西安“雙子塔”的前世今生：七次流拍，為何沒人接盤？中登集團的興衰啟示錄

如果把一座城市的發展周期濃縮成一棟樓，蘇陜·國際金融中心，大概是西安過去十多年最復雜的注腳。

2026年7月10日，這座位于灞河之畔、曾被寄予厚望的“雙子塔”，再次站上司法拍賣平臺。結果沒有意外。第七次拍賣，零報名，零出價，再次流拍。

從第一次7.48億元起拍，到如今僅剩5.49億元，價格已經縮水近2億元。但價格越來越低，接盤的人卻始終沒有出現。管理人沒有放棄，流拍后不到半個月，再次降價2700萬元，計劃于7月27日進行第八次拍賣。

問題來了：為什么一棟位于西安黃金地段、主體結構已經封頂、價格一路打折的超高層，沒有資本愿意出手？

答案或許不在價格，而在這棟樓本身。

一、夢想的起點：一座承載野心的金融地標

時間回到2010年前后。彼時，浐灞生態區還是西安最炙手可熱的新區之一，世園會、金融商務區、自貿概念、總部經濟……幾乎所有關于未來城市的想象，都曾落在這里。

2009年，當陜西中登實業集團在灞河畔取得這片60.159畝商業用地時，中登集團創始人宋玉慶早已不是當年那個油田修井工。在西部大開發的浪潮中，他將業務重心從上海轉移到西安，趕上了一個激動人心的城市建設周期。

宋玉慶以“蘇陜合作”為項目背書，想在此地復制一個金融地標，對標東部沿海城市的金融地標模式。次年，項目正式命名為“蘇陜國際金融中心”，規劃為兩棟超高層雙子塔，總建筑面積24.78萬平方米，總投資約12億元，定位為“集銀行、證券、律所等金融機構于一體的綜合服務平臺”。

為顯示對項目的重視，中登集團在2010年2月將地塊變更至陜西中登投資名下，由專一主體公司進行項目開發。項目啟動時便吸引昆侖信托4.37億元資金介入，主體結構于2013年封頂，部分幕墻工程也同步完工。按照原計劃，2015年項目應進入運營階段，成為浐灞生態區首個投入使用的超高層金融綜合體。

彼時的蘇陜國際金融中心，是浐灞金融商務區最耀眼的那顆星。

二、夢想的坍塌：一個地產帝國的潰敗

蘇陜國際金融中心的命運，與中登集團的興衰緊緊捆綁在一起。

中登集團的成長史，可以說是伴隨著西安房地產市場化的腳步。1993年創立于上海的中登集團，1998年在西部大開發的背景之下將戰略中心轉移至西北地區，總部設在西安。從2001年在西安未央湖畔建造美式別墅開始，中登正式進軍房地產開發行業。

2003年，宋玉慶以9800萬元拍得西安經開區71畝土地，被譽為“北城第一拍”。此后數年，中登集團在房地產領域一路高歌。對于宋玉慶個人而言，2009年至2015年是連續7年上榜胡潤百富榜的榮耀時期，2014年更是位列陜西第二。

光環之下，風險已在醞釀。西安大規模城中村改造為民營房企帶來了機遇，也埋下了陷阱。中登集團同時上馬了十里鋪、牛王廟、尤家莊、全家村等多個城改項目。這些項目投資龐大、手續復雜，需要巨額資金支持。

與此同時，中登集團一邊多線操作先期投入大量安置費用的城改項目，另一邊卻開啟了需要大量持續資金投入和建設實力的超高層重點項目——蘇陜國際金融中心。只是一味擴張的中登集團，實力與野心并不匹配。

2014年后，西安房地產市場進入調整期，資金壓力終于讓中登集團難以承受。2014年主體封頂之后，背后投建方中登集團資金危機爆發，工程全面停擺。2016年，昆侖信托一筆4.37億元的債務提前到期，成為壓垮項目的最后一根稻草，蘇陜國際金融中心因無錢續建正式停工，并陷入長期法務糾紛。

這一停，就是十多年。

三、十年的沉默：一座“城市傷疤”的等待

十年間，西安的房地產市場經歷了上漲、調控、回落，浐灞從新區成長為成熟板塊，城市金融中心逐漸向高新區、曲江、中軸線分散。唯獨這兩棟樓，始終停留在2014年的時間里。

截至2025年，項目已停工整整十年，成為西安最具代表性的爛尾樓之一。而該項目所占位置之關鍵，規劃之宏偉，涉及面之廣，在長期復工無望后，被冠以“西安第一爛尾樓”的稱號。

十年間，這棟雙子塔并非完全靜止。2023年至2024年，由于限高因素，項目經歷了一場“拆降”手術——因2022年的限高政策要求，32至37層被拆除，最終保留至32層。拆降面積約20250平方米，工程預算達2500萬元。拆除后，建筑高度已不復最初設計的153.4米。

2015年1月，項目全面停工至今已經10年。目前主體結構已完工，幕墻部分安裝完成，但因后續拆降工程，部分已裝幕墻被拆除，建筑內部僅完成少量砌體工程和管道預埋，電梯、空調等關鍵機電設備均未安裝。

這座矗立灞河岸邊的爛尾雙子塔，在灞河畔已默然矗立超過十年，裸露的混凝土骨架和部分未完工的玻璃幕墻，成為一道刺眼的“城市傷疤”。

四、七次流拍：一場無人應答的求救

2024年12月，西安市中級人民法院裁定終止陜西中登投資重整程序并宣告該公司破產，其核心資產自然進入司法處置流程。

2026年1月，蘇陜·國際金融中心首次上架拍賣，終于有了盤活的跡象。然而，這座地標經歷了七輪掛牌，起拍價從7.48億元一路下調至5.49億元，累計降價近2億元，但七次均流拍，無人接盤。

平均每個月一次的流拍，拍賣價降了兩個億的現狀已經令人麻木。

屢次流拍的背后，是這座雙子塔難以掙脫的多重困局。

困局一：體量過于龐大，接盤門檻極高。

很多人覺得，這么便宜為什么沒人買？因為大家看到的是拍賣價，開發商、投資機構看到的是總成本。根據管理人披露的數據，僅僅把這棟樓真正建成，還需要投入約4.7億元。這還只是續建成本——因限高拆降后的結構需要重新檢測；十多年風吹日曬后的幕墻需要修復；機電、消防、電梯、智能化系統幾乎全部重新安裝；內部裝修基本為零。

也就是說，買樓只是第一步。真正的投資邏輯是：5.49億元買資產，再投入4.7億元建設，總成本已經接近10億元。而且還要承擔時間成本、融資成本、招商成本。對于任何開發商而言，這已經不是“撿漏”，而是一場重新開發。

困局二：業態定位與市場嚴重錯配。

更關鍵的是，今天的辦公樓市場，早已不是2014年。如今，全國寫字樓市場正在經歷供給過剩，北上廣深如此，新一線如此，西安也一樣。西安新增總部辦公、甲級寫字樓供應持續釋放，高新區、曲江、浐灞國際港等多個商務板塊競爭激烈。與此同時，不少企業縮減辦公面積，遠程辦公、共享辦公越來越普遍。

項目原規劃大量寫字樓和高端酒店，而西安商辦市場近年來空置率高企，甲級寫字樓租金承壓。在區域產業與人口聚集遠未達預期的背景下，純商辦地標自然淪為風險資產。

于是，一個殘酷的問題擺在所有投資人面前：這棟樓建好之后，租給誰？這才是真正決定投資回報率的問題。

困局三：復雜的債務與產權糾葛。

中登集團破產重整遺留的債權債務、多輪查封與工程款糾紛，使得資產剝離和后續確權難度極大，潛在買家在盡調階段就可能知難而退。

五、時代變了：一棟樓折射的城市邏輯之變

如果把視角拉高一點，你會發現，真正流拍的背后，不是一棟樓，而是城市發展的邏輯變了。

房地產時代，開發商拼的是融資能力。存量時代，投資人拼的是運營能力。蘇陜國際金融中心誕生于一個“大干快上”的年代，彼時的邏輯是——拿到地、蓋起樓、就能賺錢。但今天，這個邏輯已經不再成立。

該片區曾承載“金融商務區”“歐亞經濟論壇永久會址”等高光規劃，蘇陜國際金融中心正是超前建設的產物。當宏大敘事撞上市場冷峻，地標便凝固成時代的傷疤。

十五年前的設計方案已顯陳舊。更關鍵的是，在宏觀經濟調整期，資本更傾向選擇風險可控的新開發項目。

7月27日，這座灞河雙子塔將迎來第八次拍賣。要讓其走出流拍循環，需要的不僅是價格的無限下探，更要有政企聯動、規劃調整、業態兼容等切實的紓困方案。

否則，這兩座僵立的塔樓，仍將是西安城東天際線上一道刺眼而漫長的缺口。

從承載區域金融夢想，到被列入破產資產，荒蕪十年也未盤活——蘇陜國際金融中心像一個象征符號，記錄著一個企業家登上陜西富豪榜第二的傳奇，也見證了民營房企激進擴張如何被大規模城改項目拖垮的悲劇。

這或許就是一座“雙子塔”的前世今生：它曾是一代人的野心，如今卻成了一道無人應答的難題。