峰翔原創視點丨從"空置豪宅"到污水橫流：一起精裝樣板房財產損害賠償的司法博弈

01背景

千里之外的"甩手房東"

2015年4月，來自遼寧沈陽的宋某、耿某夫婦（以下簡稱"業主"）在浙江乙市購置了兩套精裝修樣板房——位于昆侖嘉府小區3幢1單元101室（含地下一層）和201室，總價款350萬元。這兩套房子不僅是他們的投資，更承載著對未來生活的期待。

然而，由于長期居住在遼寧，這套房子自交付后便一直處于空置狀態，成了名副其實的"千里之外的房產"。業主與開發商昆侖房地產公司（以下簡稱"昆侖房產"）簽訂了《商品房買賣合同》，約定屋面防水、地下室防水、外墻防滲漏等保修期為八年。同時，業主也與小區前期物業服務企業昆侖物業分公司（以下簡稱"昆侖物業"）簽訂了《前期物業服務協議》，約定物業需對共用部位（包括外墻、公共排水管道等）進行維護、修繕與管理。

02難點

污水倒灌與責任推諉的"羅生門"

2018年12月中旬，一場持續的降水揭開了這場災難的序幕。昆侖物業在巡查時發現業主房屋內有污水外溢，開門后赫然發現：屋內積水嚴重，屋頂、墻面大面積霉變，地板浸水變形，壁柜霉變，裝修幾近報廢，霉味撲鼻。

業主隨即展開維權，要求昆侖房產和昆侖物業共同承擔責任。但這場索賠之路充滿了法律難點：

2.1 漏水原因的"雙頭蛇"：經司法鑒定，房屋受損原因有二：一是下水道返水，系室外公共排水管道堵塞所致；二是外墻滲水，系房屋質量不符合防水規范導致。兩種原因疊加，造成的損失互相交織，如何區分各自的責任范圍？

2.2 物業與開發商的"踢皮球"：昆侖物業堅稱自己只負責日常維護，房屋質量問題應由開發商承擔保修責任；昆侖房產則對質量問題推諉，甚至在訴訟中無正當理由拒不到庭。業主該如何打破僵局？

2.3 空置房屋的"減損義務"：業主長期不在本地，未能及時發現并清理污水，對于損失的擴大是否有過錯？這直接關系到賠償比例的劃分。

2.4 租金損失的"合理性"：房屋空置期間并未實際出租，業主主張按市場租金標準賠償空置損失，能否得到法院支持？

03策略

司法鑒定與過錯劃分的精準組合拳

代理律師（以業主代理律師視角）制定了以下策略：

3.1 啟動"三位一體"司法鑒定：

律師果斷申請了三項鑒定：①漏水原因鑒定（鎖定返水與滲水源頭）；②裝修損失造價鑒定（量化損失金額）；③租金價格評估（確定空置損失標準）。鑒定結論成為案件勝訴的基石：明確返水系公共管道堵塞，滲水系外墻質量問題，裝修損失128810元，市場租金每平方米1.98元/天。

3.2 鎖定物業的合同義務：

律師調取《前期物業服務協議》，明確指出：協議約定物業需對"共用部位"（含外墻）和"共用設施設備"（含排水管道）進行維護、修繕。昆侖物業疏于管理公共管道導致堵塞，且對外墻滲水拖延維修，已構成違約與侵權。

3.3 區分責任，主張共同賠償：

律師主張，昆侖房產作為開發商，對房屋質量負有保修責任；昆侖物業作為服務商，未盡維護義務，兩者雖無共同故意，但分別實施的侵權行為導致了同一損害后果，且難以區分責任大小，應平均承擔賠償責任。

3.4 反駁"空置減損"的抗辯：

針對物業提出的"業主未及時查看導致損失擴大"的觀點，律師強調：物業作為專業服務機構，在發現污水后未及時通知業主（或通知延遲），且未采取有效止損措施，業主在外地客觀上無法實時查看，損失擴大的主要責任在于物業和開發商的拖延修復。

04結果

二審維持，物業開發商"各打五十大板"

一審法院判決：昆侖房產與昆侖物業共同承擔修復外墻的責任；平均承擔賠償責任，賠償業主裝修損失（按比例分擔后業主自負30%）、租金損失（全額賠償）及鑒定費。昆侖物業不服上訴。

二審法院（杭州市中級人民法院）經審理后認為：

4.1 修復責任有據：根據前期物業服務協議，昆侖物業對外墻等共用部位負有維護、修繕職責，原審法院判令其與開發商共同修復，并無不當。

4.2 管道返水主責在物業：公共排水管道堵塞引起返水，昆侖物業未盡維護義務，應承擔主要責任。

4.3 外墻滲水主責在開發商：房屋質量不符合規范，昆侖房產應承擔保修責任。

4.4 平均賠償合理：因兩者侵權行為結合導致同一損害，難以區分責任大小，平均承擔賠償責任符合法律規定。業主自身對損失擴大有一定過錯，一審法院按3:7劃分裝修損失比例合理。

最終判決：駁回上訴，維持原判。 昆侖物業需與昆侖房產共同賠償業主裝修損失45083.50元、租金損失140634.21元（暫計至2021年4月9日，此后按每天176.64元計算至修復日）及鑒定費40850元。

05金句

點睛之筆

"物業不能以'我只是個管家'為由，對公共管道的堵塞視而不見；開發商也不能用'過了保修期'的擋箭牌，掩蓋房屋質量不合格的硬傷。當專業服務者失職與建設者偷工減料疊加，法律會讓每一份過錯都付出代價。"

——劉書源

06案例啟示

本案例給廣大業主和物業服務企業提供深刻警示：

1. 異地房產需"遠程托管"：長期空置的房屋應委托當地親友或專業機構定期查看，避免小問題演變成大災難。本案中，若業主能每月查看一次，或許能大幅減少損失。

2. 物業服務合同是"尚方寶劍"：業主簽訂物業服務協議時，應仔細閱讀共用部位、共用設施設備的維護條款。一旦發生問題，合同就是追究物業違約責任的最有力武器。

3. 開發商保修責任不容推諉：房屋防水等保修期長達八年，開發商不得以"已交付"或"業主空置"為由免除保修義務。業主應妥善保存購房合同和保修條款。

4. 及時司法鑒定，固定證據：遇到復雜的質量問題，不要盲目談判，第一時間申請法院委托司法鑒定，用科學數據鎖定原因和責任。

5. 物業不可"一推了之"：物業服務企業應當明白，對共用部位的維護是法定義務，疏于管理導致損害擴大，同樣要承擔侵權責任。

（注：本案基于真實民事判決書改編，僅供普法參考，不構成具體案件的法律意見。個案事實不同，請咨詢專業律師。）

律師名片

劉書源 律師

浙江峰翔律師事務所律師。

業務領域：專注于民商事訴訟、企業法律顧問等領域。