接陷入開發(fā)即虧損的困境。據(jù)城市更新網(wǎng)不完全統(tǒng)計，這類停滯項目數(shù)量超過200個。

新政取消了保障房配建要求，開發(fā)商的成本壓力大幅降低。

蛇口的愛榕園項目是首個吃到這個政策紅利的舊住宅區(qū)改造項目。

▲愛榕園 | @深圳買房計劃 攝

作為2024年深圳唯一一個立項的舊住宅區(qū)改造項目，愛榕園在2025年5月公布第一版規(guī)劃草案后一直無進(jìn)展，有知情人透露，項目因不符合住宅新規(guī)被卡住。

今年6月，新版規(guī)劃草案公示，開發(fā)建設(shè)用地從約4.3萬㎡增至約6.04萬㎡，住宅容積率從5.7降至2.9，住宅建面從23萬㎡微調(diào)至22.75萬㎡，原規(guī)劃的4.38萬㎡保障房全部取消，意味著開發(fā)商的可售住宅面積增加了約4萬㎡。

▲愛榕園片區(qū)項目最新規(guī)劃草案

荔園新村這次順利趕上了這趟車，從官方回復(fù)“不具備經(jīng)濟可行性”到“計劃草案公示”，前后不過一年。

荔園新村走通的是開發(fā)商主導(dǎo)的舊改路徑，而不是業(yè)主自籌自建。對深圳老小區(qū)業(yè)主來說，這是一條更現(xiàn)實的路。

所有老小區(qū)都有希望了？未必

荔園新村的“起死回生”，對深圳大量想拆除重建但難以成事的老舊小區(qū)來說，是一個值得關(guān)注的樣本，但不意味所有老小區(qū)都有希望了。

先看數(shù)據(jù)。深圳近幾年成功立項的拆除重建類舊住宅區(qū)城市更新項目并不多——2024年僅南山愛榕園片區(qū)一個，2026年至今僅羅湖三九花園和大鵬華興新村項目兩個。

盡管沒有任何一項政策或規(guī)定明確說“舊住宅區(qū)城市更新的路已經(jīng)關(guān)了”，但從經(jīng)濟賬的角度看，開發(fā)商和金融機構(gòu)的興趣明顯下降。

為了推進(jìn)老小區(qū)改造，深圳近年同步探索業(yè)主自主更新的路徑，多個小區(qū)在開展前期宣傳或意愿征集。但真正有實質(zhì)性進(jìn)展的，只有羅湖深圳第一幼兒園宿舍樓——它只有10戶。其他小區(qū)因權(quán)利主體數(shù)量多、訴求不統(tǒng)一，進(jìn)度緩慢。

城市更新網(wǎng)曾調(diào)研深圳數(shù)十個老舊小區(qū)后發(fā)現(xiàn)，每戶出資20萬，是多數(shù)業(yè)主可接受的自主更新的上限。

而包括愛榕園片區(qū)、荔園新村等老小區(qū)能走到舊改立項這一步，有3個共通點：

1、現(xiàn)狀容積率低。例如荔園新村容積率1.88，羅湖三九花園1.29，改造后做到3.1仍有盈利空間。

2、地段足夠核心。例如荔園新村位于南山華僑城片區(qū)，是深圳豪宅區(qū)之一。近年以來，南山前海等核心板塊的宅地均以高溢價成交，樓面地價刷新全市/片區(qū)紀(jì)錄，說明房企對核心板塊的信心依然充足，在舊改市場也更愿意推進(jìn)。

3、政策窗口打開。受益于3月的舊改新政，項目才能往前推進(jìn)。

如果放在非核心板塊，即使小區(qū)滿足現(xiàn)狀低容積條件、有政策加持，市場也不一定認(rèn)可其價值，開發(fā)商也未必愿意進(jìn)場。

因此，如果你所在的老小區(qū)不滿足核心地段、現(xiàn)狀低容積率等條件，建議不要對市場主導(dǎo)的城市更新抱有太大期待。深圳老小區(qū)舊改的大門并沒有完全關(guān)上，但它開的口子也比大多數(shù)人想象的要窄。