商品房預約合同糾紛中定金的認定與處理規則

商品房預約合同糾紛中定金的認定與處理規則

本文系王希勝律師根據實踐案例整理，僅供訴訟實務工作者參考。

摘要

商品房買賣實踐中，開發商通常以認購書、訂購書等形式與購房者訂立預約合同，并收取定金作為將來簽訂正式買賣合同的擔保。此類糾紛的核心爭議集中于：預約與本約的區分、定金罰則的適用條件、以及“不可歸責于雙方”情形的認定。本文以《民法典》第495條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條及《民法典合同編通則解釋》第6—8條為規范基礎，結合司法實踐中的典型案例，系統分析商品房預約合同糾紛中定金的裁判規則，并就實務操作提出建議。

關鍵詞：商品房預約合同；定金；預約與本約的區分；不可歸責事由；定金罰則

一、問題的提出：定金的雙重屬性與糾紛多發原因

在商品房買賣領域，定金在預約合同階段具有雙重屬性：一方面，它是預約合同成立和生效的證明——立約定金作為擔保本約訂立的金錢約束；另一方面，當本約未能訂立時，定金的歸屬直接關涉雙方的核心利益。實踐中，因認購書內容完備程度不同、磋商過程復雜、以及一方反悔等原因，定金糾紛層出不窮。

典型的爭議場景包括：購房者簽訂認購書并支付定金后，因對正式合同條款無法達成一致而拒絕簽約，開發商主張定金不退；或開發商將房屋另售他人，購房者主張雙倍返還定金。處理此類糾紛，需依次解決三個層次的問題：第一，認購書屬于預約還是本約？第二，未能訂立本約的原因應歸責于哪一方？第三，定金罰則是否應當適用或調整？

二、預約與本約的區分：定金的適用前提

（一）區分標準：意思表示優先

判斷商品房認購協議是預約合同還是本約合同，最根本的標準是當事人的意思表示。如當事人明確約定合同為預約合同，將來還要訂立本約合同，即使預約合同內容已具備本約合同的主要內容，也應認定為預約合同。

人民法院案例庫入庫案例（2023-08-2-076-001）的裁判要旨明確指出，當事人明確約定“將來另行訂立本約”的意思表示應優先尊重。這一立場體現了契約自由原則——當事人有權決定其合同關系的形態和階段，即使預約內容已經相當完備，只要保留另行訂約的意思，就不應被強制認定為本約。

（二）預約向本約轉化的兩條路徑

《民法典合同編通則解釋》第6條第3款規定了預約向本約轉化的兩種情形：

路徑一：無另行訂約約定+核心條款齊備。若認購書已就標的、數量、價款等主要內容達成合意，且未明確約定將來另行訂立合同，法院應當認定本約成立。

路徑二：雖有另行訂約約定+實際履行且對方接受。即使協議明確約定將來另行簽訂正式合同，但只要一方實施了本約項下的履行行為（如支付大部分房款、交付房屋等），且對方接受，也應認定本約成立。

需注意，單純的支付定金、交換合同草案等行為，仍屬于預約履行范疇，不足以觸發“履行治愈規則”。

（三）區分認定的實務意義

預約與本約的區分直接影響定金的處理規則：若認定為本約，定金即為違約定金，一方不履行合同義務時適用《民法典》第587條的定金罰則；若認定為預約，定金為立約定金，其適用以《商品房買賣合同解釋》第4條為規范基礎，需進一步判斷未能訂立本約的原因。

三、定金罰則的適用條件：“當事人一方原因”的認定

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。”

該條確立了定金處理的三分法：

一方原因：適用定金罰則（支付方無權返還/收受方雙倍返還）

不可歸責于雙方：返還定金

雙方均有過錯：一般不適用定金罰則，酌定返還

（一）“一方原因”的典型情形

買受人原因：買受人無正當理由拒絕簽約，或在磋商中提出明顯背離預約內容的苛刻條件。例如，在貴陽某案中，買受人未在協議約定的期限內與開發商簽訂正式合同，后雖提出換房要求但無正當理由未能前往協商，法院認定買受人構成違約，定金不予返還。

出賣人原因：開發商將房屋另售他人、在磋商中提出實質性變更預約已決條款的條件等。廈門某案中，認購書對簽約時限約定不明，開發商在未提示、催促買受人的情況下將房屋另售他人，法院認定開發商違約，應雙倍返還定金。

（二）“不可歸責于雙方”的認定

如果雙方在公平、誠信原則下繼續進行了磋商，只是基于各自利益考慮，無法就其他條款達成一致，致使本約不能訂立，則屬于不可歸責于雙方的原因，不在預約合同所確定的違約范圍內，定金應當返還。

在福州某案中，買受人對電子版合同條款提出異議并要求簽訂紙質版，開發商拒不提供；同時買受人多次表示“房價太貴”“資金出狀況”，雙方均存在不利于推進本約的行為。二審法院認定雙方均有過錯，判決返還定金而非適用定金罰則。

（三）“一方原因”與“不可歸責”的邊界

核心判斷標準在于：一方是否提出了明顯背離預約已決條款的條件，或拒絕履行誠信磋商義務。

預約合同的意義在于為在公平、誠信原則下繼續進行磋商創造條件。如果一方違反公平、誠信原則，否認預約合同中的已決條款，或拒絕繼續進行磋商以訂立本約，則構成對預約合同的違約，應當承擔定金罰則。反之，如果雙方只是基于各自利益考慮，無法就其他條款達成一致，則屬于不可歸責于雙方的原因。

四、預約違約的損失賠償：定金的補充與邊界

（一）定金不足以彌補損失時的補充賠償

《民法典》第588條第2款規定：“定金不足以彌補一方違約造成的損失的，對方可以請求賠償超過定金數額的損失。”預約合同違約方除承擔定金罰則外，若定金不足以彌補守約方實際損失，守約方可另行主張賠償。

（二）預約違約損失的范圍

違反預約合同所造成的損失不同于違反本約合同的違約責任，而是一種獨立的責任。預約合同的履行利益是簽訂本約合同，而非履行本約合同本身。因此，預約違約的損失賠償通常限于信賴利益——如為磋商、洽談支出的費用、準備履行合同而支出的費用等，一般不包含本約履行后的可得利益損失（如房屋差價）。

在司法實踐中，法院通常會綜合考慮預約合同內容上的完備程度以及訂立本約合同條件的成就程度等因素酌定賠償數額。若預約合同已就本約合同的主要內容達成合意，交易成熟度高，當事人可請求參照本約合同的履行利益主張賠償。

五、實務建議

第一，明確合同性質。 簽訂認購書時，應明確約定其性質為預約合同或直接作為本約。如作為預約，應清楚載明“將來另行簽訂正式買賣合同”的約定，避免因內容完備而被認定為本約。

第二，注意磋商過程的證據留存。 是否“誠信磋商”是認定違約的關鍵。雙方在磋商過程中的往來函件、微信聊天記錄等，應妥善保存，以備證明己方已盡合理努力進行協商。

第三，開發商應履行提示和告知義務。 如認購書已約定買受人知曉并接受合同條款，開發商應確保該條款以合理方式提示注意。成都某案中，開發商將合同條款以加黑、加粗、下劃線方式提示并由買受人簽名確認，法院認定買受人以“需磋商條款”為由拒絕簽約的理由不成立。

第四，注意“不可歸責”情形的抗辯。 如因對正式合同條款無法達成一致而未能簽約，可主張屬于“不可歸責于雙方”的情形，要求返還定金而非承擔定金罰則。但需注意，對預約已決條款的反悔，通常被認定為可歸責于己方的違約行為。