高人再次預(yù)判樓市走勢(shì)，沒出意外，3年內(nèi)，樓市或?qū)⒂瓉?lái)新走向

打開2026年年中的樓市成交單，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)頗有些魔幻的畫面。同一時(shí)間節(jié)點(diǎn)，同一份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公報(bào)，一線城市的中介忙著漲價(jià)惜售，縣城的售樓處卻幾個(gè)月開不了一單。房?jī)r(jià)這盤棋，在2026年被切成了完全不同的兩副面孔。

早前不少業(yè)內(nèi)人士就拋出過預(yù)判：未來(lái)三年，中國(guó)樓市會(huì)告別過去閉眼買、隨便漲的粗放路徑，走向另一種規(guī)則。到了2026年年中回頭看，這個(gè)方向已經(jīng)越發(fā)清晰。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局與住建部的最新動(dòng)作，也再次印證了這一趨勢(shì)。

2026年6月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師楊彩芳解讀5月份商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況指出，70個(gè)大中城市中，一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲，二三線城市環(huán)比下降，一二三線城市同比降幅總體收窄，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)比上月增加。

這份報(bào)告的分量，不在數(shù)字本身，而在數(shù)字背后的分層。一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，上海、廣州和深圳分別上漲0.2%、0.2%和0.4%，北京下降0.2%。一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅與上月相同。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.1%、0.6%、0.1%和0.6%。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，自2026年2月起，一線城市新房環(huán)比已連續(xù)4個(gè)月保持正增長(zhǎng)。連續(xù)四個(gè)月的正向走勢(shì)，不是一次偶然反彈能解釋的，而是真金白銀在核心資產(chǎn)上重新聚集。

熱度還在向部分強(qiáng)二線擴(kuò)散。2026年5月，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市數(shù)量進(jìn)一步增多至16個(gè)。杭州漲0.5%領(lǐng)跑，深圳漲0.4%，太原、青島漲0.3%，上海、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、寧波、廈門、武漢、廣州漲0.2%，大連、合肥、南寧、銀川、徐州等5個(gè)城市環(huán)比微漲0.1%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)此的判斷挺直接。他說，這些上漲的城市基本上都是一些人口和經(jīng)濟(jì)基本面較好、產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好、青年居住需求和改善性需求較為旺盛的城市。

二手房這邊同樣有意思。5月份70個(gè)城市中，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量目前為10個(gè)。上海、深圳漲0.6%領(lǐng)跑，徐州漲0.3%，北京、廣州、大連、寧波、廈門、鄭州、重慶漲0.1%。

連一度被視為＂深度調(diào)整樣本＂的重慶也出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)。自2021年10月左右起，重慶二手房?jī)r(jià)格持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，其間雖有少數(shù)月份波動(dòng)，但總體維持下行。而目前，重慶已走出負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，本月環(huán)比上漲0.1個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)正增長(zhǎng)。

三線城市中，徐州被視為一個(gè)觀察窗口。2026年4月，在徐州市舉辦的2026年春季土地市場(chǎng)投資推介會(huì)上，徐州市委副書記、市長(zhǎng)沈峻峰透露，今年一季度，徐州的新建商品住宅銷售額位居江蘇全省第二，二手住宅成交面積增長(zhǎng)25.2%，居全省第一，交易活躍度顯著提升；新建商品住宅去化周期縮短至11.9個(gè)月，是江蘇全省最短的一個(gè)城市。

但徐州只是個(gè)案。放眼更多三四線城鎮(zhèn)，大量新房仍靠打折促銷才能勉強(qiáng)動(dòng)一動(dòng)，老破小房源在掛牌欄里一躺就是大半年。所謂樓市回暖，更像是核心城市的獨(dú)角戲，而不是全國(guó)合唱。

有人可能不理解，過去二十年一遇調(diào)整就反彈的樓市，這一輪為什么變得如此挑剔？根子在于，過去支撐房?jī)r(jià)普漲的幾根柱子，幾乎在同一時(shí)段松了螺絲。

人口這根柱子最先出現(xiàn)松動(dòng)。適齡婚育人口逐年下探，新增家庭規(guī)模縮小，靠婚房、首套剛需推動(dòng)的成交底盤，已不再像十年前那樣厚實(shí)。這種變化不是靠一波降息或幾張購(gòu)房券能拉回來(lái)的，它是慢變量，卻是決定性變量。

供給端的失衡也走到了轉(zhuǎn)折點(diǎn)。＂十四五＂期間，全國(guó)累計(jì)銷售新建商品住宅約50億平方米，建設(shè)籌集各類保障性住房和城中村、城市危舊房改造等安置住房1100多萬(wàn)套（間）、惠及3000多萬(wàn)群眾。這個(gè)體量決定了總量不缺房，缺的是位置好、品質(zhì)高、配套硬的那部分。核心地段稀缺依舊，遠(yuǎn)郊新盤卻在庫(kù)存表上堆得動(dòng)不了。

預(yù)期端更是深層的轉(zhuǎn)變。房子穩(wěn)賺不賠的舊信仰，在過去幾年的調(diào)整中被打破了。購(gòu)房者不再盲目加杠桿，而是學(xué)會(huì)拿計(jì)算器仔細(xì)算收益、算租金、算學(xué)區(qū)、算通勤。哪怕現(xiàn)在部分城市房?jī)r(jià)止跌，普通人的決策也不再?zèng)_動(dòng)。

行業(yè)本身也在向存量時(shí)代切換。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在2025年12月的會(huì)議上明確指出，我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，面臨人口、土地、房屋、設(shè)施、安全、治理等方面的新情況新問題。

這句判斷的分量很重。它意味著行業(yè)從＂蓋新房賺錢＂變成＂盤老房掙飯＂，從跑馬圈地轉(zhuǎn)向精耕細(xì)作。粗放擴(kuò)張的黃金時(shí)代，在官方口徑中已被翻篇。

需求結(jié)構(gòu)也在悄悄改寫。目前，全國(guó)15個(gè)省市二手房交易量超過新房交易量，30個(gè)重點(diǎn)城市二手房交易量占比接近70%，一線城市二手房交易量創(chuàng)下4年來(lái)新高。在剛需基本轉(zhuǎn)向租賃和二手住房、高品質(zhì)打造的背景下，新房越來(lái)越趨于改善。過去新房一家獨(dú)大的時(shí)代已經(jīng)過去，買賣雙方都要習(xí)慣＂二手挑大梁＂的新局。

判斷三年內(nèi)樓市的走向，離不開頂層設(shè)計(jì)的坐標(biāo)。這個(gè)坐標(biāo)，在2025年年末已經(jīng)畫得很清楚。

2025年12月22日至23日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開。會(huì)議全面盤點(diǎn)2025年工作，系統(tǒng)總結(jié)＂十四五＂時(shí)期住房城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)發(fā)展成就，研究部署＂十五五＂時(shí)期和2026年重點(diǎn)任務(wù)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長(zhǎng)倪虹作工作報(bào)告。

會(huì)議給未來(lái)幾年樓市定下的關(guān)鍵動(dòng)作，可以濃縮成幾個(gè)詞。在著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，重點(diǎn)是:因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，結(jié)合城市更新、城中村改造盤活利用存量用地，推動(dòng)收購(gòu)存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。優(yōu)化和精準(zhǔn)實(shí)施保障性住房供應(yīng)，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程，有序推進(jìn)＂好房子＂建設(shè)。

細(xì)看這段部署，＂控增量＂和＂盤存量＂是兩條主線。前者是不再無(wú)節(jié)制供地建房，后者是把已有的房源盤活起來(lái)，讓空置的、低效的、老舊的重新流轉(zhuǎn)。這與市場(chǎng)自身的分化邏輯高度合拍。

政策抓手也更精細(xì)。在商品房銷售上，推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實(shí)現(xiàn)＂所見即所得＂，從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)。繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益。現(xiàn)房銷售這件事一旦全面鋪開，將改變整個(gè)開發(fā)行業(yè)的資金周轉(zhuǎn)模式，也倒逼開發(fā)商回到＂產(chǎn)品本位＂。

政策還在層層加碼。2026年5月以來(lái)，全國(guó)累計(jì)出臺(tái)47條房地產(chǎn)相關(guān)政策，疊加《城市更新＂十五五＂規(guī)劃》落地，政策以托底修復(fù)為主要方向，寬松類政策占比超八成，公積金提額、租房、裝修提取放寬、多地推進(jìn)住房以舊換新成為主流。

對(duì)于市場(chǎng)趨勢(shì)的判斷，機(jī)構(gòu)層面也逐漸形成共識(shí)。東吳證券認(rèn)為，2026年房地產(chǎn)行業(yè)底部信號(hào)進(jìn)一步明晰，核心城市基本面底部基本確認(rèn)，二手房流動(dòng)性改善、新房?jī)?yōu)質(zhì)供給去化和庫(kù)存回落正在共同推動(dòng)市場(chǎng)由筑底走向修復(fù)。

對(duì)于手里有房的人來(lái)說，考慮的不再是＂能漲多少＂，而是＂這套房子還能不能流通＂。核心地段、成熟配套的品質(zhì)房源，長(zhǎng)期持有依舊穩(wěn)當(dāng)；缺乏產(chǎn)業(yè)和人口支撐的遠(yuǎn)郊房、老破小，該做置換要早做規(guī)劃，別拖到流動(dòng)性徹底枯竭時(shí)才動(dòng)手。

對(duì)于打算入手的購(gòu)房者，2026年前后的核心城市窗口值得留意。今年5月，一線城市新房在售項(xiàng)目環(huán)比僅微增1.3%，房企推盤整體偏謹(jǐn)慎，并未出現(xiàn)大規(guī)模放量；同時(shí)新房去化周期維持在13.3個(gè)月的合理區(qū)間，上海更是低至8.4個(gè)月，庫(kù)存結(jié)構(gòu)健康，去化壓力整體偏低。庫(kù)存合理、議價(jià)空間尚存、政策仍在托底，這段時(shí)間選一套自住品質(zhì)房，比等到市場(chǎng)徹底轉(zhuǎn)向后再追高要理性得多。

回頭再看那句＂3年內(nèi)樓市或?qū)⒂瓉?lái)新走向＂的判斷，已經(jīng)不再是一個(gè)玄乎的預(yù)言。數(shù)據(jù)在驗(yàn)證它，政策在推動(dòng)它，行業(yè)在適應(yīng)它。全國(guó)普漲的舊劇本翻篇了，取而代之的是分層、分化、分區(qū)行情。看懂這個(gè)新劇本，比盯著任何一個(gè)＂專家喊話＂都更能守住自家的資產(chǎn)賬。