北京買房：理清思路，購房建議1947

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我女兒在北京中關村工作，無京戶，在大興保利茉莉有85南向房，想換大點3室2廳2衛的房子，因為4號線很方便,但同小區的沒有合適的戶型，網上看了有新里新弗萊公館離4號線比較近，別的我們也不了解，想從以后一旦脫手保值和目前一家改善居住的需求，想聽聽您的建議，預算一共500-600萬。

A：

1、中關村上班在高米店買房？之前買了的無所謂，但現在既然是準備換房，為什么不索性換到昌平啊？一是離的近，二是北部的產業更強，三是就算房子的價格走勢差不多，北部在傳導順位上也是優于南部的。但這看自己的感受吧，我只是隨口提一句。

2、新里西斯萊和茉莉公館從一開始就是競品盤，都是曾經的大興地王，一個央企一個國企，開盤時間差不多，2010-2015年時候的價格也差不多。主要區別是得房率，保利茉莉是平均75%，新里西斯萊是80%稍微高一些。

具體的居住體驗看自己的喜好吧，最好選中高層的，樓距近的低層有遮擋。

不過說實話一般不太建議這么換，因為既然是早期兩邊樓盤的價格基本一致，那之后從小區均價來說，茉莉公館是一直略強于新里西斯萊的。這趨勢以后也大概率會延續，直到都成為老小區。

3、簡單就這情況吧，單看新里西斯萊沒問題，同樣是好小區。只不過價格走勢略弱于茉莉公館，看自己是否在意了。

僅供參考。

二

Q:

我們家面臨情況是孩子明年幼升小，需要購入學區房，可以買一個小的或者置換一個大的。具體情況如下：

1、目前家里有一套住房，在新宮站附近，80多平米，離地鐵2km左右。最近成交價300w。出租的話查了一下大概5000出頭一個月。

2、可接受最大的買房金額≤500W。

3、孩子自制力一般，大概率是普娃吧。

4、看過方莊芳星園的房子，大概是200w左右。如果不置換，可以購買一套芳星園的一居室，上十八中附小。

5、如果置換，打算去朝陽上，東西海因為派位不穩定，或者太卷，不考慮。

訴求如下：

1、從資產保值角度看，是否優選將現有房產賣掉置換成朝陽學區房？還是保留著周六日自住。

2、置換的話，當然前提要在一個時間段內將現有房子賣掉。總價不超過500w，朝陽區有沒有比較優質的學區房呢？

要求：

1、學校升學率要明顯強于十八中。

2、幼升小可以單校直升(或者多校派無坑校)。初中加工能力強。

3、近地鐵，新一些，最好是05之后吧。

4、帶電梯板樓(總層數不高于16層)，小三居優先，不小于80平米吧？

5、盡量別太靠北，因為家人都在亦莊通州這邊工作。請問這種條件的房子多嗎？可以推薦幾個嗎？現在居住的小區是陽光星苑北區。

A：

1、保值角度，那得看是否能買到溢價很低或不帶溢價的學區房啊，能買到就合適，在同等性價比的情況下配套支撐更強。買不到溢價低的那就不好說了，入學人數是確定下降的，溢價部分的比例至少不會增長吧。

另外如果單獨購買占坑兒房的話，大概率買不到溢價低的，反而有可能更高，總價越低=溢價占比越高。因為買這種房的家長多，供需關系推高了泡沫。

2、朝陽優質的學區房有的是，不過500萬這區間不太好辦。因為朝陽有特點，都是大幾百萬以上的商品房小區才溢價低呢，高到千萬就很多都不含溢價了，各項能兼顧。

500萬左右基本都是老小區，各學區都不是太好找。清朝學區的都溢價低，但房子也都很老了，不好聊優質。要不先看看望京陳分的吧，相對算學區好+溢價低的。另外人朝西區也行，但這里前幾年太紅了，房子賣爆了，孩子多，導致新增校區多，有被派位的可能。而且孩子多就導致師資力量+成績有待觀察，次選吧。

3、朝陽的幾個頭部校在排名上都優于十八中。2005年以后的？那您這要求高了，或者說相對于500萬的預算高了。保障房或回遷房有可能，但又不好聊優質了。

500萬之內買80平米以上的，單價6萬出頭兒，三居室。價格來說望京的利澤西園有可能，但只能滿足價格和面積，三居和板樓都夠嗆，混合性質的小區也不太算優質，更是2005年之前的。還不能太靠北，那望京也就被排除了唄。您這要求偏高了，朝陽沒什么選項，我推薦不了。

4、另外多說一句，陽光星苑地段兒為兩區交界，豐臺區很難在配套上有太大支持。小區性質是南苑村的回遷房為主，二類經適，品質不算太高。開發商倒閉了，母公司是當代集團，暴雷了。

這種小區的優勢是居住的性價比至少不低，這從您家的租售比能體現出來，但從價格走勢角度不算投資性太強的。所以如果確定不自住了就換掉吧，只是您想換的房子要求有點兒高了，不太好找。

僅供參考。

三

Q:

我是體制內，大興買房，我和一歲半的孩子落戶大興，媳婦外地戶口，在西城工作，媳婦單位這兩天統計人才公寓，人才公寓是屬于公租房的一種嗎？西城區統一分配的，他們單位有名額。

媳婦單位之前從來沒有過公租房，人才公寓，這是第一年，我們也不太了解，所以想著咨詢您，還是希望孩子有機會能在西城上學，教育資源比大興好太多太多了。像我這種情況，不在西城買房的話，有機會讀書嗎？目前可以報名的人才公寓有以下幾個，如果對上學有用的話，我們想報一個！

A：

1、人才公寓的具體性質看產權，產權屬于政府的就是公租房，屬于央國企的就是“保租房”。或者說定向體制內+編制內的人才公寓一般都是公租房，企業內部運行的就是保租房，不能享受公租房待遇。

2、西城區統一分配的應該是公租房，備案名一般是“**人才公租房”，俗稱人才公寓。

3、京籍不買房在西城上學，那除非是政保或子弟唄，否則不能。因為您家不屬于“無房戶”，也就是監護人在外區有房，所以不符合現在的西城區政策。

但既然孩子剛一歲半，那就等著看政策吧，肯定是逐年放寬的，只是誰也不敢預測+不敢保證而已。

4、這具體的公寓項目我就不懂了，不敢建議。我要建議是別追求頂級學區了，比如德勝的，大概率不能對口入學，調劑出區的可能性大，接送或許更麻煩。還不如其他中等學區的呢，有可能在學區內派位，接送方便些。

僅供參考。

四

Q:

我和一歲的孩子房產戶籍都在大興區，配偶在西城區工作，外地戶籍，單位分配西城區公租房，我們想申請一個，后期可以用于孩子在西城上學嗎？

A：

1、可以啊，公租房屬于保障房，是可以作為房籍來為孩子申請學校的。非京籍還有其他的限制，但您家孩子既然是京籍就無所謂了。

但公租房的入學順位就很靠后了，尤其是熱門學區，幾乎不可能對口入學，只能是到時會看情況調劑。

2、不過您家既然有自己的房子了，還能參與申請公租房嗎？單位的指標夠富裕的。

3、另外單位既然能有西城公租房的指標，那是不是也有政保的名額啊？如果有政策也盡量爭取吧，這就有可能好學校了。不過您怎么在這種單位上班卻還是外地戶籍啊？那就看單位的具體政策吧。

僅供參考。

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