業(yè)主未及時(shí)辦理交房手續(xù)，能否以實(shí)際交房日期起算物業(yè)費(fèi)？

正 文

商品房預(yù)售合同中關(guān)于“視為交付”的約定，是開發(fā)商與業(yè)主對(duì)房屋交付節(jié)點(diǎn)的合意安排，在符合合同約定及法律規(guī)定的前提下，該約定對(duì)物業(yè)費(fèi)的負(fù)擔(dān)主體劃分具有直接約束力。若開發(fā)商已經(jīng)履行合同約定的通知及催告義務(wù)，業(yè)主仍以未實(shí)際收房、未收到交房通知為由拒絕承擔(dān)物業(yè)費(fèi)的，法院對(duì)該項(xiàng)抗辯不予支持，物業(yè)費(fèi)仍應(yīng)由業(yè)主按約承擔(dān)。

基本案情

陳某是某小區(qū)房屋的買受人。2016年8月，陳某與開發(fā)商簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，約定開發(fā)商在履行交房通知及催告義務(wù)后（均以掛號(hào)信或直接送達(dá)方式履行），業(yè)主未按期辦理交接手續(xù)的，催告期屆滿視為房屋交付完畢。

2016年11月，物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定出售房屋交付當(dāng)月的物業(yè)費(fèi)由開發(fā)商承擔(dān)，次月起由業(yè)主承擔(dān)，并約定物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2017年12月，開發(fā)商按合同約定的地址，以掛號(hào)信方式向陳某郵寄交房通知單及催交房通知，郵政部門確認(rèn)郵件寄出。

后陳某于2021年8月要求開發(fā)商協(xié)助其辦理產(chǎn)證，并出具《交房手續(xù)確認(rèn)書》。物業(yè)公司依約提供物業(yè)服務(wù)后，陳某以2021年8月才實(shí)際收房為由，拒絕支付2018年1月1日至2021年8月31日的物業(yè)費(fèi)，故物業(yè)公司訴至法院。

裁判結(jié)果

法院經(jīng)審理認(rèn)為，案涉《上海市商品房預(yù)售合同》及《前期物業(yè)服務(wù)合同》系各方真實(shí)意思表示，合法有效，對(duì)當(dāng)事人具有約束力。開發(fā)商已按合同約定以掛號(hào)信方式履行交房通知及催告義務(wù)，郵寄地址亦為合同確認(rèn)的地址，符合合同中“視為送達(dá)”的約定，案涉房屋應(yīng)認(rèn)定為2017年12月完成交付。2021年的《交房手續(xù)確認(rèn)書》系為辦理產(chǎn)證出具，不改變已交付事實(shí)。陳某以未實(shí)際收房、未收到通知為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)的抗辯，不予支持。

法官說法

商品房交付環(huán)節(jié)的物業(yè)費(fèi)負(fù)擔(dān)爭(zhēng)議，核心在于“交付節(jié)點(diǎn)”的認(rèn)定，而預(yù)售合同中的“視為交付”條款是界定該節(jié)點(diǎn)的關(guān)鍵，既關(guān)系開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司三方的權(quán)利義務(wù)，也影響物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的正常秩序。解決此類糾紛，需從合同履行、規(guī)則適用、主體權(quán)責(zé)三方面發(fā)力，厘清各方義務(wù)，規(guī)范交易行為。

對(duì)此，建議如下：嚴(yán)格履行合同約定的交付義務(wù)。開發(fā)商與業(yè)主在商品房預(yù)售合同中明確的交付通知方式、催告程序、視為交付情形等條款，是雙方合意的結(jié)果，均具有法律約束力。開發(fā)商應(yīng)按合同約定的方式履行交房通知及催告義務(wù)，留存郵寄憑證、投遞記錄等證據(jù)，確保交付行為的合規(guī)性；業(yè)主應(yīng)關(guān)注合同約定的交付期限，及時(shí)接收通知并辦理交接手續(xù)，若對(duì)交付條件有異議，應(yīng)通過合法途徑提出并留存證據(jù)，而非單純拒絕收房，避免因未履行合同義務(wù)承擔(dān)不利后果。

厘清物業(yè)費(fèi)負(fù)擔(dān)的劃分標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》，應(yīng)清晰厘定物業(yè)費(fèi)的負(fù)擔(dān)主體、計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、起算時(shí)間，以房屋交付節(jié)點(diǎn)為核心劃分開發(fā)商與業(yè)主的繳費(fèi)責(zé)任，避免約定模糊引發(fā)糾紛；物業(yè)公司應(yīng)依約提供物業(yè)服務(wù)，在向業(yè)主主張物業(yè)費(fèi)時(shí)，需舉證證明自身已履行服務(wù)義務(wù)、房屋交付的具體節(jié)點(diǎn)；業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)的接受方，在房屋符合“視為交付”約定的情況下，應(yīng)按約承擔(dān)物業(yè)費(fèi)，不得以未實(shí)際入住、未接受物業(yè)服務(wù)等為由拒絕支付。

通過合法途徑解決交付及物業(yè)費(fèi)爭(zhēng)議。對(duì)于交付節(jié)點(diǎn)認(rèn)定、物業(yè)費(fèi)負(fù)擔(dān)的糾紛，各方應(yīng)秉持誠(chéng)實(shí)信用原則協(xié)商解決；協(xié)商不成的，開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主均可依據(jù)合同約定及法律規(guī)定，向法院提起訴訟或申請(qǐng)仲裁。開發(fā)商應(yīng)舉證證明已完成通知、催告等合同義務(wù)，物業(yè)公司應(yīng)舉證證明物業(yè)服務(wù)的提供及物業(yè)費(fèi)的計(jì)算依據(jù)，確保維權(quán)行為有充分的事實(shí)和法律支撐。

來源：民商事審判