天河銀河村舊改細(xì)節(jié)曝光！東莞莊要翻身了？

天河銀河村舊改，終于動真格了！

繼昨日銀河村首期改造方案浮出水面，今天市規(guī)自局又公示了東莞莊路地塊（AT0502、AT0504規(guī)劃單元）的控規(guī)調(diào)整。

兩天之內(nèi)連發(fā)兩份重磅規(guī)劃，節(jié)奏之快，有點出乎意料。

從公示方案來看，本次調(diào)整范圍位于環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)中部，東至天河源筑、南至天一新村、西至金坤花園，北至南海機器廠，核心調(diào)整主要集中在兩方面。

一是新增了住宅與商業(yè)用地供應(yīng)。

東側(cè)緊鄰天河源筑的地塊調(diào)整為純住宅用地，兩宗地塊總計容建筑面積超9.2萬㎡，建筑限高80米；東莞莊路西側(cè)的村集體用地，則調(diào)整為兩宗商業(yè)商務(wù)用地。

對于開發(fā)早已飽和的東莞莊板塊而言，這批新增宅地的含金量不低。片區(qū)上一次有集中的新房供應(yīng)，還是好幾年前的事，再加上商業(yè)配套同步補位，未來整個片區(qū)的宜居性會有明顯提升。

二是片區(qū)路網(wǎng)升級再提速。

東莞莊北街規(guī)劃寬度從10米拓寬至15米，疊加此前已公示的東莞莊路整體拓寬工程，常年困擾片區(qū)的交通堵點，終于有了實質(zhì)性的解決方案。

△已完成拓寬改造工程的天河源筑路段

結(jié)合昨天曝光的首期改造方案來看，銀河村首期改造以村集體用地為主，同時納入原新光無線電元件廠、天河區(qū)五山工業(yè)公司等國有土地，總用地面積4.47萬㎡，拆除建筑面積8.33萬㎡，將通過政府專項債券籌集資金。

更關(guān)鍵的是，項目做地方已經(jīng)敲定天河投資集團。由國企操盤做地，拆遷清退、場地整理的推進效率和落地確定性都更有保障，片區(qū)更新的節(jié)奏基本是穩(wěn)了。

不難看出，這次銀河村舊改的針對性很強，精準(zhǔn)沖著片區(qū)最突出的短板下手：缺新房就補充宅地，路網(wǎng)堵就拓寬道路，全方位帶動整片區(qū)域的價值升級。

一直以來，東莞莊靠著緊挨天河北、五山高校群的區(qū)位，算是天河中心區(qū)里出了名的低調(diào)價值洼地。但周邊落后的面貌、狹窄的內(nèi)部路網(wǎng)、偏弱的公共配套，始終卡著片區(qū)發(fā)展的上限。

△東莞莊南海機械廠一帶（圖源：小紅薯@YY）

隨著銀河村舊改落地，整個片區(qū)將迎來一次系統(tǒng)性的煥新：除了居住產(chǎn)品更新、交通路網(wǎng)擴容，后續(xù)大概率還會補齊教育、商業(yè)等公共資源，片區(qū)的居住質(zhì)感和城市界面都會邁上一個臺階。

交通層面的改善是最直觀的，東莞莊路堵了這么多年，核心癥結(jié)就是路面窄、車道不夠。這次舊改和道路拓寬同步推進，雙向聯(lián)動直擊片區(qū)痛點。

產(chǎn)業(yè)層面也補上了關(guān)鍵一環(huán)，東莞莊路西側(cè)規(guī)劃的科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園，剛好和環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)的定位對上。五山一帶高校、科研院所扎堆，最缺的就是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化的物理空間。銀河村舊改如果能把這塊缺口補上，對整個環(huán)五山創(chuàng)新帶來說，都是一塊重要的拼圖。

對于片區(qū)樓市來說，也有著深刻的影響。本次新增的宅地緊挨著天河源筑，該項目是板塊內(nèi)為數(shù)不多的在售新盤。舊改帶來的城市界面刷新、交通暢通、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，對在售項目的價值支撐是看得見的。

△圖源：小紅薯@YY

這批宅地后續(xù)入市，會給天河中心區(qū)補充一波新房庫存，但總體體量不大，掀不起太大的波瀾。真正會產(chǎn)生變化的，是周邊二手房的價值重估。

目前東莞莊沿線的二手房，大多是樓齡偏長的老小區(qū)，房價長期不溫不火。等舊改落地、片區(qū)界面更新后，這些房源的區(qū)位優(yōu)勢會被重新放大，尤其是帶優(yōu)質(zhì)學(xué)位、靠近地鐵的小區(qū)，大概率會迎來一輪價值修復(fù)。

當(dāng)然也要說句實在話，舊改不是一蹴而就的事，從控規(guī)公示到拆遷落地、配套成型，中間還有很長的路要走。

但這次連續(xù)釋放信號，至少給片區(qū)的居民帶來了改變的希望，值得期待！