京滬二手房爆了，樓市拐點快到了嗎？

過去幾年，很多人被困在地產寒冬里苦等春天。“房價何時能企穩”成了所有人都在關注的謎題。

今年，市場終于出現了一絲積極信號。1-5月，京滬二手房來了一波強勢的“量價齊升”。

北京二手房累計成交量同比增長4.8%。上海同比增長12.2%。更提振信心的是，京滬二手房連續4月實現房價環比上漲。即使在5月份的樓市淡季中，北京二手房均價依然環比增長0.1%，上海環比增長0.6%。

京滬二手房究竟是怎么復蘇的，能傳導到全國樓市嗎？本文持有以下觀點：

1、剛需用戶入場。京滬二手房300萬元以下房源占比均在70%以上。按華泰證券的說法，房價調整后，“低總價房屋”每月收的租金和買房還貸的月供差額較以前大幅降低，帶來了租轉購用戶的入場。

2、全面復蘇取決于居民收入能否提高。全國70大重點城市二手房仍處在“量增價減”中。參考日美韓的地產復蘇經驗：貨幣流動性是必要非充分條件，收入增長和人口將主導房價趨勢。在國內地產已具備寬松環境的當下，且人口結構很難短期改變的情況下，樓市拐點更取決于居民收入能否增長。

京滬二手房連漲4月

京滬兩地的二手房經紀人們，終于等到了春天。

如果你加了一個經紀人微信，會發現他在朋友圈配文發的最多的是：“姐，這套真沒了，要不看看同小區另一套？”

中介的話術或許有水分，但數據不會騙人。

今年前五個月，京滬二手房的“量價齊升”表現得非常明顯。

成交量方面，根據中指研究院數據，今年1-5月，北京二手住宅累計成交7.7萬套，同比增長4.8%。上海二手住宅累計成交10.8萬套，同比增長12.2%。尤其是最近兩個月，京滬兩地的二手房成交量創下了近五年來的同期新高。

對比而言，2025年北京全年二手住宅成交量同比下降0.8%，上海同比增長4%。這意味著，北京來到了拐點，而上海則實現了大幅增長。

更核心的信號是，京滬二手房今年久違地出現了淡季不淡的特征。

在過去幾年的熊市中，“金三銀四”之后，5月開始的成交量通常都會斷崖式下滑。但今年不同，京滬兩地的成交量同時穩住了。

例如，2022年到2025年，上海5月二手房成交量的環比下滑幅度在8%到32%之間，但今年5月，成交量環比僅下降4.2%。

成交量增長固然重要，還要看成交價的變化。畢竟從趨勢上看，去年在“以價換量”的推動下，京滬二手房成交量也較前幾年有過修復。

但今年最本質的不同在于：京滬出現了成交放量、掛牌趨穩與價格企穩同步出現的情況。

掛牌趨穩意味著樓市的新增拋盤在收縮，此時自然產生的成交量上漲，才能使房價止跌。相比過去幾年新增掛牌量的持續上漲，今年京滬的掛牌量有了趨穩勢頭。例如，今年5月，上海新增掛牌量環比僅增長1.25%，幾乎走平。

成交上升、掛牌趨穩，直接帶動了房價上漲。根據國家統計局數據，京滬二手房已經連續4個月實現房價環比上漲。即使在5月份的樓市相對淡季，北京二手房均價依然環比增長0.1%，上海環比增長0.6%。

那么問題來了，到底是誰支撐了京滬二手房的爆發？

真剛需下場了

京滬二手房的上漲在宏觀上找到很多原因。

例如政策上的松綁，“滬七條”正式施行后，通過降低社保年限、優化多子女家庭購房套數、放松置換改善認定等措施，直接放開了一批原本無購房資格的剛需和置換客群。

再比如區位上，京滬深高凈值人群集中、產業結構韌性強、土地供應存在剛性約束，這也決定了核心城市會率先企穩。

但在這些宏觀驅動下，究竟是哪些微觀個體具體推動了京滬二手房的上漲？成交購買結構給出了答案：一批真剛需人群下場了。

從成交結構看，較低總價的房源是本輪市場成交的“主力軍”。

以北京為例，普睿地產研究表示，截至4月份，當地二手房成交中，300萬元以下總價的房源占比達到78%。而在2023年，這一比值僅為65%，期間上升了13個百分點。

進一步細分可見，這一變化主要發生在總價200萬元以下的房源，成交占比從2023年的45%顯著上升至2026年4月的60%。

上海也是類似的成交結構。截至今年4月，當地300萬元以下房源成交占比為70%。進一步細分可見，70平方米以下、總價200萬元以下的房源，成交占比分別為41%和50%。

這種購買趨勢反映出，“老破小”房源跌出了極致性價比，在持續消納市場中的“極致剛需”用戶入市。

貝殼管理層在業績會上也是類似看法：“與此前幾輪反彈相比，這輪‘小陽春’不只是政策后的短期放量，而是價格回調后，購房門檻下降帶來的真實需求釋放。”

至于剛需需求為什么在此時釋放？因為賬算的過來了。

按照華泰證券的說法，房價快速調整后，低總價房屋的“租金月供差”進入了“平衡區”，驅動剛需“租轉購”的入場。說白了就是，如今在京滬買低總價老破小這類房源，每個月收的租金和買房還貸的月供差額較以前大幅降低。這種局面帶來了租轉購用戶的入場。

京滬二手房起來了，那應該如何看待整個樓市的發展？

樓市拐點快到了嗎？

京滬二手房雖然爆了，但整體來看，國內二手房仍處在成交量恢復、但成交價縮減的局面中。

據中指研究院數據，今年1-5月，國內重點30城二手房成交套數同比增長4.5%。但價格依然沒穩住。根據太平洋證券數據，今年1-5月，國內70大中城市二手住宅價格指數每月仍是環比下降趨勢，其中5月環比下降0.3%，較4月環比降幅（0.2%）進一步擴大。

那未來京滬二手房的復蘇能傳遞到全國市場嗎？

從短期指標來看，首先要看置換鏈條能否激活。

按照華泰證券的觀察，2025年重點城市房價下跌背后，部分原因在于置換鏈條的衰竭，尤其是剛需至改善的需求斷層。今年以來，重點城市低總價二手房成交放量，為置換鏈條的重啟帶來了良好的基礎，但是否能向更高價位段的房屋傳導仍需要觀察。

而從長期趨勢來看，復蘇則取決于更底層的要素。

這可以參考日美韓的地產復蘇經驗：貨幣流動性、收入增長和人口結構，它們不是短期價格的決定者，但會在一個漫長周期中決定趨勢。

當貨幣寬松、增長強勢、人口旺盛，三因素共振之時，地產便會迎來強勢周期。其中，貨幣寬松更像一個必要非充分條件，更具決定性的往往是后兩者。

例如，日本1990年地產下滑，是人口結構、增長驅動、金融條件收緊三因素共振之下的大周期下滑。即便后來貨幣一直維持寬松，甚至寬松至零利率乃至負利率，日本地產仍相當疲軟。直至2002年，日本經濟出清了一波不良資產，并搭乘全球化而出現出口和投資轉強，地產才逐漸復蘇。但由于人口結構的變化，地產也只是弱企穩。

回看我國地產，接二連三的松綁政策之后，中國地產行業已經迎來了20多年來最寬松的環境，必要條件已基本達成。

但從充分條件看，在人口結構很難短期改變的情況下，樓市拐點更取決于每個普通人的收入增長。