889萬腰斬起拍，87輪出價后5.84萬/㎡成交！5年前搖號時的“天選之子”，杭州一高端小區(qū)終于賣掉了第一套二手房

“不容易，總算是開張了。”杭州拱墅區(qū)橋西板塊的中介們，這幾天聊到小河云莊時，常會說這樣一句開場白。

就在上周，這個業(yè)內(nèi)稱為“運河邊最后一塊寶地”上建起來的高端小區(qū)，在阿里拍賣平臺“破冰”，一套建筑面積約316.07平方米的洋房，以1844.68萬元的總價落槌，折合單價約5.84萬元/平方米。

這個價格，放在兩年前，是橋西房東們眼中的“白菜價”；放在現(xiàn)在，卻像一根針，扎破了這個昔日紅盤最后一點關(guān)于“暴富”的念想。

這場拍賣背后，是小河云莊乃至整個杭州高端改善二手房市場，一場關(guān)于定價權(quán)的心理博弈，一場時代濾鏡的祛魅。

房產(chǎn)以1844.68萬元的總價落槌

搖號時的“天選之子”

二手市場的“燙手山芋”

時間倒回2021年12月22日，那是一個杭州地產(chǎn)人記憶猶新的冬天。在杭州國立公證處，杭州首次嘗試土拍線下?lián)u號。當時最受矚目的小河油庫地塊（即小河云莊前身），引來了24家房企競相爭搶。

現(xiàn)場的空氣幾乎凝固。當搖號結(jié)果確定是“德信”這家房企時，人群中發(fā)出一陣壓抑不住的騷動。據(jù)說，當時身穿紅白相間棒球服的德信代表愣了好幾秒才反應(yīng)過來，隨即被其他房企的投拓人員拉到一邊，對方壓低聲音問：“兄弟，有沒有興趣一起聯(lián)合開發(fā)？”那種艷羨與急切，仿佛這不是一塊地，而是一張中獎的彩票。

當年土拍搖號，熱鬧的開發(fā)商候場區(qū)

彼時，所有人都相信，這塊容積率僅1.7、一線臨運河的寶地，必然是板塊未來的房價天花板。

2023年8月小河云莊開盤時，即便與紅盤杭州IFC撞車，小河云莊依然吸引1249組家庭搖號，中簽率低至10.97%，差點觸發(fā)限售。“買到就是賺到” 是那批幸運兒唯一的念頭。

但今年1月30日交付后，命運的齒輪開始反向轉(zhuǎn)動。

按照以往邏輯，這種“限價倒掛神盤”交付后，第一波集中掛牌和“先遣部隊”的成交價，將直接定義小區(qū)的江湖地位。但時至今日，除了此次阿里拍賣這套商拍的房源外，該小區(qū)無一成交。

板塊內(nèi)資深經(jīng)紀人透露，目前某大型二手房交易平臺掛牌小河云莊近40套，全小區(qū)掛牌比例超過30%。這個“拋售率”在杭州次新房中名列前茅。

“自殘式”起拍

是“破冰”還是煙幕彈

既然二手市場帶看寥寥，房東只好另辟蹊徑——商拍。

這次拍賣的是小河云莊低區(qū)房源，雖位于南面第一排，但視野受限于前方規(guī)劃商業(yè)用地，并無一線運河景觀。

拍賣的噱頭十足——起拍價僅889.68萬元，相當于新房開盤價的腰斬。這種“自殘式”起拍確實引來了11人報名，但仔細翻看87輪出價記錄，真正較勁的也就兩三副面孔。

最終5.84萬元/平方米的成交價，加上50萬元車位費、平臺服務(wù)費及未滿兩年的增值稅，實際到手成本超過6.2萬元/平方米。

小河云莊小區(qū)環(huán)境實拍圖

這個價格，相比周邊凱德龍灣、九龍倉碧璽這些房齡十多年的次新房，貴了近萬元/平方米，似乎維持住了“天選之子”的體面。

但在資深中介老白看來：“商拍水分大，這更像是房東和平臺的聯(lián)手自救。”他說，如果過段時間這套房源并未在不動產(chǎn)登記中心網(wǎng)簽，那這場所謂的“破冰”，就可能是個煙幕彈。

無論是真成交還是行為藝術(shù)，小河云莊的房東們需要認清一個現(xiàn)實：買家在經(jīng)歷了市場教育后，已經(jīng)變得極度理性。

誰都不想接“最后一棒”

不少高端二手房面臨流動性枯竭

小河云莊的尷尬，并非孤例。它像一面鏡子，照出了當下杭州部分高端大戶型“有價無市”的窘迫。

首先，是價格預(yù)期嚴重錯位。橋西資深經(jīng)紀人聰哥分析，當年房東們“保8沖10”的夢太美。比如小河云莊有一套掛牌4500萬元、單價超13萬元的342平方米房源，至今未調(diào)價。而真心想賣的，如一套324平方米洋房，掛牌價從2590萬元一路降到2298萬元，折合7.1萬元/平方米。即便如此，近30天帶看了21次，買家還是不下手。

小河云莊公區(qū)實景圖

為啥？買家心態(tài)很統(tǒng)一：“房東新房買入均價才5.14萬元/平方米，在這行情下，憑啥還要讓我替他們兌現(xiàn)五六百萬元的利潤？”

在下行周期里，房東利潤豐厚，成了成交的最大障礙，因為買家總覺得還有降價空間，誰都不想接“最后一棒”。

其次，是產(chǎn)品代際的降維打擊。小河云莊是限價時代的產(chǎn)物，雖有地段光環(huán)，但德信暴雷后的資金壓力，導(dǎo)致其在園林、公區(qū)、裝標上不盡如人意。而如今，杭州不限價的新房市場早已“卷出天際”——更高的得房率、更豪華的會所、更極致的精裝。

有行業(yè)專家認為，不限價新房對同價位二手房形成了明顯的“壓制效應(yīng)”。手握上千萬預(yù)算的改善型購房者，作為買方市場，眼下可以“既要又要”。與其為橋西的“舊夢”買單，不如去擁抱產(chǎn)品力迭代的錢江新城二期、申花或運河邊新出的低密“新歡”。

放眼整個橋西，核心購買力對于高價大戶型已經(jīng)鈍化。板塊內(nèi)的頂豪江南里，從去年到現(xiàn)在僅成交一套；大河宸章、運河宸園成交的主力皆是89平方米小戶型，大戶型鮮有問津。

那么，你覺得小河云莊二手房最合理的價格區(qū)間是多少？在評論區(qū)留言聊聊吧。

橙柿互動·都市快報 記者 陸丹

編輯 成嘉怡

審核 潘俐 邵宇峰

校對 陳潔珍