花60億在香港買樓，京東這次盯上了學(xué)生公寓

劉強(qiáng)東在香港又有大動(dòng)作了。

港股企業(yè)遠(yuǎn)東發(fā)展公告稱，公司旗下一家位于香港油麻地核心地段的海景絲麗酒店，以7.5億港元的價(jià)格賣給了京東旗下一家公司。

目前這家酒店正在改造中，預(yù)計(jì)會(huì)在今年下半年完工，正式轉(zhuǎn)型成香港學(xué)生宿舍。

7.5億港元，在香港寸土寸金的核心地段買下一棟樓，不干酒店干宿舍？

房地產(chǎn)行業(yè)都成這個(gè)樣了，東哥怎么還往里沖？

但了解內(nèi)情的人知道，京東這步棋，壓根不是炒樓那么簡(jiǎn)單。

在該動(dòng)作背后，是京東對(duì)于香港學(xué)生宿舍以及長(zhǎng)租市場(chǎng)判斷的結(jié)果，亦從側(cè)面印證了香港14.7萬張學(xué)生床位巨大缺口帶來的巨大誘惑和投資回報(bào)。

一筆穩(wěn)賺不賠的買賣？

值得一提的是，這筆交易的所有權(quán)和運(yùn)營(yíng)權(quán)是分開的。

意思就是京東出錢買下產(chǎn)權(quán)，但未來三年的運(yùn)營(yíng)權(quán)依然交給遠(yuǎn)東發(fā)展，對(duì)方承諾每年至少給京東4500萬港元的保底收入。

直白點(diǎn)說，房子還是那個(gè)房子，東哥成了房東；原房東成了租客，連著三年每年給東哥交4500多萬的房租。

這個(gè)投資回報(bào)比如何？

7.5億的成本，每年4500萬保底，年化收益率約為6%左右。

結(jié)合現(xiàn)在投資市場(chǎng)的收益，6%屬實(shí)不容易。

酒店一共268間客房，再拆到每間房，這就意味著每個(gè)宿舍的購買成本約為280萬港元，依靠保證收入，每間客房每年可穩(wěn)定貢獻(xiàn)約16.79萬港元的收入，按月平均計(jì)算，也就是單間的基本月收入超過1.4萬港元。

這個(gè)數(shù)字放在香港的學(xué)生宿舍市場(chǎng)里，其實(shí)并不夸張。

油麻地地段便利，周邊有多所高校，例如香港理工大學(xué)、香港都會(huì)大學(xué)，距離油麻地不過步行十幾分鐘，香港浸會(huì)大學(xué)和香港城市大學(xué)從油麻地坐地鐵也不超過二十分鐘。

正因?yàn)槠浔憷慕煌ǎ芏嗔魧W(xué)生和內(nèi)地生都愿意買單，單間月租超過1.4萬港元再常見不過，熱門時(shí)期甚至還要加價(jià)搶，所以遠(yuǎn)東發(fā)展敢簽這份保底協(xié)議，也不是一時(shí)頭腦發(fā)熱。

這樣一來，京東這筆買賣就很有意思了，下有保底，上不封頂，就算三年后運(yùn)營(yíng)方不續(xù)約，他自己接手或者轉(zhuǎn)手賣掉，也虧不到哪兒去。

所以，對(duì)于劉強(qiáng)東來說，這筆交易的投資回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)是絕對(duì)可以的了。

遠(yuǎn)東發(fā)展公告

那么問題來了，這么好的事情，為什么遠(yuǎn)東發(fā)展公司自己不做呢?

有兩個(gè)原因。

其一，遠(yuǎn)東發(fā)展“缺錢”。

根據(jù)公告，本次交易完成后，遠(yuǎn)東發(fā)展賬面上可錄得約4.23億港元收益，交易資金中6.3億港元將用于結(jié)清這棟酒店原本的銀行貸款，而剩下的1億港元?jiǎng)t用來補(bǔ)充集團(tuán)日常現(xiàn)金流。

其二，與京東建立長(zhǎng)期合作，未來還能聯(lián)手開發(fā)更多項(xiàng)目，雙贏何樂而不為呢。

香港學(xué)生公寓，一個(gè)瀕臨爆發(fā)的藍(lán)海市場(chǎng)

京東為什么敢重倉入局？

核心原因在于香港學(xué)生公寓市場(chǎng)供需缺口擴(kuò)大。

據(jù)香港教育局、仲量聯(lián)行及高力國(guó)際的官方數(shù)據(jù)顯示，2024/25學(xué)年，香港非本地在讀學(xué)生總數(shù)已經(jīng)達(dá)到了9.2萬人，而香港高校官方提供的合規(guī)宿位卻只有4.81萬個(gè)。

這就意味著八大院校學(xué)生和床位平均比例已經(jīng)達(dá)到了2.55:1，也就是說平均兩個(gè)多學(xué)生爭(zhēng)搶一個(gè)床位，當(dāng)下宿舍缺口已經(jīng)突破4萬個(gè)。

仲量聯(lián)行報(bào)告預(yù)測(cè)，香港學(xué)生公寓床位缺口將持續(xù)翻倍擴(kuò)容，從2025-2026學(xué)年的7.63萬張，攀升至2029-2030學(xué)年的14.72萬張。

仲量聯(lián)行2026報(bào)告

仲量聯(lián)行2026報(bào)告

學(xué)生與宿舍床位的供需極為不平衡，因此市場(chǎng)端租金也在一步步走高。

據(jù)了解，香港私人學(xué)生宿舍月租穩(wěn)定在5200—14800港元區(qū)間，近一年租金漲幅約15%，油麻地毗鄰港大、城大、浸會(huì)大學(xué)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，改造后的單人宿舍月租能達(dá)到8000—12000港元區(qū)間就能實(shí)現(xiàn)滿租運(yùn)營(yíng)。

依據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)來看，酒店改造后成學(xué)生宿舍之后達(dá)到這個(gè)數(shù)字營(yíng)收完全綽綽有余。

而且香港還明確將酒店改造宿舍作為中長(zhǎng)期補(bǔ)充宿位的核心路徑，沒有收緊管控和限制改造的規(guī)劃。一系列的背景下，巨大的投資機(jī)遇出現(xiàn)。

嗅著商機(jī)的資本快速下場(chǎng)，酒店改造宿舍也從最初的嘗試變成了現(xiàn)在的主要投資方向。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅2025年到2026年一季度，香港全城酒店、獨(dú)棟住宅改造學(xué)生宿舍的大宗成交案例就達(dá)到了27宗，整體交易總金額突破85億港元。單單2025年前十個(gè)月，就有16宗同類大宗交易，總金額超過61億港元。

與一些辦公樓和住宅樓相比，酒店改造成宿舍的優(yōu)勢(shì)確實(shí)顯而易見。

酒店本身就是按照住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的，不需要大動(dòng)大改，大多數(shù)中檔酒店位于城市的核心區(qū)域，交通便利，到各大高校的通勤時(shí)間也短，滿足了學(xué)生的出行需求，而且酒店本身已經(jīng)有一個(gè)完整的安全系統(tǒng)，只需稍加優(yōu)化改造，就能滿足宿舍管理的要求，能夠節(jié)省很大一部分改造成本。

一盤長(zhǎng)遠(yuǎn)大棋的布局

在過去的20個(gè)月里，京東在港已經(jīng)公開收購了三宗物業(yè)，累計(jì)耗資約60億港元。

2024年底，京東以18億港元收購了沙田物流地產(chǎn)利豐中心，這筆交易是當(dāng)年香港最大的工業(yè)樓宇交易之一。

一年后，又以約35億港元購入中環(huán)建行大廈半數(shù)股權(quán)，用作亞太區(qū)域辦公總部，扎根在香港金融核心區(qū)。

還有就是此次用7.5億港元收購酒店改造學(xué)生宿舍。

除了這三宗物業(yè)，在2025年8月，京東還收購了香港佳寶連鎖商超，布局近百家社區(qū)門店，直接打通了本地零售場(chǎng)景。

從零售到物流，從寫字樓到宿舍，京東這張不動(dòng)產(chǎn)的網(wǎng)越織越密，完善了其在港的不動(dòng)產(chǎn)整體布局。

很多人簡(jiǎn)單地把這次收購理解為買一棟樓收租金，但對(duì)京東這個(gè)體量來說，還真不是圖那點(diǎn)租金。

無獨(dú)有偶，最近武漢小米青年公寓正式開放，一共有990套房源，平均月租在1099元，最低的只要949元。

仔細(xì)觀察就會(huì)發(fā)現(xiàn)，越來越多的大廠開始進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓賽道，比如騰訊企鵝島、小米青年公寓以及現(xiàn)在的京東買酒店改宿舍，可能區(qū)別就是前兩個(gè)是在內(nèi)地做員工公寓，京東是在香港做學(xué)生宿舍。

所以，為什么這些大廠扎堆做長(zhǎng)租公寓了呢？

原因很簡(jiǎn)單，這一賽道既是大廠展示企業(yè)福利和待遇的重要窗口，也是未來獲得穩(wěn)健投資收益的重要抓手。

并且，大廠還能通過長(zhǎng)租公寓的場(chǎng)景去完成產(chǎn)品與業(yè)務(wù)的相互融合。

比如，小米做青年公寓，就能夠落地全屋智能硬件，用居住場(chǎng)景完成產(chǎn)品滲透，讓公寓成為智能家居的線下體驗(yàn)場(chǎng)；

小米青年公寓

京東布局香港學(xué)生宿舍也是同樣道理，瞄準(zhǔn)十幾萬高凈值內(nèi)地留學(xué)生，把住宿場(chǎng)景變成香港電商、跨境物流、數(shù)碼消費(fèi)、生活服務(wù)的固定流量入口。

簡(jiǎn)而言之，傳統(tǒng)房東只賺房租，大廠賺的是多重收益，商業(yè)價(jià)值完全不在一個(gè)層面上。

當(dāng)下全國(guó)酒店、商業(yè)物業(yè)普遍陷入結(jié)構(gòu)性過剩的情況下，傳統(tǒng)旅游酒店靠房費(fèi)周轉(zhuǎn)的模式已經(jīng)漸漸行不通了，大量中端酒店常年低入住率，高空置率，資產(chǎn)不斷被消耗，嚴(yán)重貶值。

而租賃化改造，是它們?yōu)閿?shù)不多的可嘗試轉(zhuǎn)型路徑。政府當(dāng)前也持續(xù)鼓勵(lì)酒店、商業(yè)樓宇改造保障性租住、學(xué)生宿舍、人才公寓，有政策背書，流程精簡(jiǎn)，改造成本也變得更低。

京東在香港改造酒店，通過簡(jiǎn)單翻新、業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換，把存量物業(yè)變成盈利的居住物業(yè)，大幅提升不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)估值和使用效率。

此次京東與遠(yuǎn)東發(fā)展的交易，只是雙方合作的第一步，未來他們還將繼續(xù)合作在香港批量拿下更多老舊酒店，改造為學(xué)生宿舍來運(yùn)營(yíng)，對(duì)于京東來說，這就相當(dāng)于又開辟了一條全新的業(yè)務(wù)線。

京東將酒店改造成宿舍的模式，如果真的能跑通且驗(yàn)證可行，待內(nèi)地高校住宿政策調(diào)整后，完全可以在內(nèi)地高校集中的城市復(fù)制推廣，把那些位置不差卻經(jīng)營(yíng)吃力的旅游酒店改造成人才公寓，為它們開辟一條全新的轉(zhuǎn)型路徑。

總之，對(duì)于劉強(qiáng)東來說，7.5億港元買的不只是一棟樓，買的還是香港的學(xué)生宿舍市場(chǎng)和一個(gè)新賽道的入口。

棋已落子，后面如何發(fā)展，我們拭目以待。