7.06-7.12 周度市場全景-供應放量難掩成交回落，區域分化與結構性調整持續

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2026年第27周，無錫商品住宅市場呈現供應放量、成交縮量、價格回落的運行格局。

本周新增供應5.31萬㎡，環比增長77%；成交3.37萬㎡，環比下滑8.67%；成交均價19000元/㎡，環比下跌4.89%。

供應端顯著放量與成交端持續走弱形成鮮明對比，反映出房企年中節點后加快推盤節奏，而需求端在政策刺激效應邊際遞減后進入觀望期。

供應端：集中推盤帶動供應環比大漲。本周新增供應5.31萬㎡，為近六周供應峰值，主要來自運河壹號與錫山清楓兩個項目。

6月底至7月初供應低谷后，本周供應出現明顯反彈，符合房企"半年報后重啟推貨"的常規邏輯。但供應放量主要集中在個別項目，而非全面開花，說明房企推盤策略仍較為審慎。

成交端：連續兩周縮量，市場熱度回落。本周成交3.37萬㎡，環比下滑8.67%，為連續第二周縮量。從近六周走勢看，6月中下旬曾出現成交脈沖，隨后逐步回落，本周較峰值縮水超30%。成交持續回落主要受三方面因素影響：

一是，6月集中備案項目逐步消化完畢，新成交熱點尚未形成；

二是，7月傳統淡季效應顯現，高溫天氣抑制看房意愿；

三是，購房者價格下行預期仍在，持幣觀望情緒加重。

價格端：結構性因素主導均價回落。本周成交均價19000元/㎡，環比下跌4.89%。均價回落主要受成交結構變化影響，并非全面性價格下調。本周惠山區成交量大幅增長，而惠山區均價顯著低于全市平均，低價位區域成交占比提升直接拉低了全市均價。

從各區域看，梁溪區、濱湖區、惠山區均價均有上漲，說明核心區域和熱點板塊價格韌性較強。

區域市場分化格局

本周各區域表現差異顯著，六大行政區中，惠山區、濱湖區、經開區成交量上漲，梁溪區、錫山區、新吳區成交量下跌；價格方面漲多跌少。

惠山區：量價齊升，成為本周最大亮點。本周成交1.08萬㎡，環比增長116.60%；均價16731元/㎡，環比上漲11.79%；存量82.5萬㎡。突出表現主要得益于國控綠城桂語和風集中備案，該項目單周成交5179㎡、43套，位居全市雙料冠軍。桂語和風的熱銷反映出惠山新城板塊對改善型需求的吸引力提升，也說明價格相對友好區域的優質項目仍能獲得市場認可。

梁溪區：量縮價穩，核心區價值凸顯。本周成交0.37萬㎡，環比下滑55.71%；均價27362元/㎡，環比上漲2.87%，為全市最高；存量101.3萬㎡。梁溪區成交規模波動大，主要受個別高端項目備案節奏影響。高均價體現了核心城區的稀缺性價值，高端改善需求依然存在。

濱湖區：量價齊升，改善需求持續釋放。本周成交0.62萬㎡，環比增長23.26%；均價18975元/㎡，環比上漲6.19%；存量101.1萬㎡。成交增長主要來自鳳鳴江南等項目，位居全市金額榜第二。濱湖區憑借優越的自然環境和配套資源，一直是改善型需求首選區域，量價齊升反映出改善市場韌性較強。

錫山區：量價齊跌，調整壓力較大。本周供應1.42萬㎡，成交0.28萬㎡，環比下滑3.28%；均價17463元/㎡，環比下跌11.27%，跌幅居全市之首；存量80.4萬㎡。錫山區是唯一有新增供應但成交依然下滑的區域，說明供應增加未有效帶動成交，市場需求相對疲軟。

經開區：量升價跌，高端市場承壓。本周成交0.29萬㎡，環比增長11.88%；均價25502元/㎡，環比下跌14.61%；存量91.8萬㎡。經開區作為城市新中心，一直是高端項目集中地，均價長期位居全市前列。本周均價大幅下跌可能與成交產品結構變化有關，中低價位項目成交占比提升導致均價結構性下行。

新吳區：量價齊跌，剛需觀望情緒濃。本周成交0.73萬㎡，環比下滑43.75%；均價16132元/㎡，環比下跌2.21%；存量74.2萬㎡。新吳區是剛需項目較為集中的區域，本周成交大幅下滑反映出剛需客群觀望情緒濃厚。新吳區存量規模相對較小，去化壓力全市最低，但需求端疲軟仍需關注。

成交結構深度洞察

面積段：改善型戶型占據主導。本周主力成交面積段集中在110-144㎡，占比46%，接近半壁江山。從近六周走勢看，110-144㎡改善型戶型占比整體呈上升趨勢，從6月初的35%提升至本周的46%，反映出改善型需求正逐步成為市場主力。

與此同時，90㎡以下小戶型占比從15%下降至10%，剛需小戶型市場份額正在收縮。這一變化與無錫房地產市場發展階段相吻合，隨著住房短缺時代結束，市場需求正從"有房住"向"住好房"轉變。

總價段：中低價位產品仍占主流。本周成交總價段集中在180萬元以下，占比39%，優勢明顯。

其中150萬元以下占比23%，150-180萬元占比16%。盡管改善型戶型在面積段中占據主導，但總價水平仍以中低價位為主，說明無錫市場購買力相對有限，高價大戶型去化難度較大。

熱點項目解析

本周成交TOP10項目合計成交金額約3.57億元，合計成交面積約1.74萬㎡，分別占全市總成交的約56%、52%，市場集中度較高。

頭部項目對整體市場影響力較大，個別項目的備案節奏直接影響全市成交規模和價格水平。

國控綠城桂語和風：單盤獨大，領跑全市。本周成交8756萬元、5179㎡、43套，均價16908元/㎡。項目位于惠山區，由國控與綠城聯合開發，綠城品牌號召力與國控國企背景形成良好組合效應。桂語和風的熱銷，一方面得益于綠城產品力和品牌溢價，另一方面也反映出惠山區作為價格洼地，對剛需和剛改客群吸引力提升。

鳳鳴江南與建發靜學和鳴：改善項目表現突出。鳳鳴江南本周成交4878萬元、1990㎡，均價24516元/㎡，位居金額榜第二，反映出濱湖區改善產品的溢價能力。

建發靜學和鳴成交4635萬元、1975㎡，均價23474元/㎡，位居第三，主打教育配套和新中式風格，在惠山區形成差異化競爭。

政策環境與后市展望

政策環境：地方政策持續優化，公積金新政釋放利好。本周政策層面有兩個值得關注的信號：

一是江蘇省發布"人工智能+住房城鄉建設"行動方案，主要聚焦智慧物業、智能建造、城市安全等領域，長期將提升居住品質和城市治理水平。

二是無錫推出公積金新政，允許直系親屬共用公積金，可用于購房提取和還貸劃轉。這一政策擴大了公積金使用范圍，降低了購房資金壓力，對剛需和剛改客群形成一定利好。

從全國范圍看，各地仍在持續出臺購房支持政策，政策托底方向沒有改變，各地因城施策，政策環境整體對房地產市場較為友好。

后市展望：結構性筑底仍是主基調。綜合來看，預計2026年下半年無錫樓市將延續"核心區穩價、外圍區以價換量"的結構性筑底走勢。成交規模在政策托底下有望環比回升，但受制于高庫存與需求修復緩慢，短期內難以出現全面回暖。

具體而言，核心區域（梁溪區、經開區）憑借稀缺地段價值和完善配套資源，價格韌性較強，大幅降價可能性較小；

外圍區域（惠山區、錫山區、新吳區）面臨較大去化壓力，部分項目可能通過價格調整促進銷售，以價換量將是外圍市場主要特征。

產品結構方面，改善型需求將繼續釋放，110-144㎡改善戶型仍將是市場主力。

1、上述研究成果由克而瑞無錫分析師浦佳鏈，通過深度智聯·CO-WORK撰寫完成。內容僅供參考，不構成投資建議。

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