空置率僅2.22%！東京辦公樓租金指數(shù)創(chuàng)31年新高，房東市場強勢歸來！

日本東京核心區(qū)的寫字樓市場正迎來前所未有的熱潮。《日本經(jīng)濟新聞》2026年上半年調(diào)查顯示，東京現(xiàn)有寫字樓租金指數(shù)飆升至183.64，創(chuàng)下自1985年以來、時隔31年的歷史新高。

這一數(shù)據(jù)的背后，遠非簡單的周期性反彈，而是市場底層邏輯的重構(gòu)。受日本長期勞動力短缺的結(jié)構(gòu)性壓力影響，企業(yè)被迫通過升級辦公環(huán)境來爭奪人才，使得延續(xù)多年的“租戶主導(dǎo)”行情逐步弱化，市場整體進入業(yè)主議價能力穩(wěn)步攀升的全新上行周期。

東京：供需極度緊張，資產(chǎn)穩(wěn)步上行

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東京都心五區(qū)（千代田、中央、港、新宿、澀谷）作為日本核心商務(wù)集聚區(qū)，其寫字樓市場保持供需偏緊的態(tài)勢。

三鬼商事數(shù)據(jù)顯示，2026年3月東京核心5區(qū)的寫字樓空置率僅為2.22%，遠低于5%的供需平衡紅線。這一緊缺狀態(tài)已連續(xù)維持20個月，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)可租賃房源持續(xù)收縮。

在這場資產(chǎn)重估浪潮中，東京各核心商圈走勢穩(wěn)健，優(yōu)質(zhì)地段資產(chǎn)的溢價能力持續(xù)增強，各板塊均呈現(xiàn)良好態(tài)勢：

丸之內(nèi)～大手町板塊

作為日本的“曼哈頓”，該區(qū)域商務(wù)配套完善、企業(yè)集聚度高，核心區(qū)位優(yōu)勢穩(wěn)固。當(dāng)前，該區(qū)域現(xiàn)有寫字樓租金中位數(shù)同比上漲24.2%，達到每坪5萬6500日元。

與此同時，即便租金穩(wěn)步抬升，頭部企業(yè)的總部搬遷與擴租需求依舊穩(wěn)定，市場對合理租金上漲具備較好的承接力。

八重洲～京橋～日本橋板塊

近年，隨著大批優(yōu)質(zhì)新項目落地、商圈配套持續(xù)完善，該區(qū)域租賃需求持續(xù)回暖，租金同比上漲19.7%。

本田、中外制藥等行業(yè)巨頭提前鎖定全新標(biāo)桿樓宇，體現(xiàn)出頭部企業(yè)對核心地段、高品質(zhì)辦公物業(yè)的長期配置需求。

八重洲周邊新建大樓

新建高端樓宇

新建高端樓宇的市場熱度更高，租金指數(shù)攀升至239.98，創(chuàng)下33年半以來的新高。

其中，丸之內(nèi)大手町新建樓宇的租金高達每坪8萬日元，八重洲部分新項目報價最高達單坪10萬日元，且已獲得大型企業(yè)簽約落地，高端優(yōu)質(zhì)物業(yè)的市場接受度良好。

大阪與名古屋：地方核心資產(chǎn)同步走強

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東京的這股寫字樓熱潮還蔓延到關(guān)西與中部的核心城市，區(qū)域核心寫字樓資產(chǎn)估值整體保持穩(wěn)步走強。

大阪市場受階段性新增供應(yīng)節(jié)奏影響，新建樓宇租金略有波動，但核心區(qū)域存量優(yōu)質(zhì)物業(yè)表現(xiàn)穩(wěn)健，租金指數(shù)同比上漲13.6%。

御堂筋、淀屋橋周邊及難波站周邊的綜合型大樓幾乎“交房即滿租”。隨著梅田及周邊區(qū)域的大規(guī)模供應(yīng)逐漸減少，區(qū)域供需關(guān)系持續(xù)改善，業(yè)主租賃議價能力穩(wěn)步提升，資產(chǎn)估值修復(fù)空間持續(xù)打開。

名古屋整體市場表現(xiàn)穩(wěn)健、韌性充足。2026年6月辦公樓空置率降至3.49%，實現(xiàn)連續(xù)四個月環(huán)比下降。伏見和榮地區(qū)交易活躍，平均租金連續(xù)17個月保持上漲。

即便“The Landmark名古屋榮”等超高層大樓陸續(xù)入市，外部企業(yè)的搬遷及本土企業(yè)擴租需求仍能平穩(wěn)消化新增供應(yīng)，體現(xiàn)出中部地區(qū)經(jīng)濟圈扎實的產(chǎn)業(yè)與需求支撐。

告別短期波動，進入結(jié)構(gòu)性修復(fù)周期

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本輪日本寫字樓回暖，不同于傳統(tǒng)地產(chǎn)周期的短期反彈，而是由人口結(jié)構(gòu)、供需關(guān)系、行業(yè)規(guī)則共同推動的長期結(jié)構(gòu)性變化，市場中長期投資邏輯已明顯改善。

需求端：企業(yè)人才競爭帶動辦公品質(zhì)升級

日本勞動力短缺已成為長期常態(tài)，企業(yè)人才吸引與留存壓力持續(xù)增加。高品質(zhì)、配套完善的辦公空間，已經(jīng)成為企業(yè)穩(wěn)定團隊、提升品牌形象的重要條件。

在此背景下，企業(yè)對租金價格的敏感度有所下降，更愿意為核心地段、高品質(zhì)物業(yè)支付合理溢價，持續(xù)支撐核心商圈租金與資產(chǎn)價值穩(wěn)步修復(fù)。

供給端：開發(fā)成本走高，新增供應(yīng)長期受限

建材、人工成本持續(xù)上漲，抬高了寫字樓開發(fā)門檻，不少新項目進度放緩或延期落地。

結(jié)合行業(yè)預(yù)測，未來兩年東京核心區(qū)新增寫字樓供應(yīng)量，將較歷史均值減少30%-40%，供需偏緊的格局大概率長期延續(xù)，核心存量優(yōu)質(zhì)物業(yè)的稀缺價值將持續(xù)凸顯。

規(guī)則端：租金機制優(yōu)化，提升資產(chǎn)抗通脹能力

三菱地所、三井不動產(chǎn)等頭部房企，逐步推行CPI聯(lián)動租金模式，將通脹帶來的運營、維護等剛性成本，通過市場化方式合理傳導(dǎo)。

這一源自美國的模式在海外已較為成熟，未來有望在日本市場持續(xù)普及，平穩(wěn)提升租金收入的穩(wěn)定性，增強核心不動產(chǎn)的抗通脹屬性與現(xiàn)金流韌性。

投資機遇：聚焦核心稀缺資產(chǎn)

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在供需結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化、核心資產(chǎn)供給有限的背景下，當(dāng)前日本商業(yè)不動產(chǎn)的投資機會，在核心城市的優(yōu)質(zhì)稀缺物業(yè)上得到充分體現(xiàn)，以下這兩條確定性較高的配置主線值得持續(xù)關(guān)注。

第一，東京站周邊超甲級存量資產(chǎn)。依托核心區(qū)位、成熟產(chǎn)業(yè)集群和完善配套，整體抗風(fēng)險能力較強，適合作為穩(wěn)健型底倉配置。

第二，大阪梅田、名古屋榮等區(qū)域總部聚集地的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。當(dāng)前區(qū)域資產(chǎn)資本化率仍有壓縮空間，估值修復(fù)具備持續(xù)性，疊加穩(wěn)定的區(qū)域產(chǎn)業(yè)支撐，中長期增值潛力可觀。

從東京到大阪、名古屋，日本核心地區(qū)寫字樓正在完成從“辦公場所”到“人才基礎(chǔ)設(shè)施”的價值升級。

在全球通脹延續(xù)、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺的大環(huán)境下，日本核心城市高端寫字樓，憑借地段稀缺、現(xiàn)金流穩(wěn)定、抗通脹能力較強的特點，具備較好的中長期配置價值。

與此同時，當(dāng)前租賃市場的議價重心逐步向業(yè)主傾斜，優(yōu)質(zhì)核心物業(yè)的稀缺屬性不斷增強。

對投資者而言，提前篩選并長期持有核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，把握市場結(jié)構(gòu)性修復(fù)紅利，是未來布局日本寫字樓市場、實現(xiàn)穩(wěn)健收益的關(guān)鍵。

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