7.13-7.19 周度市場(chǎng)全景-成交環(huán)比回升難掩價(jià)格微跌，區(qū)域分化加劇

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2026年第28周，無(wú)錫商品住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)供應(yīng)大幅回落、成交環(huán)比回升、價(jià)格微幅下跌的運(yùn)行格局。

本周新增供應(yīng)2.08萬(wàn)㎡，環(huán)比下滑60.83%；成交4.05萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲20.18%；成交均價(jià)18793元/㎡，環(huán)比下跌1.09%。

供應(yīng)端在前期集中推盤(pán)后進(jìn)入休整期，成交端則出現(xiàn)明顯回升，反映出市場(chǎng)需求在政策托底下逐步釋放，但價(jià)格仍呈微跌態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)整體仍處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整階段。

供應(yīng)端：集中推盤(pán)后進(jìn)入休整期，供應(yīng)環(huán)比大幅回落。

本周新增供應(yīng)2.08萬(wàn)㎡，主要來(lái)自詩(shī)語(yǔ)溪境與蠡湖望兩個(gè)項(xiàng)目。在前期房企集中推盤(pán)后，本周供應(yīng)出現(xiàn)明顯回落，符合房企"推盤(pán)間歇期"的常規(guī)節(jié)奏。

供應(yīng)規(guī)模大幅收縮，一方面是因?yàn)榍捌诩泄?yīng)后市場(chǎng)需要時(shí)間消化，另一方面也反映出房企對(duì)市場(chǎng)預(yù)期仍較為謹(jǐn)慎，推盤(pán)節(jié)奏有所放緩。

成交端：環(huán)比回升明顯，市場(chǎng)熱度有所恢復(fù)。

本周成交4.05萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲20.18%，結(jié)束了連續(xù)兩周的縮量態(tài)勢(shì)。從近六周走勢(shì)看，成交規(guī)模在6月中下旬達(dá)到峰值后逐步回落，本周出現(xiàn)明顯反彈。

成交回升主要受三方面因素影響：

一是前期積壓需求逐步釋放，部分熱點(diǎn)項(xiàng)目集中備案帶動(dòng)成交上漲；

二是政策托底效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)，公積金新政等利好政策對(duì)剛需和剛改客群形成一定支撐；

三是部分項(xiàng)目加大促銷(xiāo)力度，以?xún)r(jià)換量策略初見(jiàn)成效。

價(jià)格端：結(jié)構(gòu)性因素主導(dǎo)均價(jià)微跌。

本周成交均價(jià)18793元/㎡，環(huán)比下跌1.09%。均價(jià)微跌主要受成交結(jié)構(gòu)變化影響，并非全面性?xún)r(jià)格下調(diào)。

本周惠山區(qū)、新吳區(qū)等低價(jià)位區(qū)域成交量占比提升，直接拉低了全市均價(jià)水平。從各區(qū)域看，濱湖區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)均價(jià)仍保持上漲，說(shuō)明核心區(qū)域和熱點(diǎn)板塊價(jià)格韌性較強(qiáng)。

區(qū)域市場(chǎng)分化格局

本周各區(qū)域表現(xiàn)差異顯著，六大行政區(qū)中，經(jīng)開(kāi)區(qū)、梁溪區(qū)、錫山區(qū)、新吳區(qū)成交量上漲，惠山區(qū)、濱湖區(qū)成交量下跌；價(jià)格方面漲少跌多，區(qū)域分化格局進(jìn)一步加劇。

惠山區(qū)：量?jī)r(jià)齊跌，調(diào)整壓力加大

本周成交0.91萬(wàn)㎡，環(huán)比下滑15.74%；均價(jià)14036元/㎡，環(huán)比下跌16.11%，跌幅居全市之首；存量81.6萬(wàn)㎡。惠山區(qū)在前期國(guó)控綠城桂語(yǔ)和風(fēng)集中備案后，本周成交出現(xiàn)明顯回落，價(jià)格也隨之下行。量?jī)r(jià)齊跌反映出惠山新城板塊在熱點(diǎn)項(xiàng)目消化后，市場(chǎng)需求支撐不足，調(diào)整壓力有所加大。

梁溪區(qū)：量升價(jià)跌，核心區(qū)成交大幅反彈。

本周供應(yīng)0.76萬(wàn)㎡，成交0.75萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲102.05%，漲幅居全市前列；均價(jià)26223元/㎡，環(huán)比下跌4.16%；存量101.3萬(wàn)㎡。梁溪區(qū)成交大幅反彈主要得益于城央里、安居·仁恒·夾城里等高端項(xiàng)目集中備案。均價(jià)下跌主要受成交結(jié)構(gòu)影響，中低價(jià)位項(xiàng)目成交占比提升導(dǎo)致均價(jià)結(jié)構(gòu)性下行，但核心城區(qū)稀缺性?xún)r(jià)值依然突出。

濱湖區(qū)：量跌價(jià)升，改善市場(chǎng)韌性凸顯。

本周供應(yīng)1.32萬(wàn)㎡，成交0.31萬(wàn)㎡，環(huán)比下滑49.34%；均價(jià)21097元/㎡，環(huán)比上漲11.18%，漲幅居全市之首；存量102.1萬(wàn)㎡。濱湖區(qū)成交大幅下滑主要受前期基數(shù)較高影響，而均價(jià)大幅上漲則反映出濱湖區(qū)改善型產(chǎn)品的溢價(jià)能力較強(qiáng)。憑借優(yōu)越的自然環(huán)境和配套資源，濱湖區(qū)一直是改善型需求首選區(qū)域，價(jià)格韌性顯著。

錫山區(qū)：量升價(jià)跌，熱點(diǎn)項(xiàng)目帶動(dòng)成交大漲。

本周成交0.75萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲168.39%，為全市最大漲幅；均價(jià)16689元/㎡，環(huán)比下跌4.43%；存量79.6萬(wàn)㎡。錫山區(qū)成交大幅上漲主要得益于金融街廣安控股融府集中備案，該項(xiàng)目單周成交1500㎡、13套，位居全市面積榜前列。量升價(jià)跌反映出錫山區(qū)市場(chǎng)仍以剛需為主，價(jià)格敏感度較高，以?xún)r(jià)換量特征明顯。

經(jīng)開(kāi)區(qū)：量?jī)r(jià)齊升，高端市場(chǎng)持續(xù)回暖。

本周成交0.47萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲60.48%；均價(jià)25886元/㎡，環(huán)比上漲1.51%；存量91.3萬(wàn)㎡。經(jīng)開(kāi)區(qū)作為城市新中心，一直是高端項(xiàng)目集中地，本周愉樾天成集中備案，單周成交2598㎡、21套，位居全市金額榜和面積榜雙料冠軍。量?jī)r(jià)齊升反映出經(jīng)開(kāi)區(qū)高端市場(chǎng)需求持續(xù)釋放，改善型客群購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)。

新吳區(qū)：量升價(jià)跌，剛需市場(chǎng)逐步恢復(fù)。

本周成交0.86萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲17.82%；均價(jià)14527元/㎡，環(huán)比下跌9.95%；存量73.3萬(wàn)㎡。新吳區(qū)是剛需項(xiàng)目較為集中的區(qū)域，本周成交有所回升，反映出剛需客群觀望情緒有所緩解。但價(jià)格仍呈下跌態(tài)勢(shì)，說(shuō)明剛需市場(chǎng)對(duì)價(jià)格敏感度較高，以?xún)r(jià)換量仍是主要特征。新吳區(qū)存量規(guī)模相對(duì)較小，去化壓力全市最低。

成交結(jié)構(gòu)深度洞察

面積段：改善型戶(hù)型占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)。

本周主力成交面積段集中在100-130㎡，占比54%，超過(guò)半壁江山。從近六周走勢(shì)看，100-130㎡改善型戶(hù)型占比整體呈上升趨勢(shì)，反映出改善型需求正逐步成為市場(chǎng)絕對(duì)主力。與此同時(shí)，小戶(hù)型市場(chǎng)份額持續(xù)收縮，剛需小戶(hù)型去化壓力加大。這一變化與無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段相吻合，隨著住房短缺時(shí)代結(jié)束，市場(chǎng)需求正從"有房住"向"住好房"轉(zhuǎn)變。

總價(jià)段：中低價(jià)位產(chǎn)品仍占主流。

本周成交總價(jià)段集中在180萬(wàn)元以下，占比43%，優(yōu)勢(shì)明顯。盡管改善型戶(hù)型在面積段中占據(jù)主導(dǎo)，但總價(jià)水平仍以中低價(jià)位為主，180萬(wàn)元以下總價(jià)段產(chǎn)品仍是市場(chǎng)成交主力，反映出剛需和剛改客群仍是市場(chǎng)需求的主要構(gòu)成。

熱點(diǎn)項(xiàng)目解析

本周成交TOP10項(xiàng)目合計(jì)成交金額約3.41億元，合計(jì)成交面積約1.66萬(wàn)㎡，分別占全市總成交的約45%、41%，市場(chǎng)集中度較高。頭部項(xiàng)目對(duì)整體市場(chǎng)影響力較大，個(gè)別項(xiàng)目的備案節(jié)奏直接影響全市成交規(guī)模和價(jià)格水平。

愉樾天成：?jiǎn)伪P(pán)獨(dú)大，領(lǐng)跑全市。

本周成交5947萬(wàn)元、2598㎡、21套，均價(jià)22895元/㎡，位居全市金額榜和面積榜雙料冠軍。項(xiàng)目位于經(jīng)開(kāi)區(qū)，是區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿性改善項(xiàng)目。愉樾天成的熱銷(xiāo)，一方面得益于經(jīng)開(kāi)區(qū)城市新中心的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和完善的配套資源，另一方面也反映出高端改善型需求持續(xù)釋放，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目仍能獲得市場(chǎng)認(rèn)可。

城央里與建投·晉和府：剛需改善項(xiàng)目表現(xiàn)突出。

城央里本周成交5075萬(wàn)元、1843㎡、15套，均價(jià)27539元/㎡，位居金額榜第二，項(xiàng)目位于梁溪區(qū)核心地段，主打高端改善產(chǎn)品，體現(xiàn)了核心城區(qū)的稀缺性?xún)r(jià)值。建投·晉和府成交3458萬(wàn)元、2182㎡、20套，均價(jià)15845元/㎡，位居金額榜第三、面積榜第二，項(xiàng)目位于新吳區(qū)，主打剛需和剛改產(chǎn)品，價(jià)格相對(duì)友好，對(duì)剛需客群吸引力較強(qiáng)。

后市展望-結(jié)構(gòu)性筑底仍是主基調(diào)

綜合來(lái)看，預(yù)計(jì)2026年下半年無(wú)錫樓市將延續(xù)"核心區(qū)穩(wěn)價(jià)、外圍區(qū)以?xún)r(jià)換量"的結(jié)構(gòu)性筑底走勢(shì)。成交規(guī)模在政策托底下有望環(huán)比回升，但受制于高庫(kù)存與需求修復(fù)緩慢，短期內(nèi)難以出現(xiàn)全面回暖。

具體而言，核心區(qū)域（梁溪區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)）憑借稀缺地段價(jià)值和完善配套資源，價(jià)格韌性較強(qiáng)，大幅降價(jià)可能性較小；外圍區(qū)域（惠山區(qū)、錫山區(qū)、新吳區(qū)）面臨較大去化壓力，部分項(xiàng)目可能通過(guò)價(jià)格調(diào)整促進(jìn)銷(xiāo)售，以?xún)r(jià)換量將是外圍市場(chǎng)主要特征。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，改善型需求將繼續(xù)釋放，100-130㎡改善戶(hù)型仍將是市場(chǎng)主力。

1、上述研究成果由克而瑞無(wú)錫分析師浦佳鏈，通過(guò)深度智聯(lián)·CO-WORK撰寫(xiě)完成。內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

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