上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降18%：大盤(pán)承壓，一線(xiàn)核心欲回暖

本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：黎廣

上半年的中國(guó)樓市，正在向理性靠攏。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2026年1—6月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況》，1—6月份，新建商品房銷(xiāo)售面積40140萬(wàn)平方米，同比下降11.6%；其中住宅銷(xiāo)售面積下降12.4%。新建商品房銷(xiāo)售額37945億元，下降13.6%；其中住宅銷(xiāo)售額下降13.7%。

與此同時(shí)，1—6月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金40233億元，同比下降20.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款5716億元，下降31.7%；自籌資金14740億元，下降16.4%；定金及預(yù)收款12442億元，下降15.8%；個(gè)人按揭貸款5137億元，下降24.9%。

圖源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

新房銷(xiāo)售面積同比下降，但房企定金及預(yù)收款同比降幅持續(xù)修復(fù)，上半年錄得15.8%的降幅，較年初1-2月21.5%收窄近6個(gè)百分點(diǎn)。除基數(shù)因素外，該數(shù)據(jù)側(cè)面印證積壓剛需、改善需求溫和釋放，市場(chǎng)信心迎來(lái)邊際修復(fù)。

某房企負(fù)責(zé)人姚崇喜向時(shí)代周報(bào)記者表示，今年上半年從業(yè)體感與上述數(shù)據(jù)高度相近。他認(rèn)為，市場(chǎng)在理性回溫，房企依據(jù)用戶(hù)畫(huà)像開(kāi)發(fā)新盤(pán)，而用戶(hù)也會(huì)根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)情況購(gòu)房，不會(huì)輕易上杠桿。

至于接下來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向，姚崇喜認(rèn)為，只要土地資源屬性不發(fā)生重大變化，地段仍是支撐房?jī)r(jià)的核心要素。“因?yàn)槿藗兊纳钤絹?lái)越多元，不同群體對(duì)不同地段的認(rèn)知也是不一樣的，所以樓市應(yīng)該會(huì)更向性?xún)r(jià)比、個(gè)性化的方向發(fā)展。”

買(mǎi)房與拿地的理性轉(zhuǎn)向

在房地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打了二十多年的姚崇喜感覺(jué)到，這次和以往不一樣——自2022年開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是真的在調(diào)整，而不是像過(guò)去那樣在波動(dòng)中上漲。

“這個(gè)調(diào)整有兩方面，一方面是讓消費(fèi)者認(rèn)識(shí)到房子是居住屬性，金融和投資屬性正在減弱或者消失；另一方面是給地產(chǎn)企業(yè)提出了新的挑戰(zhàn)，那就是買(mǎi)哪里的地、蓋怎樣的房子才能賣(mài)出去。兩者綜合，就變成了地產(chǎn)投資減少，買(mǎi)房群體更理性。”姚崇喜說(shuō)。

這與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的上半年數(shù)據(jù)一致。1—6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資38074億元，同比下降18.0%；其中，住宅投資29300億元，下降17.8%。

在姚崇喜看來(lái)，如今房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)和過(guò)去完全不一樣了。現(xiàn)在對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的要求變得很高，不再是盲目拿地，而是要在前期分析一個(gè)區(qū)域原本房屋的庫(kù)存、二手樓盤(pán)放量情況、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，甚至是該片區(qū)的工商業(yè)發(fā)展情況以及目標(biāo)的人群畫(huà)像。

“以一個(gè)區(qū)域每年能消化1000套房子為例。過(guò)去各家房企都爭(zhēng)這1000個(gè)簽約量，結(jié)果供應(yīng)了3000套，嚴(yán)重過(guò)剩。但近兩三年，開(kāi)發(fā)放慢、投資收縮，不少房企經(jīng)營(yíng)承壓。若提前研判片區(qū)庫(kù)存與客群，針對(duì)性推出如300套這樣的小體量房源，更容易實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利。”

姚崇喜強(qiáng)調(diào)，二三線(xiàn)城市整體房?jī)r(jià)調(diào)整幅度較大，行業(yè)認(rèn)為市場(chǎng)底部仍未明確，多數(shù)開(kāi)發(fā)商選擇規(guī)避這類(lèi)市場(chǎng)。但如果某個(gè)區(qū)域多年無(wú)新盤(pán)開(kāi)工、庫(kù)存即將見(jiàn)底，那就意味著這里兩三年內(nèi)可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)階段性的供應(yīng)缺口。

俯瞰某縣城 （圖源：時(shí)代周報(bào)記者 黎廣/攝）

“所以房企要守住一線(xiàn)城市基本盤(pán)，同時(shí)摸清二三線(xiàn)城市的庫(kù)存、開(kāi)工情況，不能輕易放棄任何一個(gè)機(jī)會(huì)。”他說(shuō)。

雖然大多房企對(duì)二三線(xiàn)城市持謹(jǐn)慎態(tài)度，但最新房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，這類(lèi)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)邊際回暖信號(hào)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)毛盛勇在7月15日的新聞發(fā)布會(huì)中表示，今年二三線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格總體降幅收窄。

從環(huán)比看，6月份二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格由上月下降轉(zhuǎn)為持平，三線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。從同比看，二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格、二三線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比降幅均比上月收窄。

核心城市回暖

不止是二三線(xiàn)城市出現(xiàn)了回暖跡象，一線(xiàn)城市回暖信號(hào)也在顯現(xiàn)。

毛盛勇表示，近年來(lái)通過(guò)各種政策調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了積極變化，其中之一是一線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比連續(xù)4個(gè)月上漲。“3月份以來(lái)，一線(xiàn)城市新建商品住宅、二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比均連續(xù)4個(gè)月在上漲。”

姚崇喜認(rèn)為，在一定程度上，這種上漲得益于政策環(huán)境正逐步放松。

比如，深圳近年持續(xù)優(yōu)化購(gòu)房及規(guī)劃管控規(guī)則，以更好地滿(mǎn)足人們住房需求。一方面在部分區(qū)域調(diào)整限購(gòu)政策，適度放寬改善型購(gòu)房門(mén)檻；另一方面出臺(tái)建筑設(shè)計(jì)新規(guī)，優(yōu)化陽(yáng)臺(tái)、公攤相關(guān)計(jì)容計(jì)算細(xì)則，同時(shí)設(shè)置新建住宅高度管控要求，引導(dǎo)戶(hù)型品質(zhì)升級(jí)。“這些舉措讓深圳更多擁有高資產(chǎn)和資源的人群，產(chǎn)生了購(gòu)買(mǎi)更好房子的欲望。”他說(shuō)。

根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，5月23日深圳南山某樓盤(pán)推出519平方米頂層復(fù)式房源，單價(jià)高達(dá)39.86萬(wàn)元/平方米的批次房源半小時(shí)內(nèi)即被售罄。此后在6月30日，深圳灣某樓盤(pán)推出72套房源，報(bào)備均價(jià)為18.58萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)即售罄。此外，深圳仍有多片區(qū)樓盤(pán)實(shí)現(xiàn)“日光”。

不過(guò)姚崇喜也強(qiáng)調(diào)，這類(lèi)高端豪宅熱銷(xiāo)現(xiàn)象必須同時(shí)滿(mǎn)足三大前提：一線(xiàn)城市、城市核心稀缺地段、面向高凈值改善群體，三者缺一。

對(duì)此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，今年上半年深圳樓市呈現(xiàn)明顯的結(jié)構(gòu)性分化格局，高端豪宅市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)回暖，千萬(wàn)元級(jí)新房成交占比創(chuàng)下新高，中端剛需新房憑借戶(hù)型和價(jià)格優(yōu)勢(shì)搶占市場(chǎng)。二手房則憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)成為剛需置業(yè)主戰(zhàn)場(chǎng)，成交持續(xù)回升。

除了深圳，另外三座一線(xiàn)城市也在回暖。

北京市住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京二手房成交總量達(dá)到了93583套，同比去年的上半年88575套上漲了約5.7%，同時(shí)也創(chuàng)下了近5年來(lái)的新高。

廣州方面，上半年新房市場(chǎng)共成交348萬(wàn)平方米，較去年同期上升2%；二手住宅共成交52817套，環(huán)比2025年下半年增長(zhǎng)2.6%。

廣州市區(qū) （圖源：時(shí)代周報(bào)記者 黎廣/攝）

上海的漲幅則更為顯眼。據(jù)界面新聞報(bào)道，2026年上半年上海新房市場(chǎng)成交8.48萬(wàn)套，較2025年同比增長(zhǎng)約14.7%；二手房市場(chǎng)共計(jì)成交14萬(wàn)套，同比上漲12%。

與此同時(shí)，其他核心城市也在帶頭回暖。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，6月份，杭州、成都、南京、武漢等12個(gè)區(qū)域中心城市的新房和二手房交易總量同比增長(zhǎng)21.7%。并且，全國(guó)有207個(gè)城市新房和二手房交易總量實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。

對(duì)此，毛盛勇表示，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)70個(gè)大中城市開(kāi)展的房?jī)r(jià)問(wèn)卷調(diào)查顯示，春節(jié)后房地產(chǎn)市場(chǎng)從業(yè)人員對(duì)新房、二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)預(yù)期出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

“總的來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系逐步改善，市場(chǎng)預(yù)期有所回升，市場(chǎng)出現(xiàn)了一些積極變化。下階段要繼續(xù)按照決策部署，因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行。”他說(shuō)。

（文中姚崇喜為化名）