存量時代城市更新實踐：北京、武漢、綏芬河各尋適配路徑，行業(yè)直面資金估值難題

本報記者 董紅艷 北京報道

國內(nèi)城鎮(zhèn)化建設(shè)已告別大拆大建、粗放造城的增量階段，城市發(fā)展迎來全新歷史轉(zhuǎn)折。2026年，城市更新被確立為國家戰(zhàn)略核心實施載體，國內(nèi)城市建設(shè)徹底告別大規(guī)模外延擴張，全面邁入存量提質(zhì)、精細(xì)增效的全新周期。

身處行業(yè)轉(zhuǎn)型關(guān)鍵關(guān)口，需要疏通規(guī)劃、土地、投融資、后期運營全鏈條的各類卡點，統(tǒng)籌政府引導(dǎo)、市場參與、居民訴求三方關(guān)系，形成協(xié)同發(fā)展合力。7月5日，在由中國房地產(chǎn)報社主辦的2026中國城市更新創(chuàng)新發(fā)展研討交流會上，參會各方代表共同交流多地特色更新實操經(jīng)驗，深度拆解投融資模式現(xiàn)存多重堵點，并為行業(yè)指明REITs市場化退出新方向。

多方共探發(fā)展路徑

“隨著城市發(fā)展告別增量擴張，存量提質(zhì)、精細(xì)治理、長效運行已成為新時代城市建設(shè)的核心主線。”中國房地產(chǎn)報社執(zhí)行總經(jīng)理、中國城市與區(qū)域治理研究院院長張學(xué)冬致辭時表示，2026年是“十五五”開局之年，也是中國城市更新從試點探索走向系統(tǒng)落地的關(guān)鍵一年。

值得留意的是，2026年3月16日，自然資源部舉行3月份例行新聞發(fā)布會，解讀自然資源部、國家林草局近日聯(lián)合出臺的《關(guān)于進一步做好自然資源要素保障的通知》，明確新增建設(shè)用地優(yōu)先保障重大項目建設(shè)和民生事業(yè)發(fā)展，原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)。

“年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過盤活存量土地面積，新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，這一制度設(shè)計通過硬約束倒逼地方政府將工作重心轉(zhuǎn)向存量挖潛。”自然資源部國土空間規(guī)劃研究中心副主任、研究員徐小黎向《華夏時報》等媒體以及其他在場人士進行了進一步解答。

就不同類型城市而言，城市更新不存在可直接照搬的統(tǒng)一范式。來自北京豐臺、湖北武漢、黑龍江綏芬河的相關(guān)參會代表分享了不同城市規(guī)模、不同資源稟賦地區(qū)因地制宜推進更新工作的實踐思路與創(chuàng)新經(jīng)驗。

其中，北京市豐臺區(qū)住建委黨組副書記、建筑行業(yè)管理處主任葉娜帶來“七大組團釋放發(fā)展機遇”的豐臺方案，通過多元場景系統(tǒng)集成，打造城市更新示范區(qū)；武漢市住房和城市更新局一級調(diào)研員、市城市更新工作專班副主任韓偉分享了“五改四好”的武漢實踐，為超大城市高質(zhì)量發(fā)展探索系統(tǒng)性解題框架；綏芬河市政府副市長黃緒忠則帶來了邊境三、四線城市更新的一手經(jīng)驗，探討中小城市在人口流動與產(chǎn)業(yè)變遷中如何盤活存量、重塑活力。

城市更新工作的核心歸宿，在于提升群眾的獲得感與幸福感。基于此，多家深耕城市更新賽道的頭部標(biāo)桿企業(yè)，分享了一批具備落地價值、便于復(fù)制推廣的實戰(zhàn)案例。

其中，北京天恒正同資產(chǎn)管理公司董事長周興介紹了“回天經(jīng)驗”，展示了如何通過設(shè)施類城市更新盤活存量資源，在超大社區(qū)中精準(zhǔn)補齊公共服務(wù)短板；北京首開東成城市更新建設(shè)運營有限公司運營部負(fù)責(zé)人蔣穎講解了皇城景山項目，探索歷史街區(qū)保護與產(chǎn)業(yè)活化的平衡之道；北京建邦東憬城市更新建設(shè)運營有限公司黨支部書記張孟碩則分享了西總布街區(qū)“針灸式”有機更新的實踐，證明傳統(tǒng)平房區(qū)的更新不必大動干戈，精準(zhǔn)微改造同樣能激活深層活力。

資金困局如何突破？

城市更新中長期存在的“病灶診斷難”“資金平衡難”等痛點的解決備受關(guān)注。高和資本投資管理部執(zhí)行董事馮巍系統(tǒng)拆解了城市更新投融資的分類邏輯與可持續(xù)路徑，為破解長周期運營中的資金困局提供了市場化方案。

在馮巍看來，國內(nèi)城市更新可分為兩類：北京城市更新、非北京城市更新。其中，北京城市更新以存量房屋改造為主，幾乎無法提升容積率、新增建設(shè)指標(biāo)，參與主體以專業(yè)城市更新投資機構(gòu)、國企為主；北京以外的城市更新多采用拆除重建模式，依靠新增建設(shè)指標(biāo)實現(xiàn)盈利，開發(fā)邏輯近似早年北京傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)。

市場化城市更新主要分為重資產(chǎn)、中資產(chǎn)、業(yè)主自主更新三類模式。馮巍重點解讀了重資產(chǎn)模式下資金構(gòu)成、行業(yè)現(xiàn)存核心困境。他指出，重資產(chǎn)模式收購確權(quán)持有物業(yè)，通過改造提升租金，賺取資產(chǎn)溢價，資產(chǎn)增值是核心收益來源；因需完整持有不動產(chǎn)，投資方愿意投入大額資金升級改造，同時承擔(dān)更高風(fēng)險博取長期高收益。

當(dāng)前重資產(chǎn)模式面臨多重困境。一方面，土地使用到期續(xù)期規(guī)則有待完善。馮巍指出，北京二環(huán)、三環(huán)大量土地于2002—2004年出讓，40年土地使用權(quán)將于2042—2044年到期，剩余使用年限有限，大幅降低資產(chǎn)投資價值。

“政策雖寫明土地可續(xù)期，但續(xù)期補繳地價標(biāo)準(zhǔn)、計算規(guī)則未明確。北京已有企業(yè)測算續(xù)期成本過高，選擇擱置續(xù)期，行業(yè)形成僵持局面。”馮巍進一步分析道。

同時，資產(chǎn)端與資金端估值邏輯分歧巨大。馮巍表示，資產(chǎn)估值是資產(chǎn)買賣、融資合作的基礎(chǔ)，但國企、金融機構(gòu)與資金方估值體系完全割裂。其中，資產(chǎn)端的國企受國資委監(jiān)管，核心考核國有資產(chǎn)保值增值，優(yōu)先采用市場法估值，參考?xì)v史高價成交案例，資產(chǎn)估值高位固化；若下調(diào)評估值將直接產(chǎn)生賬面虧損，因此難以匹配當(dāng)前市場價格。

“而資金端的銀行、資管等金融機構(gòu)受證監(jiān)會、銀保監(jiān)會監(jiān)管，要求投資具備安全合理性，統(tǒng)一采用收益法、DCF折現(xiàn)模型，依托現(xiàn)有租金、剩余土地使用年限測算，估值結(jié)果偏低，保障性租賃住房REITs均采用該測算邏輯。”馮巍分析道。

這種估值分歧直接導(dǎo)致項目交易、融資談判難以達成一致。“大量資產(chǎn)閑置，銀行不良資產(chǎn)再融資鏈條斷裂，外部資金無法入場盤活存量。”馮巍感嘆道。

另外，馮巍還提到，全行業(yè)租金面臨持續(xù)下行的局面。無論重資產(chǎn)、中資產(chǎn)項目，租金收益均承壓，進一步壓縮項目盈利空間，加劇資金方觀望心態(tài)。

通過馮巍的分享，《華夏時報》記者還了解到，以二房東、操盤人自有資金為主的二房東模式，無底層資產(chǎn)抵押權(quán)，無法撬動銀行杠桿，規(guī)模擴張受限；業(yè)主自主更新模式以物業(yè)產(chǎn)權(quán)方自籌資金改造為主，這種模式土地剩余使用年限問題同樣壓低了項目估值，核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)依托租金、剩余使用年限收益法折現(xiàn)后估值偏低。

“不過，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的放開，為所有的城市更新從業(yè)者指明了一條退出路徑。”馮巍總結(jié)道。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張豫寧