大陸搶學區、臺灣掃新房、歐美住豪宅……在東京買房的7大“海外勢力”，都有誰？

如果你一直關注這兩年的東京樓市，會發現一個顛覆性的變化——

大批外國人不再只是來東京落腳，而是拿著真金白銀，開始長期定居并并買下屬于自己的房子。

之前我們聊過東京23區外國人的分布。從中國人聚集的江東區，到印度人扎堆的西葛西，再到韓國人的新大久保，不同國籍的人正在東京形成各自的生活圈。

當越來越多的外籍家庭開始在這里扎根、養娃，他們各自居住選擇背后，也藏著他們未來的買房方向。

可以說，東京正在形成一張新的“國際買家地圖”。

中國大陸買家：資產防御與學區長持

中國買家是目前東京房產市場上絕對的資金和聲量擔當。他們的置業邏輯非常明確：認準地段、重視保值、死磕下一代教育。

高凈值偏愛核心塔樓：許多中國富裕階層買港區或中央區晴海的高層塔樓，買的是一種“資產防守”和“身份認同”。他們把國內買陸家嘴、深圳灣的邏輯完美復制到了東京，在日元低洼時，將其視為對抗通脹的硬通貨。

新移民涌入灣區新城：長期在日生活的新貴，早就看不上池袋等老街區的舊房子了，瘋狂涌入江東區（豐洲、東云、有明）和品川區。這里現代感極強，下樓就是大型商場，出門就是海景公園，完美契合國內中產對“高尚住宅區”的想象。

硬核家長死磕學區：“為了孩子”的邏輯在東京依然適用。頂級文教區文京區擁有極高的公立教育水平，中國家長為了孩子上學在此附近置業。

日本國土交通省報告顯示：文京區的房產轉售率（換手率）如今趨近于零，家長們一旦買入普遍長持 10 年以上！

如果想知道手中的預算，適合對標哪個“華人生活圈”？ 下方【掃碼】加好友咨詢，為你定制“長期保值扛跌、買下即收租”的東京23區資產配置方案。

中國臺灣買家：地緣避險與政策催生的“大莊家”

如果說大陸買家是為了“生活與教育”，那么臺灣買家，則直接買成了東京新房市場的絕對主力。

日本國土交通省數據顯示：在近期的東京新房交易中，臺灣投資者占比竟然飆升至 60%！（而大陸和香港合計占比約35%），較2020年暴增3倍，高居海外買家榜首。

臺灣人突然開啟“掃貨模式”，核心驅動力來自兩個推手：

一是日元貶值帶來的高性價比；二是臺灣本地推行“囤房稅 2.0”后，非自住房稅率最高被拉到了 4.8%，促使高凈值資金外流。

臺灣人對日本文化有天然的親近感，他們偏愛新宿區和澀谷區（如新宿御苑周邊）。買房的底層邏輯是：不求極致的租金回報率，要的是“地緣風險分散”和“第二家園”的安全感——平時租出去賺穩定租金，自己去東京度假時隨時能落腳。

歐美買家：跨國高管的“高定”生活方式

歐美家庭（美、英、法等）在東京的選址非常“單一”，他們高度集中在東京傳統涉外區：港區（六本木、麻布十番、白金）和澀谷區（廣尾）。

這背后完美對應了外資投行、咨詢大廠、跨國醫藥及大使館的產業分布。他們買房的第一要素永遠是“國際化生活方式”。硬性指標包括：步行范圍內的英文國際學校、支持英文的涉外醫療、以及西式有機超市。

歐美高管更看重“窗外有沒有綠植和歷史街區”，他們很少購買密密麻麻的高層塔樓，反而更偏愛低矮街區里空間開闊、帶大露臺的低層豪宅或設計感極強的一戶建。

我們還準備了一份【日本房產買房投資答疑手冊】，感興趣的朋友歡迎下方掃碼免費領取：

韓國買家：依靠“成熟商業圈”的行業認同

如果看絕對人口數量，韓國人常年穩居東京外國人群體前三甲，置業分量遠超想象。但他們的買房軌跡高度集中——死守新宿區新大久保。

韓國人在東京置業，純粹是因為“產業與文化認同”。新大久保是東京最大的韓國商業圈，密布著韓流餐廳、跨境貿易公司和美容美發行業。

大批在此打拼的商戶和從業人員，生計和生活半徑都牢牢鎖定在這里。這種極高的社區黏性，讓新宿區附近的住宅需求幾十年如一日地穩定抗跌。

香港、新加坡：“財團思維”與極致的制度套利者

來自新加坡和香港的買家（包括常駐兩地的外籍高管），買房邏輯充滿了頂級的金融嗅覺：比對全球稅率、尋找低利率機會、盯緊“金字塔尖資產”和資本增值。

核心區域： 港區核心“3A”區（虎之門、麻布臺、赤坂）。

置業特點： 新加坡本國對外國買家征收高達 60% 的額外印花稅，而日本沒有任何國籍限制，且日本的貸款利率極低。

這些頂級投資客最愛跟著森大廈（Mori Building）這種頂級開發商，瘋狂搶購類似“麻布臺之丘”這種地標性超豪華塔樓、帶酒店辦公樓的大廈，將其作為全球資產配置的安全網。

印度與東南亞群體：底部剛需的承接力

這兩股力量雖然預算相對有限，但代表了東京最扎實的剛需：

印度買家（技術通勤剛需）： 路線幾乎跟著“IT產業”走。大批印度IT人才為了方便通勤到大手町、日本橋等金融中心，死守著地鐵東西線沿線，把江戶川區西葛西硬生生變成了配套成熟的“小印度”。他們追求高性價比和高租售比。

東南亞群體（租轉售剛需）： 越南、菲律賓等群體早期集中在足立、大田、板橋等便宜區域。隨著居留時間變長、簽證穩定，他們正在經歷“租轉售”的變革。東京目前總價較低、外圍位置的二手公寓，正成為他們的剛需上車盤。

想詳細了解東京23區的價值差異與潛力，我們獨家整理了一份【東京23區圖鑒】，歡迎下方掃碼免費領取：

海外“野生”散戶：“數字游民”與情懷買盲盒

這是歐美和東南亞年輕人中興起的特有流派。因為買不起本國房產，轉而盯上了東京周邊郊區（如八王子、青梅市）幾百萬日元（折合幾十萬人民幣）的“Akiya（空屋/古民家）”。

這群數字游民甚至不需要親自去東京，看著視頻就“盲盒下單”。買下后通過短視頻記錄“爆改老屋”，做成 Airbnb 民宿或遠程辦公基地，買的是一種低成本的情懷。

把這些不同國籍的買房邏輯盤下來，會發現一個很前沿的趨勢： 當我們在談論“東京房價被外國人買爆”的時候，千萬別以為這只是一股盲目的海外熱錢。

東京房產就像一面多棱鏡，不同國家的人，在這里買到了不同的底層訴求：

• 中國臺灣房東買到了安全感與避險；

• 香港、新加坡買家利用低稅率和低利率完成了高凈值資產配置；

• 韓國人依靠商業圈形成長持黏性；

• 中國大陸買家構建了資產的防御護城河與下一代的教育。

過去看東京樓市，大家只看日本人愿不愿意買房。

但如今，這一批長期定居、有強勁購買力的“新東京人”，正在全面接盤東京的優質資產。外國人的生活圈在哪里扎根，哪里就是未來住房需求最抗跌的“新地圖”。

上到頂級財團的百億套利，下到普通打工人的剛需上車，東京房產最神奇的地方，就是它能適配任何人的置業邏輯。

如果你也想在這張“國際置業地圖”上找到最適合自己的資產坐標，歡迎下方掃碼聯系我們，聊聊最適配的海外置業方案。