澳住房改革4年：墨爾本成唯一亮點，住房減至100萬

澳大利亞首張城市分區地圖顯示，墨爾本在住房密度方面明顯領先一項由支持增加住房供給的團體發布的新研究顯示，墨爾本是澳大利亞唯一一個在大部分住宅用地上允許建設中等密度住房的首府城市。

在澳大利亞六個主要首府城市中，維多利亞州首府墨爾本的住房負擔也相對更輕。距離全國承諾放松規劃限制、以緩解住房危機已近4年，墨爾本仍是明顯的例外。這份澳大利亞分區法規“圖譜”由“后院也歡迎建設”組織編制，并免費在線發布，追蹤了澳大利亞8個首府城市每一塊住宅用地的開發規則。

各級政府同意設定一個目標：從2024年年中開始，在5年內新建120萬套住房，并按州和領地分別分解任務。各級政府還承諾審查本地分區法規，但推進程度不一。目前，這一目標并未按計劃推進，預計最終只能達到約100萬套。沒有任何一個州或領地能夠按時完成自身目標，不過維多利亞州、西澳大利亞州和澳大利亞首都領地已較為接近。其他所有地區至少落后1年，有些甚至落后數年。

按目前估算，維多利亞州已完成目標的23%，預計到2029年9月完成；澳大利亞首都領地為23%，預計到2029年9月完成；西澳大利亞州為22%，預計到2029年9月完成；南澳大利亞州為19%，預計到2030年9月完成；昆士蘭州為17%，預計到2030年9月完成；新南威爾士州為15%，預計到2031年6月完成；塔斯馬尼亞州為12%，預計到2033年9月完成；北領地為5%，預計在2034年之后完成，具體時間未說明。

這項120萬套新住房目標的統計周期始于2024年6月，結束于2029年6月。這份分區圖譜是首次對澳大利亞復雜且相互重疊的州、領地和地方分區法規進行系統梳理，也可據此評估各級政府在承諾改革方面究竟推進了多少。奧布萊恩表示，澳大利亞首都領地進展最大。其近期推出的“缺失的中間層”重新分區計劃，使堪培拉的受限比例從88%降至74%。

根據基于這份圖譜向澳大利亞廣播公司提供的分析，維多利亞州和新南威爾士州也取得了較為溫和的進展，受限比例分別下降了3個和2個百分點。中右翼智庫獨立研究中心的經濟學家彼得·圖利普表示，這些城市長期面臨住房可負擔性問題，但如今“在分區改革方面正引領全國”，尤其是墨爾本。他說：“隨著墨爾本不斷增加更高密度的住房供給，它已經從全國第二昂貴的城市，變成被布里斯班、珀斯和阿德萊德超過。”最新的科塔利蒂數據支持這一判斷。

他對澳大利亞廣播公司表示：“現在判斷最新改革是否已經轉化為實際建設數量還為時過早，因為規劃一棟公寓樓往往需要1到2年甚至更久……但我預計未來一年建筑活動會明顯增加。”相比之下，澳大利亞其他首府城市的進展不那么明顯。這些城市過去的住房負擔問題不如墨爾本和悉尼那樣長期存在，但如今房價上漲速度更快。

奧布萊恩說：“我們總是把注意力放在墨爾本和悉尼，但真正正在承受壓力的是其他那些城市。”其組織主張，在全澳范圍內讓聯排住宅和中層住宅開發合法化，這與格拉坦研究所的一項建議類似。

他說：“這可能會在我們每一個首府城市釋放出數百萬套新住房的潛力……如果想看到效果，就必須大范圍推進這種‘溫和’增密。”圖利普同時也是澳大利亞儲備銀行前高級研究員。他警告說，如果這些城市不取消限制，可能會“走上悉尼的老路”。他說：“這些城市正在從小城市變成大城市……它們現在還有機會通過允許更多建設，避免悉尼自己造成的那種局面，但這需要政策上作出明確改變。”

各城市差異，這份圖譜凸顯了各城市分區限制類型的差異，也顯示出同一城市內部的差別。在阿德萊德和霍巴特，最主要的限制是廣泛實行兩層限高。霍巴特絕大多數地區，也就是97%的住宅用地，都受到這一限制，幾乎只有富蘭克林碼頭附近是例外。阿德萊德市中心20公里范圍內，91%的住宅用地也面臨同樣限制。例外主要是市中心以及莫森湖、達沃倫公園等少數北部郊區。

墨爾本和悉尼的一個突出特點，是遺產保護使用較多。墨爾本有11%的住宅用地受遺產保護，悉尼為13%。雖然比例不算特別高，但高度集中在受歡迎的內城區。以墨爾本為例，菲茨羅伊、卡爾頓、里士滿、南墨爾本和圣基爾達的大面積區域都設有遺產保護疊加區，限制了提高密度的能力。

單看博倫達拉和亞拉兩個地方議會轄區，其限制程度就高于整個悉尼。在悉尼，這座唯一廣泛使用上述4類限制手段的城市，地理差異也很明顯。包括庫靈蓋、霍恩斯比和北部海灘在內的一些富裕北部地方議會轄區，幾乎對全部土地都實施了限制。

圖利普也是“不要建在我家后院”立場的強烈批評者。他表示，一些設置障礙的地方議會表現“非常糟糕”，州政府應當對未完成住房目標的地方政府采取更具干預性的做法。他說：“澳大利亞正面臨住房危機，這意味著每一個社區都需要允許更多建設。

有些地方議會盡了自己的責任，有些沒有……如果這構成阻撓，那么州政府就應該推翻地方層面的管制。”不過，盡管大多數住房行業團體都歡迎全國增加住房供給的目標，一些團體也警告說，分區限制只是實現這一目標的眾多障礙中的第一道。

建筑商游說組織澳大利亞房地產委員會負責政策與倡議事務的馬修·坎德拉爾斯表示，放松分區限制的雄心“值得歡迎，而且目標很高”，但“抽屜里的許可證”并不足以讓住房真正建起來。他說：“這一目標已經把討論重點從‘要不要建房’轉向‘多快能把房子交付出來’……但在可行性方面仍存在重大挑戰。”

“審批通過只是法律上允許建設，并不意味著你在財務上有能力開工……我們已經處在高成本環境中好幾年了，此外還有技能短缺……現在需要把注意力放到這些杠桿上。”

坎德拉爾斯表示，各類費用和監管程序也在影響項目可行性。澳大利亞廣播公司看到的一家開發商分析顯示，在墨爾本，一塊城市邊緣開發用地即便獲批，也要再過28個月才能具備開工條件。這種延遲本身也是商業成本，而開發商在建設過程中還要支付十多項費用、征費和稅項。澳大利亞房地產委員會估計，這部分成本占一套新住房總成本的40%。

聯邦政府近期已著手降低這些成本，并開始與行業合作，推動簡化建設流程、提高建筑業生產率。聯邦政府還在5月預算中承諾撥款20億澳元，設立地方基礎設施基金，用于建設污水和供水連接、接入道路等“配套性”基礎設施，以釋放新的住房開發空間，并正與各州和領地政府談判，推動具體地塊開發。

盡管澳大利亞房地產委員會強烈批評政府的房地產稅改措施，坎德拉爾斯仍對這一地方基礎設施基金表示歡迎，“后院也歡迎建設”組織和圖利普也持相同態度。澳大利亞規劃行業協會的妮科爾·貝內茨也歡迎這項投資和更廣泛的全國住房目標。她表示，“很長時間以來，這是我們第一次看到所有政府朝著同一個目標努力”。

不過，她也表示，應更頻繁地讓城市規劃師參與制定包含基礎設施和公共配套在內的整體規劃，這樣可以“讓公眾逐步接受”，并盡量減少社區反對。她說：“人不能住在一張分區圖里，只能住在房子里。只有各個環節協同運轉，才算成功。”

貝內茨表示，需要建立全國性數據集，以了解有多少住房項目雖然已經獲批，但因其他障礙而未能推進。她認為，這是一條“巨大的儲備管線”。圖利普則表示，政府應讓私營部門自行決定住房應建在哪里，并反對一些進步派人士提出的由政府自己建房或在規劃中發揮更積極作用的建議。他說：“私營部門非常希望提供更多住房，它真正需要的只是政府別再擋路。”