消費REITs二季報，營收唯一雙增長的竟然是金茂覽秀城！

起底REITs

來源 · 贏商網（ID：winshang）

作者 ·哎呦薇

圖片來源 · 視覺中國

宏觀消費大盤的低迷，折射到了消費REITs表現上。

7月21日，11只消費基礎設施REITs（本文分析涵蓋11只消費基礎設施REITs，不包含農貿市場類的易方達華威農貿市場REIT）二季報新鮮出爐。

多數REITs項目營收同比出現常規季節性回落，疊加行業整體經營壓力持續釋放，差距愈加明顯，邊界更為分明。

贏商研究中心將從財務指標、運營指標兩個維度，拆解這份季度“答卷”。

01.

財務指標：

營收梯隊分明，分派率映射估值高低

營業收入：

城市標桿穩中有進，奧萊增速放緩

■第一梯隊——城市標桿型項目、精準調改型項目，營收優于市場整體水平。

它們的共同特征不是“地標”或“規?！?，而是在自己的定位里深耕。城市級地標靠會員深度和品牌矩陣、社區型購物中心靠精細化招商和低成本運營。路徑不同，結果一致，穩健增長，淡季營收下滑幅度有限。

• 青島萬象城是城市級標桿項目的代表。Q2營收1.98億元，環比微跌3.0%，同比提升9.6%。在近2億元的季度營收規模下，守住接近雙位數的同比增幅，資產經營韌性突出。

• 成都大悅城是成都除SKP等重奢項目外，城市第一梯隊的商業項目。Q2營收8703萬元，環比下滑3.9%，同比增長7.2%。項目客流同比提升16.92%、銷售額同比上漲15.99%，具備持續上行潛力。

• 長沙金茂覽秀城定位區域型購物中心，調改動作積極精準。Q2營收2575萬元，環比逆勢上漲4.7%，同比增長7.3%，是11只消費REITs里唯一實現環比營收正增長的項目。

■第二梯隊——奧萊業態Q2表現不及Q1，增長動能邊際走弱。

• 華夏首創奧萊REITQ1營收同比大漲15.2%，Q2營收5970萬元，同比增速收窄至2.4%，環比下滑27.3%。同比來看，濟南、武漢項目受多雨天氣沖擊，對經營形成一定擾動。

• 中金唯品會寧波杉井奧萊Q2營收6700萬元，環比回落21.2%。地鐵6號線通車帶來的客流紅利持續釋放，但因前期高基數，增長壓力不小。

■第三梯隊——傳統區域商業承壓，調改陣痛強，華安百聯同比營收降幅最大。

• 中金綠發濟南領秀城貴和Q2營收4110萬元，環比下降2.8%。項目Q2期末出租率86.17%，原主力店華聯超市撤租遺留的空置面積仍在持續消化，基本面在板塊內相對偏弱。

• 華安百聯上海百聯又一城Q2營收5316萬元，同比微降0.7%，環比下滑13.0%。項目正推進零售業態向餐飲業態調整，處轉型陣痛階段，未見改善拐點。

分派率：

價差擴大，市場為確定性重新定價

分派率的高低和變化，反映的是二級市場對每個項目的溢價或折價，不確定性越大，市場要求的分派率就越高。

低位運行的分派率，對應市場最高的信任溢價。華夏華潤消費REIT分派率3.75%全板塊最低，且始終穩定在3.7%左右。近2億季度營收、99.08%出租率、197萬會員——扎實的基本面給了市場最大的信心。

大幅波動的分派率，對應市場正在重新定價。華夏首創奧萊REIT從Q1的5.36%驟降至Q2的4.44%，中金唯品會奧萊REIT從Q1的4.30%降至Q2的4.15%，表明奧萊仍被市場認可，但“高增長持續”已切換為“增長回歸常態”。

02.

運營指標：

運營印證差距，調改決定長期走勢

二季度披露的運營指標，能夠支撐四大核心判斷，從租金水平、 出租率 、存量調改 、 外部競爭多維度呈現出REITs項目的真實格局。

租金單價：同比雖漲、環比普跌，已邁過拐點

二季度，消費REITs項目租金單價印證中長期行業趨勢：租金紅利期已階段性見頂，市場租金整體邁過高位，市場下調租金收益預期是必然。

頭部標桿資產經營韌性仍存，但租金增長已見頂。青島萬象城二季度租金單價444.53元/㎡/月，環比小幅回落3.2%，同比仍增6.2%，租金絕對值仍站穩歷史高位。

與之鮮明對比的是轉型陣痛中的區域項目。上海百聯又一城租金單價199.00元/㎡/月，環比下滑4.8%、同比回落15.0%，調整幅度顯著超出季節性正常波動。核心源于項目持續推進零售業態向餐飲、體驗業態置換，通過適度下調租金換取客流規模與場內停留時長，業態結構重塑帶來的經營壓力短期難以消化。

而中金綠發濟南領秀城貴和租金單價4.36元/㎡/天，折合132.25元/㎡/月，環比上行10.4%。本次單價環比提升是因為主力超市大面積撤租后，場內高租金商戶占比被動提高。

出租率：

環比回落，中金綠發成為首個出租率跌破90%項目

截至二季度末，各消費REITs底層資產項目出租率表現如下：

• 近乎滿租梯隊（99%及以上）：中金唯品會消費REIT100%、華夏中海消費REIT100%、華夏金茂消費REIT99.67%、華夏華潤消費REIT99.08%；

• 高位平穩梯隊（97%-99%）：中金印力消費REIT98.66%、華夏首創奧萊消費REIT97.85%、華夏凱德消費REIT97.27%、華夏大悅城消費REIT97.17%；

• 中位調整梯隊（94%-95%）：華安百聯消費REIT94.56%；

• 經營承壓梯隊：嘉實物美消費REIT93.66%、中金綠發消費REIT86.17%。

存量調改：

主動調改成為唯一提質路徑，可形成良性循環

一季度多家項目啟動場內業態、品牌、空間改造，成果在二季度得到檢驗。

調改成效突出的資產普遍具備統一特征，即出租率觸底回升、租金單價同步改善，客流、銷售額形成良性循環。

中金印力杭州西溪印象城：空間拆分改造實現量價齊升——對A座一層原2280㎡ZARA大鋪進行分割改造，拆分為多間中小鋪位，二季度出租率由Q1的95.87%修復至98.66%；有效租金單價264.29元/㎡/月，同比提升5.2%。出租規模與租金收益同步改善，是板塊內存量改造兌現價值的標桿案例。經營端同步收獲亮眼表現，二季度整體銷售額同比增長15.4%，周年慶活動期間客流同比上漲38.69%，單日峰值客流突破15萬人次。

華夏凱德廣州凱德云尚：分層改造落地完善業態矩陣——B2改造區開街，三個區域分批亮相，B2層2801.60㎡改造區域引入14家新品牌，簽約滿租并于5月底試營業；L5完美世界影城5月煥新開業；L6層簽約廣州酒家、魅KTV，預計三季度開業。本次整體改造面積約7581㎡，持續豐富業態結構，中長期利好客流與營收增長，五一當日項目客流同比上漲11%。

華夏首創奧萊濟南：品牌迭代對沖淡季周期——二季度出租率97.36%，租金單價160.66元/㎡/月，同比提升5.8%。運營端持續優化品牌矩陣并汰換低效品牌，引入尹默、安奈兒等全新品牌，完成依文門店重裝升級；同步落地多檔主題營銷活動。

華安百聯上海又一城：業態轉型陣痛延續，客流端率先企穩——二季度出租率94.56%，同比小幅下滑0.8個百分點；租金單價199.00元，同比下降15.0%。場內零售轉餐飲的調整仍在推進，6F引入川系正餐不二君、高層落地普拉提、休閑美業等體驗業態?，F階段客流已顯現企穩跡象，二季度總客流560.56萬人次，會員規模66.61萬人。但“以價換量”的模式能否轉化為收入和利潤的改善，要更長時間來驗證。

外部競爭：動態變遷，考驗項目精細化管理能力

■中金綠發濟南領秀城貴和：首現出租率跌破90%，基本面持續承壓

該項目二季度出租率僅86.17%，位列末位，也是市場首個出租率跌破90%的消費REITs底層資產項目，數據背后反映出實打實的經營壓力。

一季度主力店華聯超市撤租，空置面積占項目可租面積比重達12.49%。目前雖已簽約盒馬鮮生5717㎡作為替代業態，但從門店落地、開業到穩定經營存在較長收入空檔期。

圖片 來源：項目官方微信公眾號

更深層的影響在于購物中心運營存在隱性平衡閾值：出租率一旦跌破90%，大面積空置會分流場內客流，直接拖累現有商戶銷售表現，進而降低商戶續約意愿，甚至催生大面積降租訴求，極易形成“空置增加-客流下滑-商戶流失”的負向循環。

目前運營方已對接多家頭部新零售品牌，后續兩大觀察關鍵節點決定項目修復空間：盒馬鮮生落地開業進度、原有超市空置剩余鋪位去化速度，二者將直接決定資產能否走出經營低谷。

■華夏凱德廣州云尚：商圈新增重磅競品，存量租戶迎來分流考驗

凱德云尚項目購物出租率96.30%，單看出租數據仍處于板塊上游水平。同時場內改造有序落地：B2改造區域5月試營業、簽約率100%；L5完美世界影城煥新開業；L6引入廣州酒家、魅KTV，三大改造區域合計7581㎡空間分批開業，場內更新節奏平穩。

潛在風險集中于外部競爭環境重構，本土商業龍頭金鉑商業將在白云新城打造30億級高端綜合體CorePark，總建面46.5萬㎡，定位復合型城市商業綜合體。

圖片 來源： 城市商業地 圖投資研策 系統

未來，白云新城商圈將形成白云萬達、凱德云尚、白云萬象匯、金鉑CorePark四大商業體并存格局，各項目定位雖有區分，但核心客群高度重疊。更關鍵的是，金鉑新項目招商周期，恰好與凱德云尚2026-2027年集中租約續約窗口重合，這意味著廣州凱德云尚項目需要同時應對兩大挑戰：守住現有品牌不被競品挖角、抵御區域客流持續分流。

這也是板塊內首個直面重量級新增競品沖擊的資產，后續經營表現將直觀驗證運營方能否依靠精細化管理對沖外部競爭壓力。

11只消費REITs二季度經營數據充分顯現消費REITs板塊深度分化的格局，各類資產經營差距徹底落地。

消費REITs的分化不會逆轉，只會加劇，而這種加劇的分化，恰恰為主動管理的價值提供了最直接的證明。

那些能夠穿越周期的項目，管理者無一例外都在持續追問：消費者需要什么？品牌趨勢往哪里去？答案或將寫在每一份季報的數據中去。

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