全國房價2027年轉(zhuǎn)漲！這事基本確定了

當前房價還沒有止跌，那么何時會止跌上漲呢？

有些網(wǎng)友十分悲觀，認為中國的房價再也不會漲了。

他們會提出，中國人口已經(jīng)見頂，長期大趨勢是人口持續(xù)減少，房價怎么可能上漲？

但這類觀點忽略了一點：房地產(chǎn)市場本身具備周期性波動特征，房價下跌到位后，自然會止跌回升。

未來不會全國普漲，但全國大部分城市，尤其是高能級城市，房價后續(xù)一定會上漲。

舉個極端的例子：日本人口早在08年就已見頂，可過去十多年，日本房價見底后持續(xù)上行，大都市圈表現(xiàn)尤為突出，東京房價更是創(chuàng)下歷史新高。

不少網(wǎng)友不太信任國內(nèi)專家，更愿意參考摩根士丹利、瑞銀這類國際大型機構對中國樓市、房價走勢的預測。

但據(jù)我的觀察，國外投行對中國樓市的預測有時邏輯簡單粗暴。

以瑞銀為例，它僅依靠租金收益率這單一指標判斷房價見底時點。

很多海外機構還會每隔一段時間就推翻此前發(fā)布的預測。

在我看來，這類預測片面、隨意，如同兒戲。

今天老楊給大家分享一組數(shù)據(jù)，配套一套我們獨創(chuàng)的核心指標，國內(nèi)外暫無同類分析工具，用這套指標預判中國房價走勢，會帶來不一樣的判斷視角。

此前多次分享過我們自主搭建的#全國房地產(chǎn)市場機會與風險監(jiān)測系統(tǒng)，其中一項獨創(chuàng)核心指標為房地產(chǎn)領先景氣指數(shù)。

該指數(shù)綜合金融環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、政策環(huán)境、房價泡沫、住宅潛在供應等多項影響樓市走勢的維度編制而成。

對照多年歷史數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，該指數(shù)的變動會提前反映房地產(chǎn)市場整體走勢。

今天我們單獨提取樓市核心指標 —— 房價，與房地產(chǎn)領先景氣指數(shù)做歷史走勢對比，分析領先指數(shù)與房價指數(shù)的聯(lián)動關系。

先看紅線代表的領先指數(shù)：當前數(shù)值為 29，過去一年該指數(shù)已經(jīng)從負值區(qū)間轉(zhuǎn)入正值區(qū)間，如同馬拉車一般，對房價的拉動效應正逐步顯現(xiàn)。

目前房價指數(shù)仍處在負值區(qū)間，意味著房價整體仍處于下跌通道，且下跌過程存在波動。

比如 2024 年 9 月樓市新政落地后，房價跌幅明顯收窄，近幾個月跌幅也持續(xù)收窄，但現(xiàn)階段房價依舊沒有完全止跌。

我們再回顧 2014—2015 年的樓市行情：2014 年全國樓市同樣大幅降溫，藍線房價指數(shù)深度下行，全國房價普遍下跌，跌幅較大。

2014 年下半年，領先景氣指數(shù)率先翻紅，并震蕩上行，當時多重利好因素共同推動指數(shù)快速走高。

2015 年 5 月是關鍵拐點，當月全國五十城房價指數(shù)整體翻紅，由負值轉(zhuǎn)入正值，代表房價全面回暖上漲，彼時對應的領先景氣指數(shù)數(shù)值為 37。

而當前領先指數(shù)數(shù)值僅 29，低于當年 37 的水平；同時本次指數(shù)翻紅持續(xù)時間較短、整體高度不足。

因此現(xiàn)階段指數(shù)雖對房價形成向上拉動，但僅能實現(xiàn)跌幅收窄，尚不具備推動房價由跌轉(zhuǎn)漲的充足動力。

按照當前走勢推演，未來一年領先景氣指數(shù)會保持震蕩緩慢上行態(tài)勢，預計到明年上半年，指數(shù)有望回升至 37 附近；

屆時指數(shù)翻紅累計時長將超過一年半，甚至接近兩年。

經(jīng)過較長時間的能量累積后，領先指數(shù)對房價的拉動力度會形成本質(zhì)拐點，推動房價脫離負值區(qū)間、進入全面上漲通道。

我們再復盤兩段歷史行情輔助理解。

2024 年 9 月底國家出臺力度較大的樓市政策，房價短期小幅反彈，卻沒能實現(xiàn)止跌轉(zhuǎn)漲。

核心原因是當時領先景氣指數(shù)仍處于負值區(qū)間，沒有足夠的上行動能帶動樓市走出底部。

再看 2019—2020 年，當時領先景氣指數(shù)從高位持續(xù)回落、轉(zhuǎn)入負值區(qū)間，但房價依舊維持上漲。

根源在于此前樓市處于長期極度繁榮周期，房價存在較強上漲慣性。

那輪樓市大行情的后期，2019 至 2020 年樓市泡沫已經(jīng)逐步累積，直至 2021 年泡沫見頂，其后破滅，步入我國房改之后最長的一次熊市 。

結合這套獨創(chuàng)指標的完整分析，我們可以得出結論：

展望未來一年，全國五十個重點城市的總體房價，大概率迎來止跌拐點。

結合我的判斷，房價整體見底的時間窗口落在明年二季度的概率最大；少數(shù)高能級城市，房價止跌時間會更早。

我們不妨拭目以待，明年再來回顧驗貨吧。