山東
一、用房產抵押借款，沒辦抵押登記，抵押權成立嗎
抵押權絕對不成立，但抵押合同本身依然有效。
《中華人民共和國民法典》第四百零二條明確規定："以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。"這里的第一項財產就是建筑物和其他土地附著物，也就是我們通常說的房產。從法理層面來看，這一規則是物權公示原則的必然要求：房產作為價值最高、影響最大的不動產，其權利變動必須通過官方登記的方式向社會公開公示，讓所有潛在的交易對象都能查到房屋的權利負擔，從而保護交易安全和善意第三人的合法權益。如果允許僅憑私人之間的一紙協議就設立抵押權，那么任何人買房子的時候都不知道房子背后有沒有隱藏的抵押，整個不動產交易市場的秩序將會崩潰。
二、既然抵押權不成立，那我們簽的抵押合同是不是就白寫了
根據《民法典》的區分原則，未辦理物權登記不影響合同效力。合法有效的抵押合同，對雙方依然具有法律約束力，債權人至少可以依據抵押合同主張兩項核心權利：第一項是要求抵押人配合辦理抵押登記的履行請求權。如果簽了抵押合同之后，對方故意拖延不辦登記，只要房產還沒有被出售、查封，也沒有給其他人設立抵押，債權人就可以向法院起訴，要求判決對方履行抵押合同，配合辦理抵押登記，拿到生效判決之后哪怕對方不配合，也可以申請法院強制執行，直接由不動產登記中心協助辦理登記。第二項是要求抵押人承擔違約賠償責任的權利。如果因為抵押人的原因導致無法辦理抵押登記，比如抵押人已經把房產偷偷賣給了善意第三人、已經給其他人設立了順位在先的抵押、房產被法院查封無法辦理登記等，債權人可以要求抵押人承擔違約責任，賠償自己的損失。
三、發現沒辦抵押登記之后，債權人該怎么補救，才能最大程度挽回損失
第一步，立刻聯系抵押人，能補登記的優先補登記。
第二步，如果對方不配合補登記，立刻起訴并申請財產保全查封房產。如果抵押人已經反悔不愿意配合辦登記，或者已經有要賣房、轉移財產的跡象，不要猶豫，立刻向法院起訴，同時申請財產保全。
第三步，如果房產已經被出售或者抵押給了其他人，及時行使撤銷權或者要求賠償。如果抵押人在簽了抵押合同之后，為了逃避債務，以明顯不合理的低價把房子賣給了近親屬或者知情的第三人，債權人可以行使《民法典》第五百三十八條規定的債權人撤銷權，起訴要求撤銷這個房屋買賣合同，把房產恢復到債務人名下，之后再查封執行。如果房子已經賣給了善意第三人，無法撤銷，那就直接起訴要求抵押人承擔全部違約賠償責任，包括本金、利息、律師費、訴訟費等所有損失。
周利平律師
湖南芙蓉（懷化）律師事務所專職律師，擁有深厚的法學功底和豐富的訴訟經驗，自執業以來為當事人提供專業、優質、高效的法律服務。
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