完了！澳洲要迎來史上最大房價暴跌！

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澳洲或迎史上最大房價暴跌！

澳洲或將面臨“史上最大幅房價修正”，悉尼、墨爾本兩大城市房價恐出現兩位數跌幅，而一場“持續數年”的通脹阻擊戰就在前方。

頂級經濟學家 Christopher Joye 描繪了這一“嚴峻”的房市前景，他認為澳洲將遭遇“有史以來最嚴重的房價修正之一”。

作為 Cotality 房價指數的設計者，Joye在Straight Talk播客節目中，闡述了2026年全年房價跌幅在長期內的深遠含義。

“根據過去三個月的數據，悉尼房價正以年率12%的速度下跌，墨爾本的房價也以兩位數的年率下跌。” “因此，我們可能正面臨有史以來最嚴重的房價修正。全澳房價此前錄得的最大跌幅是11%。”

Yellow Brick Road 主席 Mark Bouris和這位 Coolabah Capital 首席投資官討論了聯邦政府五月預算案的影響，Joye 將其描述為“對國家的災難性打擊”。

Bouris 指出，財政部曾預測，修改負扣稅和資本利得稅后房價仍會增長，只是速度放慢，但這一預測“并未成真”。

他表示，房價“會像石頭一樣墜落”，情況很糟，他不想“粉飾太平”。

“而且在一些地方，某些地區或州的情況比別處更糟，比如維州。但整體情況很糟，悉尼也不例外。”

Cotality 最新數據顯示，悉尼房市上個季度下跌3.3%，全年漲幅已徹底蒸發，同比增幅為-0.1%；墨爾本季度下跌2.7%，同比下跌1.7%。五大首府城市的季度平均跌幅為1.5%。

此次放緩被歸因于多重經濟壓力，包括利率上升、消費者信心下滑，以及五月預算案中針對投資者的新稅收政策。

Bouris 問嘉賓復蘇是否即將到來，并表示澳洲房市的歷史表明，下跌之后往往會迎來“更高的”峰值。

Joye 則表示，他預計下跌趨勢將持續，主要原因有兩個——移民數量可能重置，以及進一步加息。

他所在的 Coolabah 公司預計，澳聯儲（RBA）將在未來幾個月將現金利率上調至4.75%或5%，以徹底控制住通脹。

“我認為這將是有史以來最嚴重、甚至可能是史上最嚴重的房價修正之一。這將是一場持續數年的通脹阻擊戰，可能還需要澳聯儲進一步大幅加息。”

Joye 說，一個“沒人真正在談論”的問題，是圍繞移民水平的政治壓力，以及人口增長停滯對住房市場的影響。

近年來，隨著移民問題在澳洲乃至其他西方國家成為政治焦點，澳洲的移民接收量已受到抑制。

數據顯示，2025年海外凈移民人數為30.1萬，較2022年疫情后超過55萬的水平大幅下降。

朝野兩黨及新興政黨一國黨，都已承諾不同程度地削減澳洲海外移民接收量，部分原因是對住房短缺和可負擔性的擔憂。

一位專家上個月告訴澳洲新聞集團，一國黨提出的將年度移民削減至13萬的方案，可能導致房價下跌15%。

Joye 表示，澳洲人需要為一個“人口零增長”的國家做好準備。在經歷十年高移民接收量后，這將是一個“完全不同的局面”。

“所以，這對房市來說將是非常、非常負面的。更高的利率，再加上極端的稅收、法律、監管和政治不確定性，然后是需求側的推動力——那個一直帶來紅利的、全球領先的人口增長——突然消失的世界。”

“而這可能發生得非常快。如果關上移民的水龍頭，就不會有任何人口增長，只有微乎其微的增長，因為我們的自然生育率很低。所以我認為，房市的前景有些嚴峻。”

Joye 并非唯一做出如此重大預測的人。摩根士丹利（Morgan Stanley）分析師在五月就預測，這將是“過去40年來最大規模的房價修正之一”。

本周，匯豐銀行（HSBC）澳洲首席經濟學家 Paul Bloxham 表示，2026年的房價下跌“僅僅是個開始”。他注意到投資者需求正在枯竭，并預測到2027年底房價將下跌8%。

“近期投資房產相關的重大稅收政策變化，以及澳聯儲早些時候的三次加息，已迅速削弱了市場中的投資者需求。在我們看來，首次購房者和其他自住買家不太可能愿意去‘接飛刀’。”

另外兩家主要銀行澳新銀行（ANZ）和國民銀行（NAB）則預測，同一時間段內，悉尼和墨爾本的房價將下跌約10%。

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新州規劃體系全面改革，加速大型住宅項目儲備落地

新南威爾士州全新修訂的規劃審批流程，正在重塑該州未來住宅項目儲備規模，并大幅壓縮大型開發項目的落地審批周期。

新州政府表示，住宅交付管理局（HDA）僅用 18 個月就儲備了約 15 萬套潛在住宅房源。該局將數百個大型住宅項目劃定為州級重點項目，為大悉尼地區與新州鄉鎮區域開通加急審批通道。

在最新一輪審核中，管理局又新增推薦 94 個項目認定為州級重點開發項目，為快速審批通道新增超 2.2 萬套住宅房源，同時清理積壓的意向開發申請。

政府稱，若全部 484 個已認定項目最終完成申報并獲批，將為大悉尼地區新增超 13.4 萬套住宅，鄉鎮地區新增近 1.64 萬套住宅，其中包含指定保障性住房。

截至目前，已有 14 個住宅交付管理局項目拿到規劃許可，可落地建設 2500 余套住宅；另有 74 份開發申請已提交，合計約 2.6 萬套住宅進入評審流程。

規劃與公共空間廳長 Paul Scully 表示，最新數據充分證明這套審批流程徹底改變了大型項目的審批效率。

“住宅交付管理局正在實實在在為新州住房市場創造增量，累計儲備 15 萬套潛在住宅，讓普通家庭、年輕人以及換小戶型的中老年群體更快找到居所。”

住宅交付管理局機制的核心亮點，是開發商入選加急通道后必須嚴格遵守各項時間規定。

開發商在收到秘書長出具的環境評估要求文件后，須在 9 個月內提交州級重點開發項目正式申請；項目獲批后，需在 12 個月內啟動施工。

Scully 稱，當前大量項目穩步推進，也印證政府將這套加急審批機制定為長期固定制度的必要性。

“這項政策落地成效遠超預期，儲備中的每一個住宅項目，都足以說明我們將其設為永久規劃審批通道的決策是正確的。”

“該機制是明斯工黨政府全州加大住房供給整體規劃的核心一環，助力新州在建住宅數量穩居全澳各州首位。”

展望后續工作重心，Scully 表示政府工作重點將從 “儲備項目總量” 轉向 “住宅實際建成交付”。

“我期待住宅交付管理局名下所有項目順利走完規劃審批流程，最終轉化為新州民眾急需的住宅房源。”

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澳租金持續飆升，創歷史新高！

全澳租金增速已明顯放緩，但仍處于歷史高位，租客的錢包壓力依舊不小。

Cotality數據顯示，今年第二季度全澳租金上漲1.6%，低于3月的2.1%。

盡管漲速放緩，全澳房屋租金中位數已攀升至705澳元/周。其中悉尼最貴，為841 澳元/周；霍巴特則是所有首府城市中租金最便宜的，為632澳元/周。

疊加房源短缺的問題，租客面臨的處境依然不容樂觀。

與12個月前相比，幾乎所有首府城市的空置率都更低——而彼時的租金水平還遠不及現在。

不過，下個季度或許會帶來一絲喘息空間。Cotality研究主管Gerard Burg表示，租賃市場可能正趨于降溫。

“我們一直在探討、但目前仍無明確答案的一個問題是：住房可負擔性是否已經在某種程度上限制了租金的上漲空間。”

他指出，目前澳洲家庭平均要將約三分之一的收入用于支付房租，這一比例創下歷史新高，充分反映出租房市場普遍存在的壓力。

今年5月聯邦預算案宣布調整負扣稅和資本利得稅折扣政策后，大多數投資者的策略已從追求資本增值轉向注重租金收益。

不過Burg認為，將居高不下的租金及其帶來的高收益全部歸咎于預算案的做法有失偏頗。

中東沖突、持續攀升的生活成本以及供應緊張，同樣是推高租金的重要因素。

整個第二季度的租金收益上漲了3.7%，這也從側面反映出自5月預算案出臺以來，房價有所下滑。

04

酒店基金資產估值大幅縮水，引發投資人強烈不滿

地產基金管理公司 Pro-Invest Group 管理資產總規模約 30 億澳元。受新西蘭旅游業持續走弱影響，旗下一支非上市酒店基金大幅計提資產減值，此舉招致投資人集體批評。

《澳洲金融評論報》獲取的基金機密季度報告顯示，Pro-Invest 旗下持有 6 處酒店資產的一號澳洲酒店基金（Australian Hospitality Fund 11）同時布局澳新兩地酒店，截至今年一季度，基金凈資產價值暴跌至 1.179 億澳元，不足投資人承諾出資總額 2.557 億澳元的一半。

自去年四季度估值 1.487 億澳元以來，該基金資產組合凈值累計下跌約 21%。

更令投資人憤慨的是，基金成立近十年，截至今年一季度管理費累計已高達 2940 萬澳元。這筆費用相當于十年間投資人每年投入資金總額 2.632 億澳元的 1% 出頭。

該基金 3 月季度未向投資人分配收益。基金方解釋，這類以物業開發為核心的基金在投資與建設期通常不分紅，資金會留存并持續投入底層物業升級改造。

一位不愿具名、因涉及基金保密信息要求匿名的投資人表示：“投資人本金大幅虧損，基金卻累計收取近 3000 萬澳元管理費，這一情況完全不合理。

“高額收費與投資人慘淡回報形成巨大落差，暴露出嚴重的利益錯配，值得各方嚴格審視。

“在投資人持續承受巨額虧損的同時，基金照常收取高額管理費，難免讓人質疑管理人是否盡到受托責任、能否做到權責對等，以及是否真正把投資人利益放在首位。”

Pro-Invest 向投資人表示，計劃在未來 18 個月分批處置基金全部 6 處酒店資產，但資產出售進程取決于中東沖突是否緩和。地緣沖突已重創旅游業，基金旗下兩處新西蘭酒店受沖擊尤為明顯：客房預訂量下滑，燃油漲價進一步推高行業運營成本。

Pro-Invest 聯合創始人、管理合伙人 Sabine Schaffer 博士回應稱，這類聚焦物業開發的非上市酒店基金，投資回報應在資產完全退出后綜合評判，不能僅憑持有周期中段的估值下定論。她表示，基金在澳新兩地的資產處置計劃均在有序推進。

Schaffer 稱，上一季度大額資產減值主要來自基金兩處新西蘭酒店資產的最新獨立外部估值調整，分別為奧克蘭市中心 voco 酒店、奧克蘭市中心智選假日酒店。兩處新西蘭物業合計占基金總投入股權規模近一半。

她向《澳洲金融評論報》表示：“新西蘭連續四個季度 GDP 萎縮，2025 年當地酒店經營持續疲軟，獨立估值機構因此下調遠期收益預期，奧克蘭酒店估值由此走低。

“同一時期，基金內所有澳洲資產的獨立估值均保持穩定或實現上漲。

“若僅憑基金整體凈值變動，就斷定澳洲酒店資產表現不佳，是嚴重的片面解讀。”

除兩處新西蘭酒店外，基金持有的澳洲資產還包括悉尼市中心金普頓瑪戈特酒店、波茨角英迪格酒店、帕拉馬塔開發地塊，以及昆士蘭州陽光海岸智選假日套房酒店。

Schaffer 表示，2 月末中東沖突升級給整個酒店行業帶來多重短期壓力：客房預訂周期縮短、燃油與供應鏈成本走高，澳新兩地酒店收入前景同步轉弱。

“這些是全行業共同面臨的外部環境，單一基金管理人無力掌控。Pro-Invest 集團已針對全部資產組合出臺統一應對方案，降低負面沖擊。”

針對管理費爭議，Schaffer 作出辯解：管理費收取標準嚴格遵循基金有限合伙協議，基金設立之初已完整披露，且獲得全部投資人簽字認可。

“該收費架構符合封閉式地產基金行業通行慣例，對應多年持有期內、覆蓋兩國 6 處資產的持續投資管理、物業運營與合規治理工作。

“管理人履職范圍涵蓋兩國六家酒店的開發、開業、運營穩定化，品牌升級改造與資本翻新項目落地，對接多家信貸機構洽談授信，同時推進帕拉馬塔地塊專項城市住宿項目前期籌備。”

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