70年老舊小區變身“好房子”！難以置信的上海原地重建調查

改造后的上海田林路65弄。徐凡淋/攝

現在小區環境整潔、配套齊全，不用再擠共用廚衛，出門有電梯、休閑有場地，居住幸福感大幅提升。

徐凡淋 中房報記者 付珊珊 上海報道

懸空搭出的“吊腳樓”、一梯十余戶擠著合用廚衛、最小戶型僅十余平方米，曾是上海徐匯區田林路65弄刻在居民生活里的窘迫日常；如今，這片建成70余年的建筑通過原拆原建完成了蝶變。

近日，上海徐匯區田林路65弄居民陸續拿到新房鑰匙，站在采光通透的新居內，居民徐謹滿心歡喜，對全新現代化社區生活充滿期待。“現在新房通透寬敞、配套完善，生活便利度直接翻倍，我們打心底里開心。”

始建于上世紀50年代的田林路65弄，是典型的老式工人新村，歷經70余年歲月侵蝕，小區硬件設施全面老化、居住短板愈發突出。房屋漏水、墻體開裂、管線裸露老化等問題頻發，加之戶型格局不合理、空間極度逼仄，小區居住環境持續惡化。尤其小區樓棟無電梯，高齡居民日常出行極為不便，“告別老房、住進新房”成為1044戶居民多年的共同心愿。

通過原拆原建、原址回搬改造模式，這片老舊小區徹底舊貌換新顏，原本低矮老舊的多層樓房全部拆除，取而代之的是錯落有致、配套完善的高層電梯住宅，一個全新的現代化品質社區正式落地。

不止田林路65弄，近年來上海彭浦新村、蕃瓜弄、康健路341弄等多個老舊小區，均通過原拆原建模式完成迭代升級，為超大城市老舊社區更新打造了可復制、可推廣的上海樣本。

老舊小區困境凸顯

千戶居民盼安居

改造后的上海田林路65弄煥然一新，不少居民正在搬家具到新家。 徐凡淋/攝

7月5日，記者實地探訪剛剛完成交付的徐匯區田林路65弄。施工現場早已褪去喧囂，嶄新的樓棟挺拔規整，小區道路整潔平整，不少居民正忙著搬運家具、布置新居，處處洋溢著回遷新居的喜悅。

改造前的田林路65弄，是上海老舊工人新村的典型縮影，居住痛點十分集中。小區樓棟普遍為3至5層無電梯老式住宅，戶型設計落后，公共資源極度緊張。據居民介紹，小區最高達到一梯11戶的密集布局，普遍存在5戶共用衛生間、2戶共用廚房的情況，部分房屋最小使用面積僅13.5平方米，空間擁擠、功能缺失，是名副其實的“老破小”。

上海田林路65弄拆除前的局部實景。

更棘手的是，小區產權構成極為復雜，涵蓋直管公房、宗教產權房屋、售后公房等多種類型，其中直管公房750戶、宗教產房屋222套、售后公房40戶。多元交織的產權格局、零散的地塊布局，讓項目改造前期推進難度極大，成為制約小區更新改造的核心堵點。

民生痛點就是改造重點。2022年10月，上海出臺《關于加快推進舊區改造、舊住房成套改造和“城中村”改造工作的實施意見》，明確舊住房成套改造的工作目標與實施路徑。田林路65弄改造項目被正式納入徐匯區“三舊”變“三新”民心工程重點項目，依托市級政策支撐，正式啟動改造籌備工作。

為了解居民訴求，立足居民真實需求，上海徐匯區田林街道組建了專項攻堅小組傾聽居民意見與建議。據上海徐匯區田林街道管理辦主任王曉琛介紹，項目啟動前期，街道召開了多場居民座談會，傾聽居民意見，這之中“一間獨立衛生間、一個專屬廚房、一處采光良好的陽臺，一部方便出行的電梯”，成為全體居民最關注的居住訴求。

高效精準的群眾工作，換來亮眼的改造成績。2023年7月上旬，田林路65弄改造項目正式啟動簽約，僅用45天便完成1044戶居民100%自主簽約，創下徐匯區超千戶舊改項目簽約最快紀錄，為工程順利落地筑牢群眾基礎。

多維破局破解難題

老舊危房變身品質社區

田林路65弄小區運動設施。徐凡淋/攝

針對小區產權復雜、地塊零散、改造難度大的核心問題，上海市徐匯區房管局、田林街道等多部門聯動，創新推出四大統籌舉措，全方位打通改造堵點，為項目順利推進掃清障礙。

一是統籌區域規劃，盤活土地資源。項目原有地塊零散，單獨改造無法滿足全部居民原址回搬需求。對此，片區打破單一地塊局限，統籌田林路63弄、65弄整體規劃，統一布局地面交通、地下車庫與公共配套，優化整體空間格局，大幅提升土地利用效能，保障千戶居民原址安置需求。

二是統籌實施主體，破解產權壁壘。針對直管公房、宗教產、售后公房多元產權交織的難題，相關部門主動對接市民宗局等權屬單位，多方溝通協商，最終達成統一改造合作協議，將小區所有產權類型房屋全部納入改造范圍，徹底解決多產權小區改造協同難的行業痛點。

三是創新建造技術，提質提速降本。為兼顧改造品質、施工效率與居住舒適度，項目摒棄傳統施工模式，采用國內領先的混凝土模塊化集成建筑技術，成為上海首個混凝土模塊化建造項目、全國規模最大的模塊化建造城市更新項目。通過“工廠預制、現場組裝”的智能化建造模式，將樓棟拆解為2995個標準化模塊，在工廠完成結構、水電、衛浴一體化預制，現場快速組裝成型，相比傳統施工減少70%現場用工、75%建筑垃圾，兼具高效、安全、綠色、低碳優勢，有效規避老舊小區施工擾民、工期冗長的問題，為復雜舊改項目提質增效提供技術支撐。

四是深化黨建引領，筑牢民生根基。依托基層黨建體系，搭建街道、社區、物業、居民聯動機制，工作人員分片包干、精準入戶，實時摸排改造訴求、化解矛盾糾紛。黨員、樓組長主動帶頭簽約、宣講政策，發揮示范引領作用，同時精準幫扶特殊群體，全方位保障改造工作平穩有序推進，實現改造速度與民生溫度雙向兼顧。

在完善改造機制、破解推進難題的基礎上，項目于2024年3月正式動工建設。按照改造規劃，項目拆除原有12棟3~5層老舊樓棟，新建6棟8層、2棟11層帶電梯高品質住宅。改造前小區總建筑面積3.3萬平方米，改造后擴容至7.4萬平方米，所有居民實現100%原址回搬、原地安居。

戶型設計上，項目充分呼應居民核心訴求，優化戶型格局，打造戶戶朝南、采光通透的居住空間，徹底解決以往廚衛共用、無獨立陽臺的短板，每戶均配置獨立廚房、衛生間與觀景陽臺，平均每戶新增居住面積約11平方米，居住舒適度大幅提升。

小區公共配套同步全面升級，電梯、地下車庫、戶外休閑空間、社區配套用房、運動設施一應俱全。同時，項目充分考量老齡化社區特點，落地多項適老化設計：臥室床頭配備緊急呼叫按鈕，電梯加裝低位扶手，所有樓梯入口設置無障礙緩坡，全方位適配老年、殘障群體無障礙通行需求，打造全齡友好型社區。

今年6月17日，上海田林路65弄改造項目正式竣工交付，歷經近3年精心打磨這里實現了從老舊危房到品質社區的華麗蛻變，千余戶居民圓滿實現“舊房換新居”的心愿。

看著煥然一新的小區，回遷居民紛紛點贊：“現在小區環境整潔、配套齊全，不用再擠共用廚衛，出門有電梯、休閑有場地，居住幸福感大幅提升。”

明晰資金產權機制

打造可復制更新樣板

舊改的平穩落地，離不開清晰透明的資金與產權機制。

上海市徐匯區房管局城市更新科師鴿介紹，項目由徐房集團作為實施主體，政府主導統籌，資金來源于財政撥款、城市更新專項基金及國企資金托底。費用劃分規則清晰惠民：居民原有產權面積無需承擔任何改造費用，僅需少量承擔超額擴建部分的面積成本，最大程度減輕居民改造負擔。

針對居民關注的產權證辦理問題，師鴿解釋，目前項目整體大產證正在有序辦理中，待大產證辦結后，居民可按流程申請公房出售，順利辦理個人不動產權證，合法權益得到全面保障。

本次田林路65弄原拆原建項目，創新探索出“政府主導、財政托底、居民減負、社會補位”的可持續模式。項目不以房產銷售盈利為目的，主要通過小區商鋪、地下車位長期租金回籠資金，為社會資本參與城市更新提供良性路徑，有效破解了老舊小區改造盈利難、持續性弱的行業難題。

上海師范大學房地產經濟研究中心主任崔光燦表示，原拆原建是城市更新的重要方式之一，上海也是較早探索老舊住房原拆原建的城市，如彭浦新村、康健路341弄項目、蕃瓜弄項目等，都在原拆原建基礎上實現了城市更新與居民生活的提升。

下一步，可以通過出臺土地規劃、容積率優惠等更加細化政策，加大社會資本參與力度，通過財政與社會資金的共同參加，推動更多老舊小區通過原拆原建方式實現更新。