上海
租了多年的房子，與房東一直和和氣氣，退租時，房東卻甩來一句“恢復如新！”這合理嗎？租客到底該如何“恢復原狀”？近日，上海市長寧區人民法院（以下簡稱長寧區人民法院）審結了一起因退租后交還房屋引發的房屋租賃合同糾紛案件。
房東起訴訪客支付損失24萬余元
2006年6月，租客張先生與房東劉女士簽訂房屋租賃合同，約定張先生承租案涉房屋居住使用，租期一年，保證金11,600元。合同另約定，租客需依照房屋交接時現狀使用，如要求重新裝修或變更原有設施，應先征得房東同意；租賃期滿，恢復原狀；因租客使用不當或其他人為原因而使房屋或設備損壞的，應負責賠償。
租賃期間，張先生將房屋墻體由白色粉刷成黃色，將三室結構改造為四室。租期屆滿后，雙方未再簽訂書面合同，但張先生一直使用該房屋至2024年7月。雙方辦理房屋交接手續后，劉女士要求張先生將房屋恢復“原狀”，包括恢復三房結構、墻體修復刷新（修復漏水損壞并粉刷為白色）、地板換新、灶臺換新等。雙方未能達成一致，劉女士遂訴至法院，要求張先生賠償房屋修復費用14萬余元及房屋空置損失10萬余元，并要求其承擔逾期支付租金違約金5,000元。
張先生辯稱，其系經過劉女士允許才進行了裝修改造，墻壁發霉系房屋外墻滲水所致，與其無關；除第三臥室地板為長期使用辦公椅滑輪磨損所致，其余地板、灶臺損壞均屬于自然損耗，不應由其承擔修復責任；房屋空置系受市場行情影響及劉女士自身原因所致，不同意賠償空置損失。此外，張先生提起反訴，要求劉女士退還房屋押金。
法院酌情認定需賠償6萬余元
長寧區人民法院經審理認為，承租人退租時，應按照合同約定返還房屋。若因承租人故意或疏忽造成損壞，其應承擔相應賠償責任；若系房屋自然損耗，不應由承租人承擔修復及賠償責任。
本案中，合同明確約定租賃期滿后，需恢復原狀交付房屋。雖然張先生是在經過劉女士同意的情況下對房屋結構和墻體顏色進行了更改，但根據合同約定，其在返還房屋時理應恢復為原始狀態，該部分修復費用應由張先生承擔。
關于墻體、地板、灶臺受損，劉女士申請對受損原因等進行鑒定，鑒定結論顯示因果關系客觀無法鑒定。雙方確認租賃期間，張先生曾向劉女士反映過漏水情況，但雙方均未維修。除張先生自認辦公椅造成的地板損壞外，劉女士未能舉證其余損壞系張先生使用不當所致，且案涉房屋出租時已經裝修多年、張先生又實際使用18年，房屋在正常使用過程中不可避免地會產生自然損耗。綜合考慮房屋現狀、使用年限、各自過錯等因素，法院酌情認定張先生支付修復費用3萬余元。
關于房屋空置損失，劉女士在收回房屋后即掛牌出租，在訴訟之前張先生多次明確拒絕修復，在此情況下，劉女士作為出租人亦負有避免損失擴大之義務。結合雙方溝通情況、房屋空置情況、當事人過錯程度，再考慮鑒定報告載明的修復工期等因素，參照市場租金標準，法院酌情認定張先生支付空置損失3萬余元。
最終，長寧區人民法院判決張先生向劉女士支付房屋修復費用3萬余元、房屋空置損失3萬余元，劉女士向張先生返還保證金6,600元。現本案判決已生效。
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