深圳甲寫空置率近兩年首降三成以下，AI造富加劇住宅“K型”分化

深圳寫字樓。黃指南/攝

本報記者 張蓓 黃指南 深圳報道

“這是過去兩年多以來空置率首次降至30%以下，對業主而言是一個積極的信號。”第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇向《華夏時報》記者表示。

7月13日，第一太平戴維斯發布報告顯示，上半年深圳甲級寫字樓租金降幅持續收窄，零售商業市場空置率維持低位、租金穩步上行。

與此同時，住宅市場K型分化特征愈發凸顯，高端物業與剛需板塊走勢背離，商辦改酒店、存量品牌煥新成為存量時代的典型特征。

AI與新質生產力的崛起，正在從需求端重塑深圳房地產市場的整體格局。

甲級寫字樓回暖

2026年上半年，深圳甲級寫字樓市場的新增供應節奏顯著放緩。

第一太平戴維斯數據顯示，上半年僅一個項目于二季度入市，帶來3.8萬平方米可租賃面積。截至今年二季度末，全市總存量環比微升0.1%、同比上升4.5%，至1282.0萬平方米。

供應端的克制，為市場去化贏得了喘息空間。凈吸納量方面，深圳全市上半年合計約24.8萬平方米，南山和前海兩個片區貢獻最大。

盡管部分科技企業陸續將辦公空間搬遷至自有物業，使個別片區凈吸納量產生波動，但整體凈吸納量仍基本與去年同期持平。疊加部分項目將辦公樓層改作酒店用途、減少可租賃辦公面積等因素，空置率連續三個季度下降。

這一趨勢與北京市場的表現形成呼應，北京全市空置率同期降至15.3%，而深圳仍以29.3%在一線城市中居于高位。

租金端則延續了下行通道。截至今年二季度末，深圳全市甲級寫字樓平均租金錄得每月每平方米130.6元，租金指數環比下降0.4%、同比下降5.0%。但降幅已在收窄，環比和同比降幅分別較上季度收窄0.7及3.8個百分點。

謝靖宇在會中向本報記者表示，目前業主的定價策略已不再是單純降價競爭，尤其是在南山和福田片區，這一趨勢更為明顯。

從租賃交易結構看，搬遷仍是主力，在已知新租交易中占比超過六成；新設占比達21.7%，較上年同期提升9.2個百分點。

面積段方面，800至1500平方米的租賃占比達25.9%，1500至3000平方米的占比也超過20%，較去年同期均有提升。在謝靖宇看來，這說明市場新增需求正在擴大，有利于市場去化。

需求行業的底色正在發生結構性變化。信息技術、金融、專業服務仍為三大主力，但人工智能、芯片制造、半導體、軟件服務類企業需求表現尤為活躍。

深圳現有人工智能規上企業超2600家，2025年核心產業營收約2200億元，產業綜合實力穩居全國第一梯隊。這些企業主要集中在南山和前海片區。與北京、上海相比，深圳在科技企業辦公需求方面的表現更為突出。

商業零售市場則呈現出另一番圖景。上半年深圳零售物業市場無新購物中心開業，總存量維持818.8萬平方米。

今年二季度以來，存量項目品牌調整及零售商開店活動顯著回暖，全市單季凈吸納量由負轉正，平均空置率環比微降0.1個百分點至6.6%。

在第一太平的觀察中，餐飲仍為需求主力，新店占比達47.9%。首層平均租金升至每月每平方米523.5元，租金指數環比上升1.0%、同比上升1.8%。

零售市場不到7%的空置率與寫字樓市場近30%的空置率之間，溫差接近一個數量級。

體感溫差

如果說空置率與租金的反向運動是寫字樓市場的表層特征，那么“K型分化”則是理解整個深圳房地產市場當下處境的關鍵變量。

這一分化在住宅端表現得尤為尖銳。樂有家研究中心數據顯示，2026年上半年深圳一手住宅網簽18416套，環比上漲15%，成交均價5.67萬元/平方米，環比上漲7%；二手住宅成交均價6.15萬元/平方米，環比上漲1.2%，上半年累計漲幅6.4%，重返“6字頭”。一二手住宅合計網簽超4.7萬套。

但總量回暖掩蓋了結構性的劇烈分化。6月30日，深圳灣超總板塊安緹雅苑首推72套房源開盤即售罄，備案均價達18.58萬元/平方米。

第一太平戴維斯華南區董事長吳睿向本報記者分析道，高端住宅受益于科技新貴的造富效應和過去十年供應短缺，短期難以被透支。從需求端看，當前購房主力是85后和90后，占比約70%，主要集中在科創、高科技等行業。

AI時代雖然剛剛開始，但對精英人群和科技人群的造富效應已經非常集中。從供應端看，深圳過去十年真正意義上的純豪宅供應非常少，且長期存在“7090”政策限制。吳睿進一步判斷，“短期來看，需求供應短缺的局面難以改變，造富效應還在持續。”

剛需市場則面臨截然不同的壓力。樂有家數據顯示，300萬元以下總價段成交占比28.6%，同比上升5.9個百分點，為近三年同期最高值——價格敏感型買家正在成為剛需市場的主體。

寫字樓市場的“K型”特征同樣鮮明。一個值得關注的信號是，“寫字樓改酒店”正在成為部分業主的去化新路徑。

上半年福田已有錦江旗下酒店成交案例。謝靖宇在會中向本報記者解釋，這一趨勢背后有三個原因：深圳甲級寫字樓空置率較高，業主需要尋找多元化去化路徑；深圳酒店市場本身存在結構性供給不足，尤其是中高端商務酒店；政策環境相對寬松。

深圳今年4月出臺了《深圳市既有非居住建筑物功能轉換實施辦法》。目前這一趨勢更多偏向中端商務型酒店。在北上廣深四城中，深圳的政策環境最為寬松，操作空間也更大。

第一太平戴維斯預計，下半年深圳若超過20萬平方米的新增寫字樓供應如期竣工，市場存量將在現有基礎上增加約16%，壓力主要集中在南山及前海片區。空置率對租金帶來的壓力仍將存在，但不會出現大跌幅，租金可能仍在底部區域運行。

商業市場方面，下半年預計僅有約18萬平方米的新增供應入市，基于目前的供需狀況，租金表現仍值得期待。