聊聊學區房

最近有不少“有我好友”的讀者，單獨問我，手里的學區房用完了。

“當時確實是剛需”，由于跌了很多，不知道是賣了還是留著呢？

本篇文章我想順著這個話題，再擴展一些范圍的情況下，具體聊一聊。

一、定義

我發現很多人對學區房的定義，出現了巨大認知偏差。

嚴格來講，學區房和房地產，這是兩個完全不同的物種。

說人話：學區就是學區，不要搞虛的。

我舉例說明：

十八里店有個朝陽外國語分校，請問十八里店某新盤是學區房嗎？

這種話題，如果你扔到學區房家長群里，她們估計要笑不活了。

因為壓根這玩意不在學區房這個序列里。

那只能算一個學校的未來預期，它要真做好了，也保不齊和新北苑的朝外一樣，做不好了，那就是掛羊頭的東西。

所以學區房是什么？

定義：學區房是已經明確拿到結果的學校，對應劃片的房產。

這個定義你記住了，就沒人騙的了你。

如果要延伸一下，這幾年的定義又豐富了一個維度。

目前家長圈里公認的學區房：

劃片內，小學有名校、無坑校；

小升初體系健全，初中無坑校且片區內有中考優勢。

其實這個要求挺高的，按照這個要求，豐臺和石景山全軍覆沒。

東西海朝加起來，兩只手數得過來。

很多家長總喜歡：用你的價值觀來定義學區房，這個呢，從北先生的角度，北先生能理解，但是從市場的角度，市場是不接受的。

（這個后面我舉例細說）

周六有沙龍，可以過來聽，報名。

二、學區房作用

要從歷史和當下兩個維度理解這件事。

歷史作用：

嚴格來講，真正拿學區房說事，有人炒作它，還是因為北京人口過去大幅開始增加后的事了。

人一多，優質資源不夠用，通過行政手段解決分配問題，那是計劃經濟時代干的事，顯然是行不通的。

當時為了公平，就比較直接地——畫圈圈。

某個頂級牛小，它畫圈圈把你家小區畫進去了，你家孩子就能上這個學校，不用托關系更不用另外花錢。

很多人都覺得，買了房子能住、能漲又能上好學校，且不用找他當guan的大爺擺事。這特么天底下還有比這個更好的事了么？

所以你看，學區房的歷史作用，可不僅僅是學區房本身啊！

很多人壓根就沒有明白學區房的“來時路”。

當下作用：

隨著北京從第二代住宅到第三代住宅的升級（現在又來了四代），人們對美好居住環境的向往日益加深；

隨著二胎政策的走近和遠去，北京幼升小人數出現了過山車式的變化，緊跟著陸續出現了多校劃片政策、登記入學等政策；

隨著北京房地產市場大周期調整的到來，供給量較大的區域，價格出現領跌全市的情況。

“能住、能漲又能上好學校”這幾個功能逐漸忘了來時路。

學區房的歷史使命，也逐漸被重新定義。

如果不太能住、不能100%確定上好學校、又不太能漲。

那么當下的學區房，就不是歷史里的那個學區房了。

這個沒人不同意吧？

周六有沙龍，可以過來聽，報名。

三、學區房保不保值

這才是大家關切的問題，我天天做直播搞咨詢，當然知道你們想什么。

但磨刀不誤砍柴工，說清楚上面的邏輯，再給你做建議，就顯得有理有據對吧。

我先說結論：

腰部學區被頭部虹吸，這件事的必然發生的事件。

人們往往有個慣性思維，認為東西城就保值、海淀就保值、朝陽就超值。

這都是片面的，跟哪里沒關系。

因為每個人都只能經歷很少的幾個地方居住，或者經歷很短的一兩個周期，所以在他觀察的范圍內，“好像哪哪很保值”。

實際上呢，用最傳統的方法就可以預演。

我繼續舉例：

假設一個地方，就只有南城和北城。

如果最好的學校在北城，且買了北城的房子，一定可以上北城最好的學校。

請問，這時候南城保值嗎？

很顯然，南城會供需失衡，多數人買北城去了，誰還買南城啊。

所以，這時候南城不保值。

如果有一天，出了一個政策，說北城人太多了，施行多校劃片，白紙黑字告訴你，買了北城不一定能上，而且最要命的是，你買了北城，被分到南城上學，你接送孩子的時間成本大幅提升了。

請問，這個時候，北城還保值嗎？

很顯然，北城不保值。

再繼續比如：

現在南北城都人都少了，大家逐漸發現，上面也不較真執行某一天發的某個文件了，甚至為了維持顏面，在人為地執行某種以前的老政策。

請問這個時候，南城是不是就不保值了呢？

所以你看明白了吧？

學區房根本沒有標準答案，當學區房的歷史使命，被重新定義，當它不再是“能住、能漲又能上好學校”，它就已經不穩定了。

它的定位、價值、趨勢，完全是“人”在定義。

政策向你傾斜一些，你就好一點；

政策疏遠你一些，你就差一點。

你的腦袋，是掛在別人的褲腰帶上的。

所以我只能告訴你：

腰部學區被頭部虹吸，這件事是必然發生的。

別問我腰部是誰。

就算我知道現在的腰部也沒用，決定它價值的，是下個政策。

未來的腰部我定義不了，你得問下屆JW。

周六有沙龍，可以過來聽，報名。

四、能不能買？要不要賣？

先說結論：多數學區房，沒有獨立行情

既然你講保值增值，其實翻譯過來還是TZ邏輯。

請問，TZ最忌諱什么？

最忌諱你的腦袋，是掛在別人的褲腰帶上。

萬一別人的褲腰帶一松，你的腦袋就掉地上了。

房地產分很多大類，如果硬要和大A比喻一下的話，我覺得學區房是最像大A的。

總有人在琢磨它，試圖掌握規律，又沒有人真正掌握它的規律。

真正完全掌握規律的人，都進去了。所以我說學區房和大A還挺像的。

剝離這個“規律”，多數學區房（特別是占坑學區房）和普通老破小是沒有差別的。

有人總說學區房的因為位置好，別吹牛13了，左家莊/老國展位置好不好？北太平莊位置好不好？右安門、方莊、潘家園其實位置也不能算差吧？

再狠一點，景山位置好不好？

（景山嚴格來講不能算學區，景山本校不對外招生）

以上這些老破小為啥過去幾年統統跑輸？

就是因為沒有政策賦能。

任何學區房的上漲，最核心的本質就是政策賦能。

否則它就是一套很普通的老破小，或許租金能高一點，在這存款利率一直走低的時代，也算個小優勢好了。

如果你沒有能力知道下一步政策怎么走，還是把心態放正，把目的性做強。

買學區房前夜，建議全家在一起舉手表決，抱著視死如歸的決心：

為了孩子，賠了賺了都認！

那就買吧。

（這里我加句難聽的：至少有一小部分家庭，給孩子買學區房，是做父母的在推卸責任，內心OS：老子都已經給你把起跑線建起來了，你再跑不贏就你的問題了，與我無瓜！）

至于問要不要賣這件事，我十分不李姐。

你都不用了，你干嘛不賣呢？

留著等騰退？

供地失衡、價格錯配、代際更迭......北京房地產正在經歷著前所未有的變革。在這場變革中，誰的“皮厚”，誰就能“抗住傷害”，誰才活得更久....

這不僅要從政策端，還要從房價相關性、實時量價變化、選籌邏輯、板塊和小區走勢等多個維度進行詳細分析。

為了更好地幫助各位“躲避傷害”，我們決定本周六開啟7月份的。

本次沙龍承諾：現場絕無帶貨、全程都是干貨。