一夜之間，深圳老破小要翻身了？

手里有老破小的，是不是快熬崩潰了？

難賣！難租！難貸款！價格跳水，住著鬧心，拆遷遙遙無期…

但我告訴你，別慌！

老破小，可能要迎來一次大翻身的機會了。

就在昨天（7月15日），“1號”在上海專門考察了城市更新。

再結合今年5月，我國首個《城市更新“十五五”規劃》落地，據相關測算，城市更新直接投資總規模將達到12萬億至15萬億元。

這其中的信號意義不言而喻！

7月14日，深圳市人大常委會赴羅湖區開展“百個城市更新項目攻堅行動”專題視察。

現場查看湖貝統籌片區、螺嶺片區，討論項目盤活、審批提速、資金保障、簽約拆遷和民生保障。

從2025年底到今年，深圳有一個明顯動作，就是那些多年的“老大難”舊改開始重啟、或提速了。

而且，有不少資金已經開始抄底老舊小區了。

據深圳貝殼研究院監測，2026上半年，深圳二手住宅中樓齡20-30年房源成交占比達33.2%。

比如跌出圈的八卦嶺宿舍，截止7月，成交了23套，而2025年全年才成交35套。

2015年那樣大拆大建時代又要來了嗎？

還想賭拆遷，是機會嗎？

深圳多個舊改項目提速！

深圳最近各種城市更新，動作非常快。

比如，福田區。

就在上周末，中國電子第一街——華強北正對面的華強花園簽約率達99%，拆遷在即。

圖源網絡

從立項到正式拆遷，歷經16年之久。

項目擬拆除用地面積約4.3萬㎡，規劃容積299500㎡，容積率達9.3。

規劃業態豐富，包括：住宅97140㎡（含保障性住房14570㎡），商業、辦公及酒店139060㎡，公寓49500㎡等。

位于沙尾地鐵口的福田文創園城市更新單元，原為沙尾地鐵口的福田投控旗下項目。

2025年底由中建三局旗下中建壹品以32.72億元接盤，成為“中建系”在深圳首個舊改項目。

該項目已正式定名為“澐海元境府”。

還有，長跑二十年的車公廟巨無霸舊改，也按下了“提速鍵”。

泰然工業區二期的兩個地塊正在緊鑼密鼓的施工中。

淘房志實拍

十畝地和皇冠科技園所在的地塊，目前也已經全部拆除了。

淘房志實拍；十畝地、皇冠科技園

羅湖區的深圳市第一幼兒園宿舍樓。

深圳首例“自籌自建”項目，也在今年5月份開工。

圖源深圳特區報

歷經20年的煎熬與等待的金鉆豪園。

也在去年11月份，由中信城開華南在其公眾號官宣正式接手！

中信城開聯動中信金融資產，高效推進“金鉆豪園項目”紓困盤活。

僅用三個月時間完成從協議簽署到資金投放的全流程。

項目正式名為“信悅映翠府”。

據網友爆料，目前已經出地面多層，預計下半年即將開售。

圖源網絡

根據規劃，金鉆豪園項目分兩期實施，其中一期拆除范圍用地面積21159.5㎡，規劃容積207773㎡。

其中住宅185200㎡（含安居商品房44059㎡）、商業16633㎡。

從中信城開公布的效果圖來看，品質還是挺值得期待的！

南山區。

7月15日，規自局南山管理局發布關于《南山[蛇口地區]法定圖則02-12-01等地塊規劃調整（蛇口新街城市更新項目）》。

規劃容積78150㎡，其中住宅68080㎡，商業、辦公及旅館業建筑5000㎡

還有三大歷史項目取得實質突破：

向南村確認安居建業系公司為實施主體，項目分兩期開發，一期正式進入落地階段；

北頭村發布征收補償方案，成為南山首個房票補償舊改項目，實施主體為大族控股旗下公司；

原恒大大新村（四港片區）啟動 “清調供” 整體處置，市場傳聞華潤置地有望接盤盤活。

可見深圳目前有條件動工的項目，現在都在試圖在舊改的存量博弈中打開缺口。

而且城市更新方式更加多元化了，尤其是“自主更新、原拆原建”這一模式。

除了深圳市第一幼兒園宿舍樓。

月亮灣花園曾在年初的時候，傳業主要開始自籌自建。

據網傳：南山街道辦及月亮灣社區居委會組織華潤，圍繞月亮灣小區舊住宅自籌自建政策展開交流。

但這種模式，更適合“小而危”的老樓，大型小區推行起來簡直是地獄級難度。

還能博拆遷嗎？

曾幾何時，拆遷是和暴富劃等號的。

拆字一噴，立提大奔，房子一扒，帕拉梅拉。

回想幾年前，城市舊改熱火朝天，村村都想搞改造，但隨著政策叫停，還有地產黃金時代落幕，舊改的推進越來越困難。

盡管現在政策上，是支持城市更新的，但更主要是集中在盤活存量項目。

也就是那種拆了一半，并且有繼續推進可能性的項目。

有實力的央國企是會有意愿充當“白衣騎士”的，比如中信城開接手的“金鉆豪園”，中建接盤的“福田文創園”。

如果你要是打算專門買一套"賭舊改"的，還是不要趟這趟渾水了。

當年博弈拆遷的一批投資客，早就虧到腰斬。

前面提到的“拆遷概念房”——月亮灣花園，從7萬暴漲到12萬多，現在跌到了4字頭。

還有八卦嶺宿舍，從5萬暴漲到15萬多，最低跌破4萬。

今年出臺的首個《城市更新“十五五”規劃》，也給未來的城市更新指明了道路。

資金上不靠政府單打獨斗，會拉著市場、社會一起參與。

這次城市更新覆蓋的范圍，涵蓋老舊小區改造、地下管網更新、老舊廠區活化、完整社區建設等多個領域。

和2015年那波棚戶區改造不一樣。

舊改的邏輯徹底變了：不再盲目蓋新城、攤大餅，而是把老城區、老房子、老設施 “翻新盤活”。

也就是說，以后指望拆遷暴富的，機會越來越小了，未來舊改最主要的目的是讓原業主改善居住環境。