2026上半年上海寫字樓需求持續(xù)修復(fù)，大宗交易金額逆勢增長47％

上海寫字樓市場二季度新增供應(yīng)與存量走勢（戴德梁行）。李貝貝/攝

華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 李貝貝 上海報道

2026年上半年，上海經(jīng)濟整體穩(wěn)中有進，商辦市場呈現(xiàn)租賃端持續(xù)回暖、資產(chǎn)投資大幅復(fù)蘇的雙線行情。

據(jù)世邦魏理仕（CBRE）統(tǒng)計，上半年，上海寫字樓凈吸納量同比大漲83%，金融、TMT、專業(yè)服務(wù)業(yè)托底租賃需求，租金跌幅持續(xù)收窄，市場底部特征顯現(xiàn)。同期，根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)，上海全市大宗不動產(chǎn)成交總額233億元，同比大漲47%。其中實體企業(yè)自用購置需求大幅崛起，內(nèi)資持續(xù)布局內(nèi)環(huán)核心資產(chǎn)，行業(yè)長期結(jié)構(gòu)性分化趨勢明確。

世邦魏理仕中國區(qū)辦公樓租賃交易負責(zé)人張越向《華夏時報》記者分析指出，2026年下半年，隨著約50萬平米新增供應(yīng)入市，優(yōu)質(zhì)辦公樓存量將進一步擴大，市場短期內(nèi)仍將面臨一定供給壓力。不過，在產(chǎn)業(yè)升級持續(xù)推進、企業(yè)辦公空間優(yōu)化需求釋放以及租賃成本優(yōu)勢提升的共同推動下，市場去化動能預(yù)計將保持改善，并有望帶動升級搬遷及新增租賃需求進一步釋放。

寫字樓市場筑底

世邦魏理仕（CBRE）監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2026年上半年上海寫字樓市場迎來8個新項目集中入市，二季度新增4個標(biāo)桿項目，涵蓋K11 Atelier、保利浦開金融中心T3、日月光二期、徐匯萬科中心三期T1，上半年整體新增辦公供應(yīng)約73.3萬平米。

需求端復(fù)蘇勢頭明確，上半年寫字樓凈吸納量達31.6萬平米，同比大漲83%，規(guī)模已追平去年全年八成水平。受大批量新增項目入市沖擊，全市寫字樓空置率同比上升2.1個百分點至24.5%。租賃價格仍處于調(diào)整周期，截至上半年末，全市寫字樓報價租金較2025年末下跌1.7%，至237.2元/平米/月；實際成交有效租金降幅更大，同比下滑4.6%，報158.0元/平米/月。

拆分二季度市場表現(xiàn)，市場改善趨勢進一步清晰。戴德梁行統(tǒng)計顯示，二季度上海甲級寫字樓新增供應(yīng)明顯收縮，僅黃浦K11 Atelier3.8萬平米辦公體量入市。需求延續(xù)一季度修復(fù)節(jié)奏，甲級寫字樓單季凈吸納量23.3萬平米，環(huán)比上漲9.9%。供應(yīng)收縮疊加租賃成交走高，帶動甲級寫字樓空置率環(huán)比回落1.1個百分點至22.5%。租金端依舊采取以價換量策略，全市甲級寫字樓日均租金6.42元/平米，環(huán)比僅下降1.9%，降價幅度持續(xù)收窄，市場筑底特征愈發(fā)清晰。

從租賃需求行業(yè)結(jié)構(gòu)來看，金融業(yè)仍是吸納主力，需求占比16%穩(wěn)居首位。細分賽道中基金擴張需求爆發(fā)，私募、量化、對沖基金承租規(guī)模同比近乎翻倍，超三成金融租賃需求落地陸家嘴；專業(yè)服務(wù)業(yè)占比15.7%，排名由去年第四位升至第二，律所擴租、搬遷需求形成主要支撐；TMT行業(yè)以14.5%占比位列第三，傳統(tǒng)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)持續(xù)擴租，芯片、智能系統(tǒng)等高新科技企業(yè)辦公需求保持穩(wěn)定。消費品、第三方聯(lián)合辦公分列第四、五位，占比分別為11.8%、11.3%，本土聯(lián)合辦公品牌擴張動能強勁。

對于下半年寫字樓走勢，機構(gòu)預(yù)判短期供給壓力仍存，但長期復(fù)蘇邏輯不變。戴德梁行方面表示，展望2026年下半年，全市甲級寫字樓新增供應(yīng)壓力仍客觀存在，預(yù)計下半年新增供應(yīng)總量約52萬平米。

戴德梁行中國區(qū)項目及企業(yè)服務(wù)部總裁魏超英表示，當(dāng)前市場需求修復(fù)的底層產(chǎn)業(yè)支撐已經(jīng)確立，但短期仍難以消解集中供應(yīng)帶來的結(jié)構(gòu)性壓力，行業(yè)二元分化格局將長期延續(xù)——核心區(qū)高品質(zhì)資產(chǎn)租賃韌性持續(xù)凸顯，普通存量樓宇則持續(xù)面臨去化壓力。整體來看，結(jié)構(gòu)性機會將貫穿上海寫字樓中長期發(fā)展周期，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、產(chǎn)品品質(zhì)、板塊分化將成為市場運行的核心主線。

大宗交易逆勢放量

辦公樓供應(yīng)集中入市的同時，辦公物業(yè)依舊是上海大宗資產(chǎn)交易的核心標(biāo)的。在全球宏觀環(huán)境復(fù)雜、國內(nèi)經(jīng)濟復(fù)蘇仍存不確定性的背景下，2026年上半年上海大宗不動產(chǎn)交易走出獨立上漲行情。

據(jù)戴德梁行統(tǒng)計，上半年上海共成交35宗、合計233億元，同比2025年上半年金額大漲47%。其中，大額交易成為拉動市場增長的關(guān)鍵，單宗超10億元交易共計8筆，貢獻六成總交易額。

物業(yè)類型方面，世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，辦公樓交易筆數(shù)占比達50%，穩(wěn)居交易榜首，其中超六成交易為企業(yè)自用購置，折射出各類實體企業(yè)長期看好上海發(fā)展?jié)摿Α４鞯铝盒醒袌筮M一步佐證自用需求崛起趨勢：上半年自用買家成交規(guī)模115億元，同比提升34%，被視作商辦周期底部企穩(wěn)、實體經(jīng)濟回暖的標(biāo)志性信號。結(jié)構(gòu)對比來看，2025年大宗市場投資型買家成交占比74%，自用僅26%；2026年上半年兩類買家成交占比各達50%，自用購置需求實現(xiàn)跨越式增長。

2026年上半年上海房地產(chǎn)市場展望（CBRE）。李貝貝/攝

自用買家主要聚焦辦公、研發(fā)類物業(yè)，誕生多筆標(biāo)志性大額交易。例如，今年6月，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)拼多多收購陸家嘴星展銀行大廈。公開報道稱，該筆交易金額約33億元，全程未通過中介機構(gòu)。除核心地段現(xiàn)金流穩(wěn)定的辦公資產(chǎn)外，酒店、零售物業(yè)同樣收獲資本青睞，代表性項目包括弘毅、太盟聯(lián)合本地資本收購松江萬達廣場，砂之船通過司法拍賣拿下閔行金盛家居二期等。

世邦魏理仕華東區(qū)投資及資本市場部負責(zé)人王晶表示，2026年上半年，上海物業(yè)投資市場呈現(xiàn)出溫和復(fù)蘇的態(tài)勢，市場活躍度較此前有所提升。買賣雙方的價格博弈近平衡區(qū)間，資產(chǎn)定價有望逐步回歸基于資產(chǎn)基本面的理性軌道。越來越多實體企業(yè)在上海的重磅落子，也反映出市場對上海經(jīng)濟基本面長期價值的認可。

王晶同時認為，在資產(chǎn)估值筑底過程中，具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的持續(xù)吸引耐心資本與專業(yè)買家的關(guān)注，建議投資者關(guān)注核心區(qū)域穩(wěn)定運營的優(yōu)質(zhì)辦公樓以及位于產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)顯著板塊的長租公寓資產(chǎn)。

就大宗市場接下來的走勢，戴德梁行華東區(qū)資本市場部執(zhí)行董事盧強認為，2026年下半年，內(nèi)資增值邏輯將更加明顯，在央國企、頭部民企融資成本較低的情況下，內(nèi)資資本可能會持續(xù)增持上海內(nèi)環(huán)核心現(xiàn)金流優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

同時，商業(yè)不動產(chǎn)REITs擴容，存量資產(chǎn)盤活渠道拓寬，穩(wěn)定運營的購物中心、可改長租公寓的商辦物業(yè)、優(yōu)質(zhì)數(shù)據(jù)中心項目成為熱門項目。此外，“新能源、半導(dǎo)體、高端制造等重點發(fā)展賽道保持增長勢能，企業(yè)持續(xù)向好，自持辦公需求大量增加。”盧強補充道。