國務(wù)院重大定調(diào)！投資夢該醒了，讀懂這四個(gè)字就讀懂了樓市的未來

國務(wù)院一紙規(guī)劃，把住房劃進(jìn)了“大宗消費(fèi)”的籃子里。

7月13日，國務(wù)院正式批復(fù)并發(fā)布擴(kuò)大消費(fèi)15規(guī)劃，明確住房消費(fèi)納入大宗耐用商品消費(fèi)體系，與汽車、家居家電并列置于首位。

不少媒體只強(qiáng)調(diào)政策對房地產(chǎn)的利好，卻沒觸及改動背后的深層邏輯，這恰恰是讀懂未來樓市走向的關(guān)鍵。

房地產(chǎn)從投資變消費(fèi)？

傳統(tǒng)國民經(jīng)濟(jì)核算中，GDP由消費(fèi)、投資、政府消費(fèi)、進(jìn)出口四部分構(gòu)成，國內(nèi)常提的三駕馬車指投資、消費(fèi)、出口。

長期以來，房地產(chǎn)在宏觀政策中被歸為投資范疇，私人部門投資核心是房地產(chǎn)，政府部門投資聚焦公共設(shè)施建設(shè)。

這種歸類下，中國居民實(shí)際消費(fèi)占GDP比重偏低，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長體感不強(qiáng)，不少人會疑惑，反正都算進(jìn)GDP，歸類不同能有什么影響？答案藏在消費(fèi)屬性里。

規(guī)劃將房地產(chǎn)放在第八條，與汽車、家電并列，汽車是純粹消費(fèi)品，買入后逐年貶值，還要承擔(dān)保險(xiǎn)、保養(yǎng)等成本，沒人指望普通汽車能漲價(jià)賣出。

國務(wù)院強(qiáng)調(diào)住房的消費(fèi)屬性，本質(zhì)是再次強(qiáng)化房住不炒，意味著房地產(chǎn)的投資屬性正在持續(xù)弱化。

用“消費(fèi)”定義住房，是一種體面的心理支撐，直接說買房是給經(jīng)濟(jì)做貢獻(xiàn)，沒人愿意買單；但說買房是需要保護(hù)和提倡的消費(fèi)，能穩(wěn)住市場預(yù)期。

畢竟房地產(chǎn)占據(jù)中國居民家庭財(cái)富大頭，若宏觀敘事上放任其價(jià)值縮水，會引發(fā)居民拋售、資產(chǎn)貶值，進(jìn)而觸發(fā)儲蓄激增、消費(fèi)降級的通縮螺旋。

但必須認(rèn)清，消費(fèi)屬性的定性是給房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型定調(diào)，消費(fèi)品的價(jià)值從買入那一刻就開始損耗，快慢只是區(qū)別，房子也不會例外。

新房升級中二手房被擠出！

2021年至2024年間，房地產(chǎn)和建筑業(yè)占GDP比重從14.5%降至13%以下，即便到2025年全鏈條占比仍達(dá)12.2%，接近全國制造業(yè)體量的一半。

國家不會放任這一經(jīng)濟(jì)重要組成部分失控，但又要堅(jiān)持房住不炒，剝離其投資屬性，轉(zhuǎn)型路徑早已清晰。

參考新能源汽車市場，車型年年更新、配置不斷升級，吸引消費(fèi)者持續(xù)買單。

中國房地產(chǎn)正在復(fù)制這種模式，通過推出更高質(zhì)量的樓盤吸引購房需求，轉(zhuǎn)型已在進(jìn)行，只是因房屋總價(jià)高、流通慢，進(jìn)度相對平緩。

2024年前后，國內(nèi)提出“好房子”概念，率先在一二線城市落地。

更少的公攤面積、更大的贈送面積、更低的容積率、更優(yōu)質(zhì)的小區(qū)配套，都是“好房子”與傳統(tǒng)商品房的差異，可以預(yù)見，這一概念會向全國擴(kuò)散，成為新房核心賣點(diǎn)。

新房質(zhì)量提升的同時(shí)，價(jià)格基本穩(wěn)定甚至小幅上漲，而二手房市場已出現(xiàn)明顯擠出效應(yīng)。

2021年、2022年接盤的購房者，尤其是二三線城市以下群體，體感極差，部分房源跌幅超30%，首付直接跌沒，甚至出現(xiàn)房屋殘值抵不上貸款的“負(fù)資產(chǎn)”情況。

國家對房地產(chǎn)的政策導(dǎo)向已發(fā)生變化，過去聚焦降低首付、降息、鼓勵(lì)買房，目標(biāo)是拉高交易量和價(jià)格；現(xiàn)在更多提及保障住房租賃市場、舊房改造、提升住宅品質(zhì)，這些提法與價(jià)格炒作基本無關(guān)。

這背后是高端制造業(yè)發(fā)展帶來的經(jīng)濟(jì)動能轉(zhuǎn)換，疊加超低息國債托底，中央有空間降低托底房價(jià)的優(yōu)先級。

房地產(chǎn)稅短期內(nèi)還看不到落地跡象

有人解讀稱，住房被定性為消費(fèi)品，掃清了房地產(chǎn)稅的法理障礙，畢竟汽車作為消費(fèi)品每年征收車船稅，房子也應(yīng)如此。

但這種說法忽略了核心問題，目前的解釋并未解決土地出讓金、地方財(cái)政重構(gòu)等關(guān)鍵矛盾，只是前置的輿論鋪墊。

國內(nèi)在兩方面尚未做好準(zhǔn)備：一是存量市場以老房子為主，改善型住房占比不大，收稅空間有限。

當(dāng)前仍在鼓勵(lì)高端住房消費(fèi)，處于培育稅基的階段，類似新能源汽車初期免收購置稅和車船稅，待稅基成熟后再擇機(jī)征稅。

二是直接征稅的社會阻力過大，國內(nèi)長期以間接稅為主，普通人缺乏直接繳稅的心理意識。

車船稅能順利征收，依賴交強(qiáng)險(xiǎn)和年檢的政策卡口，但房子是固定資產(chǎn)，沒有天然的年度流轉(zhuǎn)卡口，直接征收難度極大。

政府不生產(chǎn)財(cái)富，只是財(cái)富的搬運(yùn)工，直接稅比間接稅更公平，有利于社會長期穩(wěn)定，這是必然趨勢，但房地產(chǎn)稅落地仍需漫長博弈。

中國房地產(chǎn)接下來十年將面臨巨大改革與轉(zhuǎn)型，目前絕對不是沖進(jìn)房產(chǎn)市場的最好時(shí)機(jī)，讀懂政策信號，放下炒房執(zhí)念，才是應(yīng)對市場變化的正確姿態(tài)。