仲量聯行發布2026上半年深圳樓市報告：辦公樓空置率三連降，酒店RevPAR大漲12%

近日，仲量聯行（JLL）發布《2026年上半年深圳房地產市場回顧與展望》。報告顯示，深圳辦公樓市場延續修復態勢，空置率連續三個季度回落，租金跌幅持續收窄；酒店市場在商務與休閑雙輪驅動下表現強勁，RevPAR同比大漲12.1%。市場正進入理性修復階段，業主心態從“以價換量”轉向審慎平衡，硬科技、新經濟成為租賃需求的核心引擎。

辦公樓：需求結構性回暖，租金跌幅連續收窄

需求端，上半年深圳甲級辦公樓凈吸納量同比顯著增長，推動全市空置率連續三個季度環比回落。企業選址決策的核心關注點集中在總租賃成本、空間效率與產業協同三個方面。從策略特征看，多數企業以成本管理為主，但部分穩健增長企業已啟動“升級搬遷”——從老舊樓宇或非核心區域遷入高品質項目。

區域分布上，大面積租賃（超過1,000平方米）主要集中在新興商務區及產業集聚區毗鄰板塊。南山區表現尤為活躍：二季度仲量聯行錄得的大面積成交中，約半數位于南山，其中前海與后海尤為突出。這一趨勢的背后，是新增優質供給充足（整層及大單元供應豐富），以及臨近科技園及產業集群的區位優勢。

行業層面，最活躍的需求來源為智能硬件、人工智能及應用（AI+）以及跨境電商，三者合計錄得租賃面積約占總成交的近30%。具體來看：智能硬件領域，端側AI和具身智能商業化提速，推動產品迭代與產能擴張，進而帶動研發及運營團隊擴編；AI應用領域，向金融、教育、醫療等垂直行業滲透，直接推動銷售與交付團隊擴編；跨境電商領域，全球化運營深耕，導致海外運營、供應鏈及合規崗位增加。金融業整體平穩，以1,000平方米以下中小面積為主，擴張意愿審慎。

供應方面，上半年深圳新增4個辦公樓項目，合計體量約24萬平方米。其中二季度新增2個項目，分別位于前海和留仙洞總部基地，合計約10萬平方米。值得關注的是，新項目初始空置率低于同片區前期水平，對整體空置率的推升作用有限。

截至二季度末，全市甲級辦公樓空置率為24.9%，環比下降約1.0個百分點，較2025年底累計下降約1.5個百分點。租金方面，二季度環比跌幅為1.0%，顯著收窄且連續兩個季度改善；上半年累計下跌約3.4%。福田核心區跌幅收窄最為明顯，多數項目租金維持相對穩定。

業主心態正在發生轉變——從前期“以價換量”的策略，轉向尋求“去化與價格”之間的審慎平衡。進一步大幅降價的意愿減弱，核心地段優質資產的議價能力邊際增強。

酒店：RevPAR同比大漲12.1%，僅次于三亞

上半年（1-5月），深圳酒店市場表現亮眼。客流基礎方面，寶安機場旅客吞吐量達2,841萬人次，同比增長3.6%；入境外籍客流同比大增33.9%；廣深港高鐵客運量提升14.5%。

業績方面，平均房價（ADR）同比增長5.2%，出租率抬升6.5%，每間可售客房收入（RevPAR）同比大漲12.1%，達到845元，高于其他一線城市，僅次于三亞。

驅動因素呈現“商務+休閑”雙輪格局。商務端，新興科技行業增速領跑，高頻技貿往來帶動需求；休閑端，政府加碼文旅（東部濱海活動、賽事演藝）及免簽紅利驅動境內外客流增長。

供應方面，上半年新增客房1,357間（中高檔及以上），下半年計劃新增2,677間，其中高檔占比58%。存量酒店目前享受短暫紅利，但需觀察需求對增量的消化速度。

資本層面，商業不動產公募REITs試點落地，酒店資產證券化提速。目前已申報項目包括華安錦江、華住安住、復星旅文（亞特蘭蒂斯）及中金開元旅業，標志著酒店資產正逐步打通通往公開資本市場的路徑，有望成為推動存量資產盤活與價值重估的重要引擎。

下半年展望：南山百萬方供應入市，APEC會議成關鍵利好

辦公樓方面，下半年預計新增供應超過100萬平方米，且全部集中于南山區。不過，預計約35%的體量將被企業總部自用需求吸納，對市場去化形成一定支撐。需求端，高成長行業（AI、智能硬件、跨境電商及出海企業）的研發、運營、銷售團隊擴編將持續推動租賃需求；產業集聚效應增強，圍繞頭部科技企業及上下游形成的空間集聚將帶動科技園、后海、前海活躍度；降本增效下的升級搬遷需求也將向優質項目集中；酒店、大健康等非傳統業態帶來額外需求增量。

指標預測方面，因南山大量供應入市，全市空置率或將階段性回升；但得益于自用吸納，年末全市空置率預計較上年末小幅回落。凈吸納量方面，2026年全年表現有望優于2025年。租金繼續維持溫和下行主基調，但跌幅局限在較窄區間，全年同比跌幅有望較2025年進一步收窄。

酒店方面，2026年APEC會議（亞太經合組織第三十三次領導人非正式會議）落地深圳，將大幅拉升深圳國際聲量，錨定“亞太科創”會議地位，顯著抬升本地酒店業績。

專家觀點

仲量聯行華南區董事總經理李文杰表示：

"經過近幾年的市場深度調整后，隨著空置率連續改善，深圳辦公樓市場正逐步進入更為理性的修復階段。業主方心態已從前期強調'以價換量'，轉向尋求去化與價格之間的審慎平衡……尤其是核心地段、運營能力較強的優質資產，議價能力邊際增強。"

仲量聯行研究部資深董事、中國區物流地產研究負責人曾麗表示：

"下半年深圳辦公樓市場需求的關鍵變量，將是產業動能能否持續轉化為實際租賃吸納……這種圍繞頭部企業形成的集聚效應將愈發明顯，疊加酒店、大健康等非傳統辦公業態的增量需求，市場去化的結構性支撐正在從點狀向線面擴展。"

仲量聯行酒店及旅游地產事業部大中華區副總裁杜依表示：

"盡管當前在產權合規、治理結構及估值體系等方面仍需進一步磨合與優化，但這標志著酒店資產正逐步打通通往公開資本市場的關鍵路徑……公募REITs有望成為推動酒店行業存量資產盤活、實現價值重估的重要引擎。"

總體來看，2026年上半年深圳房地產市場呈現出“辦公樓筑底修復、酒店強勢回暖”的分化格局。下半年，南山區超百萬方供應入市與APEC會議紅利將分別成為辦公樓和酒店市場的關鍵變量，市場修復的結構性支撐正在從點狀向線面擴展。