這一次的救市可能押對了！

大家都看到了，最近樓市開始出現異動！

首先是租金。

租金是最真實的需求表現，就像香港一樣，從2025年2月到今天，香港樓市已經漲了一年多了，但是在樓市上行之前，其實香港租金是領先上漲的。

這個邏輯的底層認知，就是租金代表最真實住房需求。所以會成為房價的先導信號。

一線租金開始明顯回升。

其實是二手房成交量開始上升。

上半年，全國新建商品房銷售面積同比下降11.6%，根據住房城鄉建設部門的網簽數據，上半年二手房網簽面積同比增長10.2%。

這說明很多人都預期價格可能觸底了，所以不再猶豫，開始進場了。

易居研究院數據，截至6月底，8個重點城市二手房掛牌量較2025年6月的歷史高點下降約19%。

這說明這8個重點城市的房東開始撤牌進入觀望階段。

這是市場進入調整期的典型信號。

整體來看，這一次從2025年12月中央經濟工作會議開始的新一輪救市，似乎是對了。

近5年的國內房產，有兩個轉折點，直接改變了整個政策的走向。

第一個是2025年7月的中央經濟會議，第一次提出國內房地產庫存產生逆轉，從2023年之前維持了8年的供小于需，一轉而為供大于需。

于是，當月，政策開始轉向開始了。降首付、降利率、松限購、減稅費，需求端能用的招幾乎全用了一遍。

政策的邊界是，全國首付15%史上最低；貸款利率3.05%史上最低；公積金額度史上最高。

到這里，其實需求端已經無計可施了。

但結果是，截至2025年2月末，狹義商品房庫存面積首次達到7.98億平米，創歷史新高。廣義庫存加閑置土地總計127億平米。

按照2024年的銷售速度，光消化庫存就需要7到8年。

最終，2025年年底的中央經濟工作會議，政策開始第二次轉向，明確提出九個字："控增量、去庫存、優供給。"

會議原文還提到鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等。

這意味著政策邏輯徹底變了。從過去四年消費端刺激，轉向清空市場。

抓蛇抓七寸。供求關系才是樓市的七寸。

到了2026年3月底，全國商品房待售面積同比下降0.1%，看著很微弱，但它的意義在于這是連續52個月增長以來，首次出現的同比下降。

5月末，庫存降到7.72億平米，同比下降0.4%，連續3個月同比下降。

到了2026年6月末，重點30城狹義庫存去化周期為23.9個月。

狹義庫存的含義是已批準預售的未售商品住宅面積。

那么，狹義庫存的合理標準是什么呢？

是12個月，這是一個城市供需基本面的最健康指標。

計算方法是已批準預售的未售商品住宅面積除以近12個月月均去化面積。

低于12個月，意味著在不考慮新增供應的情況下，現存待售商品住宅一年能賣完。

重點30城的去化周期是23.9個月，則意味著沒有新增供應的情況下，需要兩年能清空庫存。

但是拆分來看，這30城是極度分化的。

最優的是杭州和合肥，去化周期已經不足1年。

長沙、寧波、成都、長春、上海、天津，不足20個月。

合肥去化周期是10.6個月。

這背后則是，合肥2026年計劃供應僅200公頃，較2022年峰值下降72.7%。商品住宅供應從2021年的499.7萬平米，降到2025年的192.7萬平米。降了超過六成。

杭州的去化周期只有8.8個月。

在合肥和杭州的背后，都是一邊緊縮供應，一邊在AI時代批量制造的科技新貴在不斷沖進市場。也就是需求有支撐，供給控節奏，兩者相得益彰。

但是，這只是頭部城市。三四線城市去化周期還在31.6個月，底部的部分城市超過40個月。

城市的分化，大到沒有邊界。

但好處是，少量城市跑出來之后，是有示范效應的，別的城市是可以抄作業的。

在控增量之外，另一個重要因素是產品升級。

今年1~6月，長沙樓市集中開盤8次，累計供應住宅1484套，去化1107套，整體去化率約74.6%。

但在拆解之后，我們會看到，新規產品普遍很熱，甚至能做到搶房，去化率能高達100%。

但是很多舊規產品去化最低僅25.38%，項目分化之大已經沒邊了。

最后我想說的是，整體來看，全國新房銷量是在逐漸下滑的。上半年，全國新建商品房銷售面積同比下降11.6%。

所以，這就是一場博弈。但無論如何，通過嚴控供應+收儲+品質革命，多維度齊下消化現有存量，是眼下最正確的選擇。

前四年一直在消費端救市，近半年則是改換為供給端改革，很多時候我都覺得這兩方案如果顛倒一下可能會更好。

救市之初，從保交樓開始，就下重手一邊嚴控供應、一邊收購庫存，做三年的時間做到真正的釜底抽薪。

在卓有成效之后，再從消費端大力下手，這時效果會不會截然不同呢？

或者說，我們的樓市周期是不是就可以觸底的更些呢？而不是像現在這樣，還需要不斷磨底。

不過，至少這一次，目前來看方向是對的。

THE END

來源：米宅（ID：MizhaiPlus）

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