上海千余戶居民老舊小區原地改造“煥新”，怎么做到的?

*本文為半月談原創內容

窗外懸空的“吊腳樓”不見了，取而代之的是嶄新的電梯、獨立的廚衛和灑滿陽光的陽臺。今年6月中旬，始建于20世紀50年代的上海工人新村——徐匯區田林路65弄正式迎來新房交付，1044證（舊改術語，指1044本房產證）居民喜圓回搬安居夢。這片曾飽受廚衛合用、漏水開裂等問題困擾的老舊小區，歷經兩年多時間的“原拆原建”改造，如今脫胎換骨、煥然一新。原地實現從“憂居”到“優居”的升級，這背后藏著怎樣的城市更新“密碼”？又能給各地老舊小區居民改善居住環境帶來什么樣的啟示？

老屋煥“新顏”，新增“四個一”

這幾天，徐匯區田林路65弄的小區內，一輛輛搬場車進進出出，居民們步履輕盈地穿梭在嶄新的樓道里，隨處可聞鄰里間打招呼的歡笑聲。

經過兩年六個月的建設，上海市最大的舊住房拆除重建項目之一——田林路65弄今年6月中旬正式竣工交付。1044證回遷居民告別煤衛合用的舊生活，住進了帶精裝修、配電梯的新小區。

田林路65弄居民阮伍林的新家在小區的1號樓8層。自打拿到新房鑰匙，他幾乎每天都要來新房轉轉，一遍遍量尺寸，盤算著家具怎么擺。如今，20多平方米的一室戶里，馬桶、燃氣灶、抽油煙機一應俱全，最讓他滿意的是那個獨立的小陽臺。“沒拿到鑰匙前，心里總是不踏實?，F在親眼見了，這新房誰不喜歡？”阮老伯笑著說。

“以前啊，那是真不敢想?！痹?5歲的65弄老住戶朱駿安記憶里，之前的生活是逼仄、局促的。作為上海最早的工人新村之一，隨著時間的流逝和風雨的侵蝕，田林路65弄早已“老態龍鐘”。有的房子使用面積只有13.1平方米，三代人擠在一起，五家共用衛生間、兩家共用廚房的情況比比皆是。因為沒地方做飯、洗澡，很多人家在樓道外掛起鐵架子，搭出簡易的“吊腳樓”。走廊里線纜橫行，屋面漏水是常事，老鼠、蟑螂更是趕不盡?！白羁嗟氖嵌?，半夜上廁所，還得穿上厚棉襖穿過長長的走廊?！币晃痪用窕貞浀?。

如今，這些辛酸都隨著“吊腳樓”的拆除成為了歷史。徐匯區田林街道社區管理辦主任王曉琛說，正因為深知老百姓的痛點和訴求，田林路65弄在改造之初，就給居民許下“四個一”的承諾：為每戶新增一個獨立廚房、一個獨立衛生間、一個陽臺和一部電梯，如今，這些承諾全部兌現。

如今，走在新小區里，9棟嶄新的住宅樓整齊排列，道路寬闊、花園雅致。原本繁雜的38種戶型被優化為18種，不僅實現了“戶戶朝南”，還通過科學設計增加了每戶的使用面積。對這里的居民來說，新家不僅是居住環境的改善，更是生活尊嚴的回歸。

田林路65弄“原拆原建”前后的對比圖

像“搭積木”般造房子，省時又省錢

過去兩年間，田林路65弄的施工現場上很難見到傳統工地漫天揚塵、機械轟鳴的景象。取而代之的，是巨大塔吊精準地將一個個“混凝土盒子”從卡車上吊起，在現場直接吊裝拼接。

“這是上海首例，也是迄今為止全國規模最大的混凝土模塊化建造城市更新項目?！敝袊ㄖH集團相關人士介紹，田林路65弄項目使用了中國建筑國際集團旗下中建海龍自主研發的智能建造MiC2.0（混凝土模塊化集成建筑）技術，通俗點說，就是“像搭積木一樣蓋房子”。

據介紹，混凝土模塊化建造的核心在于“工廠智造+現場組裝”，這打破了以往住宅地庫和建筑主體逐一施工的串聯模式。根據建筑規劃，田林路65弄的9棟新建住宅樓被精準拆解為2995個混凝土模塊，現場還在挖地基時，這些房屋模塊已經在智能工廠內同步生產。

快，是這項技術最直觀的好處。中國建筑國際田林路65弄舊住房拆除重建項目負責人林可算了一筆賬：這種“工廠智造+現場組裝”的模式，讓田林路65弄的“原拆原建”工期縮短了整整4個月。“老舊小區做原拆原建，政府要負擔居民搬出去后的租房安置費用。田林路65弄1000多戶居民，每個月的過渡安置費高達500多萬元。早交付4個月，就節省了2000多萬元的民生支出，更讓居民提前120天回家?！?/p>

“新技術也給社會治理帶來了方便?！碧锪纸值擂k事處副主任俞霏說，田林路65弄地處上海中心城區，周邊人口密集、道路狹窄，在這樣的地方大規模施工，往往會引發交通擁堵和居民噪音投訴。采用新技術施工，項目地面建造只花了四個月，這期間居民投訴相比往常沒有明顯增加，這為大城市推進中心城區舊改提供了新思路。

技術團隊介紹，采用智能建造技術，還能把房子造得更好。由于是在工廠恒溫恒濕的環境下制造，房屋的精度達到了毫米級，隔音、保溫等性能均有顯著提升。每一個模塊都擁有專屬的“數字身份證”，從鋼筋配比到最后一道漆，全程可追溯。

田林路65弄“原拆原建”前后的對比圖

為民謀福利，探索新路子

舊改歷來被稱作“天下第一難”。在徐匯區委、區政府“三舊”變“三新”的部署下，2023年下半年田林路65弄舊住房成套改造正式啟動，僅用45天就達成100%自主簽約率，并創下30天完成居民搬遷的“徐匯速度”。

“民生實事，必須辦到民心里?！碧锪忠欢寰用駞^黨總支書記陳俊峭說，項目啟動初期，徐匯區和田林街道將舊改和基層黨建深度融合，把工作做到了前頭。通過“一戶一檔”精準摸排，誰家有困難、誰家有顧慮，心里都有一本賬。

城市舊改是一項系統工程，除了基層黨員干部，上海市各級人大代表紛紛貢獻力量。上海市人大代表楊國平通過專題調研，建議在田林路65弄改造中前瞻性規劃電梯、地下車庫、線纜入地，確保改造后長期宜居。徐匯區人大代表廖瀟歌是一名律師，為保障舊改順利推進，她專門在街道基層立法聯系點設立工作室，為居民關心的舊改簽約和過渡安置費等共性問題提供法律咨詢。

“最關鍵的，還是將為民謀福利放在心上，切實做到財力有一份增長、民生有一份改善。”田林街道黨工委書記陳揚說，中心城區舊改，可以搞征收也可以做原拆原建?！罢麄€原拆原建的過程，從居民搬出去、租房過渡、再搬回來，政府都要考慮好，工作量是增加了，但很多居民尤其是老年居民，更期盼能夠原地升級居住條件，回到熟悉的社區?！?/p>

2025年8月印發的《中共中央 國務院關于推動城市高質量發展的意見》提出，穩步推進城中村和危舊房改造，支持老舊住房自主更新、原拆原建。田林路65弄的“新生”，既是上海建設“人民城市”的生動注腳，也為意見的落地提供了鮮活實踐。

半月談記者：何欣榮 程思琪

編輯：李力