電建地產(chǎn)搶跑房山，良鄉(xiāng)大學(xué)城地塊招標(biāo)計(jì)劃曝光

北京進(jìn)深 徐迪 近日，房山區(qū)良鄉(xiāng)大學(xué)城0120-0029、0028地塊正式掛牌，9.56億元起拍。

此前就傳出消息稱電建地產(chǎn)對(duì)這個(gè)項(xiàng)目有意向。

7月9日，電建地產(chǎn)旗下北京海賦豐業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)出了招標(biāo)計(jì)劃。

建設(shè)規(guī)模7.15萬(wàn)㎡，投資估算10.55億元。

預(yù)計(jì)招標(biāo)公告發(fā)布時(shí)間是8月12日，也就是該地塊成交的第二天。

這種“拿地即開工”的籌備模式，與電建在門頭溝華曦府金安項(xiàng)目上的操作如出一轍。

拿地與設(shè)計(jì)方案公示無(wú)縫銜接，迅速進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)階段，大幅壓縮了從土地獲取到產(chǎn)品入市的時(shí)間周期。

北京海賦豐業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2018年，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元，由中國(guó)電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司100%持股。

法定代表人、總經(jīng)理為趙宇飛，他也是電建長(zhǎng)安華曦府項(xiàng)目公司的總經(jīng)理。

地塊信息

宗地包括兩幅子地塊：

1、北側(cè)0028為商業(yè)用地

用地面積約1.52公頃，容積率1.0，限高36米，建筑密度50%，綠地率20%。

該地塊要求落實(shí)軌道微中心一體化要求，并預(yù)留與軌道站點(diǎn)空中連廊直接聯(lián)系的銜接條件；

地下停車應(yīng)預(yù)留北側(cè)綠帶內(nèi)復(fù)合地下停車空間的出入銜接條件；

地塊內(nèi)建筑、景觀及設(shè)施應(yīng)一體化設(shè)計(jì)，注重風(fēng)貌協(xié)同統(tǒng)一，全齡適配友好及場(chǎng)景質(zhì)感提升；

鼓勵(lì)室外空間嵌入體育健身設(shè)施，室外景觀與北側(cè)綠帶一體化設(shè)計(jì)；

新建分布式能源站1處。

此外，地塊內(nèi)規(guī)劃東西向街坊路1條，紅線寬度不小于15米，納入土地出讓范圍。

2、南側(cè)0029為住宅用地

用地面積約3.31公頃，容積率1.7，建筑面積約5.63萬(wàn)㎡，限高45米。

配建分布式能源站、中低壓調(diào)壓箱、開閉站各1處。

設(shè)計(jì)要求

住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)鼓勵(lì)按照好房子技術(shù)要點(diǎn)開展高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，包括：

（1）設(shè)置底層架空、風(fēng)雨連廊、共享公共空間等；鼓勵(lì)使用耐久性飾面材料，提升小區(qū)品質(zhì)；

（2）按需設(shè)置封閉或開敞陽(yáng)臺(tái)，每戶陽(yáng)臺(tái)水平投影面積不大于套內(nèi)建筑面積的10%，進(jìn)深不大于1.8米，建設(shè)單位須嚴(yán)格按照規(guī)劃許可內(nèi)容施工，嚴(yán)禁擅自封閉開敞陽(yáng)臺(tái)。

（3）鼓勵(lì)通過優(yōu)化設(shè)計(jì)，提升住宅品質(zhì)，避免片面執(zhí)行《技術(shù)要點(diǎn)》單一條款或后期二次施工引發(fā)安全風(fēng)險(xiǎn)。

建筑風(fēng)貌方面，居住建筑采用現(xiàn)代風(fēng)格，打造公建建筑形象，簡(jiǎn)潔大方，色彩清新明亮，以淺色、冷色為主；

商業(yè)建筑宜與后期運(yùn)營(yíng)結(jié)合，風(fēng)貌與功能相融合，打造高品質(zhì)特色型商業(yè)空間。

地下空間鼓勵(lì)高強(qiáng)度開發(fā)，鼓勵(lì)綠地內(nèi)地下空間與商業(yè)地下空間連通。

商業(yè)地塊地下停車應(yīng)預(yù)留綠地內(nèi)復(fù)合地下停車空間的出入銜接條件，雙向車行連廊凈寬不小于7米，單向不小于4米。

規(guī)劃范圍屬于軌道一體化建設(shè)區(qū)域，為地下空間重點(diǎn)建設(shè)區(qū)，設(shè)計(jì)方案應(yīng)按軌道微中心等相關(guān)要求執(zhí)行。

加強(qiáng)站點(diǎn)出入口、東西兩側(cè)綠化、商業(yè)空間之間的慢行空間聯(lián)系。

預(yù)留與軌道站點(diǎn)空中連廊直接聯(lián)系的銜接條件，站廳層標(biāo)高與商業(yè)地塊共享層齊平。商業(yè)地塊可通過連廊與地鐵房山線良鄉(xiāng)大學(xué)城站B口連通。

此外，由于規(guī)劃地塊緊鄰軌道房山線、城市主干路及次干路，規(guī)劃落實(shí)時(shí)應(yīng)充分考慮交通噪聲影響。

必要時(shí)預(yù)留足夠噪聲防護(hù)距離或采取聲屏障等措施減少噪聲污染，避免后續(xù)因噪聲引發(fā)的輿情、 接訴即辦等情況。

建議將防護(hù)距離、 隔聲屏障等降噪要求作為設(shè)計(jì)條件，納入招標(biāo)文件、 建設(shè)項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可證、 建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃方案批復(fù)文件等。

這些條件看似增加了設(shè)計(jì)復(fù)雜度，實(shí)則對(duì)電建而言是“命題作文”——其在門頭溝華曦府金安項(xiàng)目中已積累過類似的臨鐵低密社區(qū)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，包括地下空間與商業(yè)連通、噪聲防護(hù)設(shè)計(jì)等，可直接復(fù)用成熟方案。

區(qū)域競(jìng)品

宗地位于房山區(qū)拱辰街道，緊鄰地鐵房山線良鄉(xiāng)大學(xué)城站。

周邊有北京房山熙悅天街、良鄉(xiāng)大學(xué)城公園、房山新城濱水森林公園等生活配套設(shè)施。

西側(cè)隔街就是中建房山國(guó)賢府，東側(cè)有首創(chuàng)紫悅臺(tái)、華發(fā)中央公園等住宅項(xiàng)目。

往北3公里外的廣陽(yáng)城板塊，還有城建和知筑、頤知筑等新盤在售。

特別是和知筑二期鉑瑞項(xiàng)目，與大學(xué)城地塊相距不到3公里，一個(gè)搶占開盤先機(jī)，一個(gè)有后發(fā)規(guī)劃紅利。

都是新規(guī)下的好房子，產(chǎn)品力正面對(duì)決，將徹底盤活長(zhǎng)期不溫不火的房山樓市。

和知筑一期2024年10月底入市，共576套房源，目前去化九成，成交均價(jià)3.7萬(wàn)元/㎡。

和知筑二期鉑瑞今年7月初開盤，共19棟住宅樓、827套房源，擬售均價(jià)4.4萬(wàn)元/㎡，面積段85–140㎡，目前已有17套網(wǎng)簽，成交均價(jià)3.81萬(wàn)元/㎡。

北京進(jìn)深從多個(gè)維度對(duì)比了鉑瑞和大學(xué)城項(xiàng)目：

第一，交通。

雙個(gè)項(xiàng)目都是正宗地鐵房。

鉑瑞臨近廣陽(yáng)城站，比大學(xué)城地塊進(jìn)城少兩站，日常市區(qū)通勤更省時(shí)，剛需改善更占優(yōu)勢(shì)。

第二，配套。

周邊配套，鉑瑞完勝，山姆、宣武醫(yī)院正在建設(shè)之中。

大學(xué)城地塊自帶1.5萬(wàn)㎡地鐵連通商業(yè)，屬于短期弱、長(zhǎng)期強(qiáng)。

第三，噪音。

這是很多人忽略的關(guān)鍵點(diǎn)。

鉑瑞小區(qū)東側(cè)緊貼地鐵，軌道噪音貫穿社區(qū)；

大學(xué)城住宅地塊北側(cè)雖臨地鐵，但中間有自建商場(chǎng)阻隔，天然隔音，居住安靜度更好。

第四，密度。

紙面上看，鉑瑞容積率1.8、大學(xué)城容積率1.7，后者看似更低密。

但重點(diǎn)提醒一下：大學(xué)城屬微中心規(guī)劃，容積率大概率會(huì)上浮10%，紙面優(yōu)勢(shì)基本抹平。

第五，樓棟高度。

鉑瑞北區(qū)實(shí)際樓高34.5米、南區(qū)42米；

大學(xué)城地塊限高45米，存在上浮至60米的可能，樓棟會(huì)拉得更開。

第六，城市界面。

大學(xué)城地塊周邊緊鄰高校用地，界面干凈、人群純粹；

但鉑瑞的煙火氣，相對(duì)足一些。

第七，樓面價(jià)。

它們的真實(shí)樓面價(jià)，也是全網(wǎng)最容易誤判的點(diǎn)。

很多人以為大學(xué)城地塊的地價(jià)更便宜。實(shí)則，算上商業(yè)建安沉沒成本，大學(xué)城地塊的實(shí)際樓面價(jià)1.8萬(wàn)元/㎡，與鉑瑞差不多。

但在同等土地成本下，大學(xué)城地塊多賺一整座社區(qū)商業(yè)，這是它最大的殺手锏。

最后說說房企選擇。

鉑瑞是北京老牌國(guó)企北京城建開發(fā)，深耕房山，產(chǎn)品穩(wěn)、落地穩(wěn)。

新地塊若是央企電建操盤，資金更穩(wěn)，商業(yè)大盤運(yùn)營(yíng)能力更強(qiáng)。

有關(guān)大學(xué)城地塊和鉑瑞，沒有絕對(duì)優(yōu)劣，只看需求匹配。

追求短通勤、能接受噪音，選鉑瑞；

追求安靜居住、純粹界面、賭片區(qū)成長(zhǎng)，等電建新地塊。

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