寧波國企，大戶型正在啪啪打臉

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接下來十天，老司機將會停更，我們下周見。

大家有沒有關注到一個現象，最近兩年，寧波部分國企開始猛上大戶型。無論地段如何，購房者接不接受，大戶型咔咔猛上。

比較早一點的典型就是軌交的縵島。

這個樓盤說起來在東錢湖，但實際離湖超過2公里，所以基本和東錢湖沒啥關系。再看看周邊，北面是鄞縣大道，西面是繞城高速，東南是兩條交叉小河，對面是農田，沒有生活配套，沒有天然大景觀。

唯一可以說一下的，是東面河對岸有20年前的老別墅。就這么一個邊緣板塊，軌交卻把它規劃成了大面積豪宅。

為了撐起“豪宅”的定位，軌交也花了不少錢，下沉式庭院、地下會所、溫水泳池、私宴廳等等，總之比照著市區豪宅的配置來，主打一個你有的我都有，但我比你賣便宜。

這招有用嗎？不能說完全沒有，只能說差強人意。自2024年底開盤以來，縵島一共802套房子，現在備案了249套，銷售率剛剛過了30%。

這結果領導肯定是不滿意的。

為什么軌交會把縵島做成大戶型豪宅？老司機想來想去大概兩個原因吧：

第一，土地當初買來就偏貴。樓面價12466元/平，哪怕做剛需產品，售價也要2萬+才能保本，但到2024年這個地段想賣2萬+已經不容易了，斜對面的觀棠晴雨才賣1.8萬，賣了整整4年。

第二，大戶型熱銷。前兩年樓市雖然很差，但不少大戶型都賣得還不錯，比如雅戈爾懿秋，鳳鳴云翠，江萬玖曜，玉堰瓏印府等，領導們可能覺得大戶型好賣，單價還高，那就上大戶型。

但最終市場怎么又不買賬呢？因為這是刻舟求劍。豪宅不是造個大戶型就行，它得有地段、配套做支撐，還得有好的品牌和物業加持。

市中心的大戶型賣得好，不代表郊區的大戶型也賣得好。

緊接著，軌交又在前殷搞了一個大戶型項目——和晏府。

我們都知道東部新城有個海晏府，當年雅戈爾的豪宅標桿，和晏府和它一字之差，軌交向上突破的野心都寫在名字上。

和晏府這塊地也沒有地價壓力，樓面價11130元/平，住宅高低都有錢賺。這個項目的成本主要來自于商業，配套2.7萬方社區商業，另外還有2500方的公交站，加起來約3萬方的非住宅。

這部分的成本需要通過住宅來消化。

所以軌交又把它整成了大戶型，主力戶型176，最大戶型202，去年底開盤到現在，一共備案123套。

半年賣了123套，已經算不錯的業績了，后面還剩182套。

老司機去看過和晏府，一開始我就認為他們戶型做得偏大了，戶型偏大最大的問題是總價高，而前殷這個地段，會有多少高總價客戶？

不過好在和晏府在裝修上收住了，他們沒有盲目去和豪宅拼裝修，裝標幾乎低了一半，這在總價上低了近百萬。

如果按照豪宅的標準頂格上裝標，把價格拉上去，和晏府估計會更困難。

如果說縵島的豪宅定位是個錯誤，那么和晏府依托到東部新城一站地鐵的距離，并且自己配套兩萬多的商業，加上一個口碑還不錯的學校，算是勉強說得過去。

但軌交在孔浦和堇府再搞大戶型，就讓老司機看不懂了。

和堇府在哪里？孔浦地鐵站旁，去慈溪的軌道也在這里。這塊地除了南面的界面還行，其它幾個方向，可謂一言難盡。

孔浦被稱為“寧波阿富汗”，受莊橋機場影響，長期處于城鄉結合狀態，就這么一個地段，軌交給它上了大戶型。

最小139，160和175是主力。

這是對孔浦的購買力有多看好，還是對項目自身有多自信？地段更好的文創港，稍大一點面積都賣不動，二手次新房已經來到2萬以下了，和堇府的大面積想賣給誰？

項目今年3月開盤，住宅一共232套，目前備案了67套，怎么說呢，軌交應該感謝以舊換新。

最后來說個更炸裂的，城投在奧體北的項目。

這個項目是塊回鍋肉，很早城投就拍去了，后來一看買的太貴，完全沒法做，于是又退地重拍了一次，重拍地價降低了些，但也說不上有多便宜。

可怕的是，旁邊就是中旅城，當年萬人搖、后來踩踏成災的著名樓盤。

估計城投也看到中旅城的前車之鑒了，搞剛需肯定搞不過他們，人家二手房都賣到13000元了，低過了城投的地價。

必須往上提，走高端路線。這一提，把最小戶型提到了155平。

老司機看到城投這個方案是有點眩暈的，這是梁靜茹做的方案嗎？緊靠北外環高架的第一排，最小做到了155平。

然后是168平，188/190平，210平三個面積段。

這還不是最炸裂的，最炸裂的是這是一個體量“巨大”的樓盤，一共有29幢。

高端大氣量又足。

老洪塘的西面，奧體的北面，工業區的南面，城投推出一個如此規模巨大的豪宅樓盤，只能說江北人民有福了！

為什么寧波國企熱衷于搞大戶型？老司機把這種現象理解為領導意志高于市場需求。我相信，國企的營銷部門應該不會如此激進，他們要是有把握能賣掉這種大戶型，寧波的同行都可以洗洗睡了。

領導拍板了，下屬肯定會遵從領導意志，只是我擔心客戶不一定會給領導面子，這樣樓盤開盤后，往往會出現領導罵銷售，銷售罵領導的尷尬局面。

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