135億VS130億！杭萬(wàn)憑什么反超深萬(wàn)？

Mall 觀察

觀察項(xiàng)目 | 深圳萬(wàn)象城VS杭州萬(wàn)象城

作者 | MOMO

商業(yè)之爭(zhēng)，不進(jìn)則退。

近年來(lái)，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域實(shí)力相當(dāng)、且同屬“華潤(rùn)體系”內(nèi)、PK最膠著的，當(dāng)屬杭州萬(wàn)象城和深圳萬(wàn)象城。

尤其是杭州萬(wàn)象城，這兩年隨著杭州錢(qián)江新城的崛起，猶如站在風(fēng)口上的豬，不斷挑戰(zhàn)著深圳萬(wàn)象城“開(kāi)山鼻祖”的地位。

就以銷(xiāo)售額舉例，是市場(chǎng)給商業(yè)項(xiàng)目最直觀的打分。

2025年，深圳萬(wàn)象城年銷(xiāo)售額約130.3億，增速約1.8%。

而杭州萬(wàn)象城從2020-2025年，年銷(xiāo)售額從約51億暴增至135億，僅用了短短五年時(shí)間，就坐上了華潤(rùn)萬(wàn)象系的“頭把交椅”。

從客流量來(lái)說(shuō)，周末的杭州萬(wàn)象城，是當(dāng)之無(wú)愧的“流量引擎”，餐飲區(qū)、重奢區(qū)、中庭、角落里都是“人、從、眾……”。

而在工作日的下午，深圳萬(wàn)象城同樣也呈現(xiàn)出活力十足的消費(fèi)景象，奢侈品店門(mén)口的提袋率尤為可觀。

有數(shù)據(jù)顯示，2025年杭州萬(wàn)象城全年客流量3300萬(wàn)人次，深圳萬(wàn)象城2900萬(wàn)人次，幾乎不分上下。

當(dāng)然，兩座萬(wàn)象城之爭(zhēng)并不是簡(jiǎn)單的業(yè)績(jī)比拼，這更是一場(chǎng)關(guān)于城市消費(fèi)力和商業(yè)運(yùn)營(yíng)力之間的深層博弈。

隨著“電商之城”和數(shù)字經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，崛起于錢(qián)江新城的“新銳掌門(mén)”杭州萬(wàn)象城，與穩(wěn)坐羅湖的“老牌貴族”深圳萬(wàn)象城之間的對(duì)弈，變得前所未有的激烈。

01

五年時(shí)間從51億到135億

杭萬(wàn)連續(xù)兩年反超深萬(wàn)

有人說(shuō)開(kāi)業(yè)二十多年的深圳萬(wàn)象城已經(jīng)老了，但也有的人說(shuō)法拉利老了依舊是法拉利。

作為華潤(rùn)在深圳的開(kāi)山之作，深圳萬(wàn)象城也是國(guó)內(nèi)第一座萬(wàn)象城。

于2004年開(kāi)業(yè)的一期體量約18.8萬(wàn)㎡，2009年深圳萬(wàn)象城二期擴(kuò)容。

2022年，又通過(guò)收購(gòu)旁邊的住宅底商，拓展出三期，通過(guò)兩座空中連廊與一期打通，總體量達(dá)到約23萬(wàn)㎡。

但受限于物業(yè)條件限制，其動(dòng)線流暢度和整體體驗(yàn)還是不如最初統(tǒng)一規(guī)劃的好，在空間上也存在一些明顯的短板。

杭州萬(wàn)象城一期于2010年開(kāi)業(yè)，加上后續(xù)新開(kāi)的二期，整個(gè)項(xiàng)目的總體量達(dá)到了約27萬(wàn)㎡，是一個(gè)超大型的商業(yè)綜合體。

自2004年開(kāi)業(yè)以來(lái)，深圳萬(wàn)象城銷(xiāo)售額已經(jīng)連續(xù)十多年蟬聯(lián)深圳第一，成為華南重奢商業(yè)的定海神針。

2019年深圳萬(wàn)象城年銷(xiāo)售額首次突破100億，2022年到達(dá)130億峰值，隨后一度滑落至125億元。

然而，在深圳萬(wàn)象城步入存量深耕和增速換擋之際，正是杭州萬(wàn)象城蓄力反超的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

2020年-2025年，杭州萬(wàn)象城年銷(xiāo)售額從51億飆升至135億，僅用了短短五年時(shí)間。

2024年杭州萬(wàn)象城以130億首次超越深圳萬(wàn)象城，同時(shí)超越杭州大廈，登頂杭州“店王”。

2025年，杭州萬(wàn)象城繼續(xù)穩(wěn)步前進(jìn)，連續(xù)兩年超越深圳萬(wàn)象城，完成了這場(chǎng)同門(mén)之間的權(quán)力交接。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：贏商網(wǎng)等行業(yè)公開(kāi)媒體）

但整體而言，深圳萬(wàn)象城2025年的坪效約5.67萬(wàn)元/㎡/年，略高于杭州萬(wàn)象城約5萬(wàn)元/㎡/年，其“小而精”的效率優(yōu)勢(shì)反而得以凸顯。

02

深萬(wàn)五大重奢品牌坐鎮(zhèn)

杭萬(wàn)品牌豐富度更勝一籌

雖然同屬華潤(rùn)體系內(nèi)的MI級(jí)重奢項(xiàng)目，但憑借二十余年的深厚積淀，深圳萬(wàn)象城在重奢品牌矩陣上還是具備明顯的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

開(kāi)業(yè)之初，就吸引了GUCCI獨(dú)棟旗艦店，至今依然在原位置，開(kāi)創(chuàng)了深圳奢侈品獨(dú)棟建筑的新紀(jì)元。

隨后，PRADA、Louis Vuitton、Hermes、Dior等重奢相繼入駐。

但遺憾的是，深圳第一家CHANEL深圳萬(wàn)象城爭(zhēng)取了很多年，最后卻率先在深圳灣萬(wàn)象城開(kāi)業(yè)。

坊間傳聞香奈兒會(huì)在深圳萬(wàn)象城開(kāi)設(shè)的第二家門(mén)店，也一直沒(méi)能落位。

在無(wú)法向外拓展的情況下，近年來(lái)深圳萬(wàn)象城也通過(guò)品牌移位、縱向擴(kuò)建等方式不斷進(jìn)行調(diào)改升級(jí)。

比如一期，深圳萬(wàn)象城多家奢侈品門(mén)店啟動(dòng)升級(jí)，LV、DIOR、Burberry、DOLCE&GABBANA、LOEWE等品牌陸續(xù)升級(jí)為雙層乃至三層旗艦店，形成一條奢侈品復(fù)式旗艦店長(zhǎng)廊。

二期，Hermes取代LV的位置，BVLGARI擴(kuò)店升級(jí)，星美樂(lè)煥新升級(jí)，LE LABO和BUTTERFUL&CREAMOROUS入駐，強(qiáng)化二期高端氛圍。

擴(kuò)容的三期，引入了不少新潮的戶外運(yùn)動(dòng)和潮奢品牌，更加年輕化。

經(jīng)過(guò)一系列升級(jí)，深圳萬(wàn)象城品牌店數(shù)量從260余家提升至400余家。

但在品牌豐富度上，杭州萬(wàn)象城要略勝一籌，引入了大量輕奢、戶外運(yùn)動(dòng)、高端美妝等“腰部力量”，品牌總數(shù)達(dá)450+。

在缺少Hermès和Chanel兩大頂奢（均在杭州大廈）的情況下，杭州萬(wàn)象城擁有浙江獨(dú)家Miu Miu，以及BUCCELLATI、羅杰杜彼等杭州獨(dú)家高端珠寶品牌。

在保持頂奢基本盤(pán)的同時(shí)，通過(guò)“戶外運(yùn)動(dòng)+精致餐飲”的多元組合，從單一奢侈品商場(chǎng)進(jìn)化為“多邊形戰(zhàn)士”。

B1層集結(jié)HOKA、On昂跑、lululemon、迪桑特、SAUCONY等；

L2層布局始祖鳥(niǎo)、Goldwin、The North Face全球概念店；

L3層集結(jié)Klattermusen、MAMMUT、OSPREY等高端戶外品牌，形成"杭州運(yùn)動(dòng)品牌天花板"。

在餐飲品牌上，不同于深圳萬(wàn)象城的高端正餐和商務(wù)宴請(qǐng)路線，杭州萬(wàn)象城新銳餐飲品牌的豐富度更高。

在二期外街“ON街”打造了“杭州夜生活首選地”，引入大量潮流餐飲，包括O'eat、野果yeego、泓0871等"漂亮飯"餐廳。

同時(shí)將四樓的冰場(chǎng)作為美食城的空中景觀，打開(kāi)了五樓餐飲區(qū)域的視野，形成獨(dú)特的空間體驗(yàn)。

03

“愛(ài)搞錢(qián)”的深圳

VS“愛(ài)花錢(qián)”的杭州

經(jīng)濟(jì)體量和消費(fèi)邏輯的差異

華潤(rùn)體系內(nèi)的“頭把交椅”之爭(zhēng)，表面是兩座萬(wàn)象城的業(yè)績(jī)比拼，底層卻是深圳和杭州兩大城市群消費(fèi)活力的此消彼長(zhǎng)。

宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與居民收入，構(gòu)成了商業(yè)繁榮的根基。

區(qū)域蓬勃的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)能夠持續(xù)孕育和擴(kuò)大中高收入消費(fèi)群體，為高端商業(yè)提供最基礎(chǔ)的客源和購(gòu)買(mǎi)力。

作為中國(guó)改革開(kāi)放的“先鋒之城”，2025年深圳GDP38731.8億元，位居全國(guó)第三，經(jīng)濟(jì)體量約為杭州（23011億元）的1.68倍。

但值得注意的是，2025年杭州AI核心產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá)4600億元，約為深圳2200億元的兩倍之多。

在產(chǎn)業(yè)體系的完整度上，深圳坐擁四大萬(wàn)億級(jí)產(chǎn)業(yè)和四大5000億級(jí)產(chǎn)業(yè)。

從芯片設(shè)計(jì)（華為海思）到終端制造（比亞迪、大疆），從金融科技（平安、招行）到互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)（騰訊），從智能硬件到生物醫(yī)藥，形成了全球最完整的硬件產(chǎn)業(yè)鏈條。

2025年初，“杭州六小龍”（DeepSeek、宇樹(shù)科技、游戲科學(xué)等）橫空出世，深圳作為全國(guó)科創(chuàng)中心的地位也受到了挑戰(zhàn)。

在經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)之外，深圳和杭州兩座城市消費(fèi)邏輯也是這兩座萬(wàn)象城競(jìng)爭(zhēng)差異的體現(xiàn)。

一直以來(lái)，深圳都是一座“搞錢(qián)”的城市，務(wù)實(shí)、高效、理性，消費(fèi)決策更看重性?xún)r(jià)比和功能屬性。

而杭州骨子里還是一座“生活”城市，愿意為審美、體驗(yàn)和情緒價(jià)值買(mǎi)單。

在“情緒價(jià)值”越來(lái)越成為主流的消費(fèi)趨勢(shì)下，杭州的城市氣質(zhì)反而成就了它的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

因此，杭州雖然GDP低于深圳，但人均消費(fèi)支出遙遙領(lǐng)先于深圳。

2025年，杭州城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出達(dá)59484元，排名全國(guó)第一。深圳約53548元，排名第九。（數(shù)據(jù)來(lái)源：各市統(tǒng)計(jì)局）

此外，城市內(nèi)部商圈之間的競(jìng)爭(zhēng)，也推動(dòng)了兩座萬(wàn)象城勢(shì)能的此消彼長(zhǎng)。

近年來(lái)，深圳商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，南山成為深圳產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)最活躍的板塊，深圳灣萬(wàn)象城快速崛起。

受限于區(qū)域發(fā)展和空間體驗(yàn)等因素，VOGUE時(shí)尚之力盛會(huì)、愛(ài)馬仕匠心工坊全球巡展首站等頂級(jí)活動(dòng)都選擇落地深圳灣萬(wàn)象城而非深圳萬(wàn)象城。

而近兩年杭州萬(wàn)象城舉辦了不少高規(guī)格的活動(dòng)和奢侈品發(fā)布會(huì)，“萬(wàn)象風(fēng)華”時(shí)尚盛典、香氛節(jié)等活動(dòng)也頻頻出圈。

隨著杭州錢(qián)江新城商圈的崛起，“杭州萬(wàn)象城超越深圳萬(wàn)象城”這個(gè)曾經(jīng)被視為不可能的問(wèn)題，如今已經(jīng)具備了現(xiàn)實(shí)討論的基礎(chǔ)。

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