2026年上半年南京房地產市場研究報告

2026年上半年，南京房地產市場在政策持續托底與市場自身修復的雙重作用下，呈現出“量穩價弱、板塊分化、改善提質”的總體特征。

新房成交方面，上半年全市商品住宅成交12524套、159.79萬平方米，成交金額416.25億元，成交均價26051元/平方米。與2025年同期相比，成交套數微降1.63%，成交面積微降0.95%，成交均價同比下降5.82%，呈現典型的"以價換量"格局。從月度走勢看，3月“小陽春”行情如期兌現，4-6月成交持續高位運行，5月成交套數同比增長31.14%，6月同比增長30.88%，二季度市場活躍度顯著回升。

供應方面，上半年新增供應8893套、118.06萬平方米，同比微降0.81%，供應節奏整體平穩。供求比0.74，處于供不應求區間，有利于庫存去化。

結構方面，110-130平方米面積段成交占比34.05%，三房戶型成交占比57.03%，200-300萬元總價段成交占比20.37%，剛改產品為市場絕對主力。改善型產品（130平方米以上）合計占比33.10%，較往年繼續提升。

庫存方面，截至6月末，全市商品住宅庫存47030套、602.03萬平方米，按近6個月成交測算去化周期約22.6個月。分區域看，雨花臺（10.1個月）、玄武（11.0個月）去化相對健康，高淳（56.3個月）、溧水（52.2個月）遠郊區域庫存承壓嚴重。

政策方面，南京于1月發布“青年人才房票”政策，3月出臺“寧六條”穩樓市措施，包括“賣舊買新”貸款貼息、房票安置、商業首付調整等，政策力度在全國二線城市中處于前列。

項目方面，聯發雨花新澍以20.2億元位居銷售金額榜首，鳳起潮鳴、RICI瑞璽等河西高端改善盤以超6.7萬元/平方米的均價貢獻高額單盤產值。

01

宏觀環境

1.1 全國政策環境

1.1.1 中央調控定調

2026年上半年，中央對房地產行業的定調延續“穩中求進、因城施策”的總基調，核心政策邏輯圍繞“住房供需平衡、剛需改善合理支持、化解房企風險、城中村改造、保障房并行”五條主線展開。

中央層面的核心表述集中在以下幾個方面:

住房供需平衡：強調“控增量、去庫存、優供給”，通過減少新增土地供應、加快存量商品房收儲、優化預售資金監管等方式，推動市場供需再平衡。

剛需改善合理支持：通過降低首付比例、下調房貸利率、提高公積金貸款額度等方式，降低購房門檻，支持剛需和改善型需求合理釋放。

化解房企風險：持續推進“保交樓”工作，優化房企融資環境，推動出險房企債務重組和項目紓困。

城中村改造與保障房：加快推進城中村改造片區落地，同步推進保障性租賃住房建設，構建“商品房+保障房”雙軌體系。

以舊換新：收購二手房并開展以舊換新，對于穩定老舊房屋估值、打通一二手房置換鏈條有積極作用。據不完全統計，上半年全國已有超40條以舊換新相關政策落地。

1.1.2 貨幣金融環境

2026年上半年，貨幣政策延續寬松基調，為房地產市場修復提供了有利的金融環境。

LPR與房貸利率：央行延續降息路徑，5年以上LPR在上半年繼續下調，帶動全國房貸利率下限進一步走低。多地首套房貸利率降至3.0%左右的歷史低位，二套房貸利率同步下調，購房資金成本顯著降低。

降準降息：上半年央行實施降準操作，釋放長期流動性；同時通過結構性貨幣政策工具，對房地產領域提供定向支持。央行還創設了1萬億元民營企業專項再貸款，部分緩解民營房企融資壓力。

居民信貸：從居民中長期信貸變化看，隨著房貸利率下行和購房門檻降低，居民購房意愿有所回升，但整體信貸增長仍偏溫和，反映居民加杠桿意愿尚未完全修復。

房企融資分層：國央企融資渠道暢通，融資成本持續走低，部分央企融資利率已降至3%以下；民營房企融資環境雖有邊際改善，但整體仍面臨較大約束，國央企與民企的融資分層格局延續。

1.1.3 行業共性政策

需求端：各地繼續推進限購松綁、首付下調、公積金擴容、多孩/人才補貼等政策。一線城市中，上海2月發布“滬七條”優化購房門檻，深圳4月放松福田、南山等核心區域限購，廣州4月推出“穗八條”涵蓋公積金提額和“賣舊買新”補貼。二線城市政策力度更大，南京、杭州、蘇州等城市均出臺了力度不等的穩樓市措施。

供給端：房企融資紓困政策持續推進，預售資金監管規則優化，存量商品房收儲力度加大。多地推出“商改住”“工改住”政策細則，盤活存量商業辦公用地。

長效機制：保障性租賃住房年度供應計劃持續推進，城中村改造片區落地清單陸續公布，房票安置政策在多個城市推廣。全國層面推動“好房子”建設標準，引導房企提升產品品質。

1.2 南京樓市政策

1.2.1 現行政策情況

南京作為核心二線城市，房地產政策環境整體相對寬松。當前南京已全面取消限購，首付比例執行全國最低標準，公積金貸款政策持續優化，預售資金監管標準適度調整。

限購范圍：已全面取消限購，購房不再受戶籍、社保等限制。

首付比例：首套房首付比例最低15%，二套房首付比例最低25%，處于歷史最低水平。

限售年限：新建商品住房限售政策已全面取消。

限價規則：新房限價逐步放開，允許優質項目按市場化定價。

預售資金監管：監管標準適度優化，在保證項目交付的前提下，提高資金使用效率。

1.2.2 上半年新政落地

1、青年人才房票政策（1月4日發布）

南京于2026年1月4日發布“青年人才房票”政策，針對不同學歷層次的青年人才提供差異化購房補貼：

2、“寧六條”（3月20日）

推出六大舉措，實行差異化供地、“賣舊買新”貸款貼息1%，全市貼息總額1億元，預計可撬動約100 億元信貸規模；全面推行人才房票、商業用房首付比例下調至30%；實行“一樓盤一策”，同時規范行業輿論環境。

3、公積金新政（4月16日）

下調公積金逐月還貸留存金額標準，升級家庭代際互助使用規則；異地公積金貸款范圍拓展至安徽全域，面向軍人出臺專項優待政策，并放寬大病公積金提取條件。

1.2.3 政策效果初判

從政策落地后的市場表現看，“寧六條”和“青年人才房票”政策對市場的拉動效果逐步顯現：

成交量方面，政策出臺后的3-6月，南京新房月度成交套數分別為2501套、2490套、2784套、2725套，較1-2月的低谷期（1299套、725套）顯著回升。其中5月成交套數同比增長31.14%，6月同比增長30.88%，政策邊際拉動效果明顯。

分客群影響，“賣舊買新”貼息政策對改善型客群拉動效果較強，推動置換需求釋放；“青年人才房票”對剛需客群有一定拉動，但受限于補貼金額相對購房總價比例較小，效果相對溫和。高端改善項目流速受政策影響較小，主要受產品力和地段價值驅動。

價格方面，盡管成交量回升，但成交均價同比仍下降5.82%，說明市場仍處于“以價換量”階段，政策對價格的直接拉動效果有限，更多體現在量的修復上。

02

土地市場

2.1 全市土地市場整體概況

2.1.1 經營性用地供求總覽

2026年上半年，南京土地供應繼續向核心區域集中，供地節奏保持“少量高頻”特征，通過精準投放優質地塊維持市場熱度。

供應端方面，上半年共供應涉宅用地56幅，同比下降6.67%，環比下降16.42%；供應總建面約327.4萬㎡，同比下降9.96%，環比下降9.24%。兩項供應指標同比、環比均呈收縮態勢。

成交端方面，上半年共成交涉宅用地42幅，同比下降4.55%，環比大幅下降51.72%；成交總建面約241.94萬㎡，同比下降14.65%，環比下降46.70%。成交端各項指標環比均出現近乎腰斬的顯著回落，成交幅數、成交建面環比降幅分別達51.72%、46.70%，反映出上半年成交節奏較上一時期明顯放緩。

2025年7月-2026年6月南京涉宅用地月度供求走勢

數據：克而瑞

上圖顯示，近一年南京經營性用地月度供求呈現"少量高頻"特征，波動明顯，多數月份供應總建面處于低位，符合南京市"縮量提質"的供地策略。

2.1.2 量價表現

南京的土地出讓金規模在二線城市中保持前列，但整體溢價率處于中等水平。核心區域地塊如河西、雨花核心板塊能夠吸引多家房企競拍，出現一定溢價；近郊和遠郊地塊多以底價成交為主，流拍現象在遠郊區域仍有發生。

從量價核心指標看，上半年土地出讓金總額為約188.03億元，同比下降33.50%，環比大幅下降55.72%；整體樓面均價為7772元/㎡，同比下降22.08%，環比下降16.92%；整體溢價率僅為1.09%，同比大幅下降74.23%，環比下降53.02%。可見，無論是出讓金規模、樓面價還是溢價率，均較去年同期及上一時期顯著回落，市場競價熱度明顯降溫，溢價率處于歷史低位區間。

核心量價指標及其同比、環比變化如下表所示：

數據：克而瑞

從土地用途結構看，上半年成交以純住宅用地為絕對主導。純住宅用地成交41幅，成交總價約186.18億元，成交總建面約239.44萬㎡，樓板價7776元/㎡，溢價率1.10%；商住用地僅成交1幅，成交總價約1.85億元，成交總建面約2.50萬㎡，樓板價7376元/㎡，溢價率0.00%。純住宅用地在成交幅數、成交總價及成交建面上均占據市場絕大部分份額，商住用地成交規模極為有限，市場結構高度集中于純住宅用地。

分用途成交結構如下表：

數據：克而瑞

2.1.3 市場熱度

據克而瑞數據分析，2026年上半年南京經營性用地成交42幅、成交總建面約241.94萬㎡、成交總價約188.03億元、樓面均價7772元/㎡、平均溢價率1.09%。

將2026年上半年溢價率與歷年同期進行對比，可清晰觀察市場熱度變化：

數據：克而瑞

上圖顯示，2026年上半年南京經營性用地平均溢價率僅為1.09%，明顯低于2022H1的4.53%、2023H1的8.20%、2024H1的2.96%和2025H1的4.23%，為近5年同期最低水平，反映市場整體以理性、平穩為主基調。底價成交在上半年占據絕對主導，市場以底價成交為主。頭部房企拿地趨于謹慎，政府平臺公司成為拿地主力。

2.2 南京分區域土地市場表現

2.2.1 各區域橫向對比

從南京各區域土地供應和成交情況看，供地重心呈現以下特征：

2.2.2 各區域熱度差異

第一梯隊（高熱）：河西、雨花核心

河西板塊作為南京高端改善核心區，土地稀缺性凸顯，每次供地均能吸引頭部央國企激烈競爭。雨花臺核心區受益于軟件谷產業支撐和城南中心規劃利好，土地熱度持續走高。

第二梯隊（中等）：江寧、浦口、棲霞

江寧和浦口作為南京兩大近郊供應主力，土地供應量較大，但去化壓力也相對較大，房企拿地更趨理性。棲霞區仙林板塊依托教育和生態資源，對品質房企有一定吸引力。

第三梯隊（低溫）：六合、溧水、高淳

遠郊區域庫存高企、需求不足，房企拿地意愿極弱，地塊多以底價成交或由地方國資托底。

2.2.3 核心板塊成交特征

高溢價地塊主要集中在河西和雨花核心區，產品定位以高端改善為主。地塊配建要求包括學校、保障房、公園等公共配套，反映政府通過配建要求提升區域配套水平的導向。房企拿地偏好明顯：優先選擇核心區域、配套成熟、去化確定性高的地塊；對遠郊、高庫存區域地塊持謹慎態度。

2.3 典型企業拿地情況

2.3.1 拿地企業類型分布

2026年上半年南京土地市場拿地企業呈現以下格局：

央國企主導：華潤置地、保利發展、中海地產、招商蛇口、中國金茂等頭部央國企是南京土地市場的主力買家。央國企憑借低融資成本和較強抗風險能力，在核心地塊競爭中占據優勢。

本土品質房企活躍：頤居建設、金基集團、奧體建設等南京本土品質房企在特定板塊積極拿地，尤其在城南、城東等熟悉區域具有地緣優勢。

外來民企謹慎：濱江集團等少數民企在南京有拿地動作，但整體民企拿地占比仍然較低，民企在土地市場的參與度有待恢復。

2.3.2 頭部房企重點拿地片區

從上半年項目銷售排行看，頭部房企在南京的布局重點集中在：

雨花臺：聯發集團（聯發雨花新澍）、頤居建設（頤和金陵印）

江寧：中國金茂（金茂·樾滿云川、江寧金茂府）

建鄴（河西）：綠城中國&奧體建設（鳳起潮鳴）、華潤置地&招商蛇口（RICI瑞璽）

浦口：濱江集團&南京新居置地（錦繡金陵）

玄武：金基集團&中北盛業（中北金基山和月）、綠城中國（綠城·云廬）

棲霞：保利發展&國貿地產（保利國貿璟上）

2.3.3 中小房企拿地收縮

中小房企受資金實力和融資約束限制，在土地市場的參與度持續收縮。部分中小房企轉向代建、城市更新等輕資產模式，減少直接拿地。

2.4 土地市場核心特征總結

綜合總量、區域、企業三層數據，2026年上半年南京土地市場核心規律如下：

“縮量提質”延續：供地總量收縮，優質地塊占比提升，通過精準供地維持市場熱度。

冷熱分化加劇：核心區域高溢價競爭，遠郊區域底價成交甚至流拍，分化格局固化。

央國企主導格局：央國企憑借資金優勢主導核心地塊競爭，民企參與度有限。

土地熱度向新房傳導：河西、雨花等高熱土拍區域，對應新房市場同樣表現活躍，“土地熱度→新房板塊熱度”的傳導邏輯成立。

地價分層決定產品定位：高地價區域定位高端改善，中地價區域定位剛改，低地價區域定位剛需，地價分層與產品分層高度匹配。

03

新建住宅市場

3.1 供求表現

3.1.1 整體供求量價

2026年上半年，南京商品住宅市場呈現“量穩價弱”的總體態勢，供需規模與去年基本持平，成交均價、總價同比下滑，整體持續供不應求。

數據：克而瑞

3.1.2 月度供求表現

2026年上半年南京樓市需求韌性較強，僅2月受春節影響成交回落，3-6月持續高位；供應4月沖高后逐月縮減，房價穩步上行，但上半年整體均價低于去年同期。

數據：克而瑞

3.1.3 近五年同期對比

對比近五年上半年數據，南京住宅供應、成交規模自2022年起持續收縮，近兩年供應、成交面積已跌至近五年低位且走勢趨穩。

數據：克而瑞

3.1.4 分區域供求表現

2026年上半年，南京住宅各區域表現差異較大，僅玄武新房供應充足，其余區域去化順暢。浦口、江寧成交體量領先，主城片區置業門檻更高，近郊板塊均價更親民；剛需房源流通活躍，改善房源新增不多，整體去化節奏平穩。

數據：克而瑞

3.1.5 分板塊供求表現

2026年上半年，南京江北、江寧、城南新房成交規模位居前列；市場價格呈現清晰梯隊，河西、城中置業門檻偏高，遠郊板塊均價更為友好，各板塊供需與價格特征區分鮮明。

數據：克而瑞

3.2 成交結構分析

3.2.1 面積段結構

2026年上半年，南京新房成交以110-130㎡戶型為主力，套數占比超三成，是市場主流選擇；90-110㎡、130-150㎡戶型成交體量緊隨其后，剛需與改善需求均衡釋放。

數據：克而瑞

3.2.2 總價段結構

2026年上半年，南京新房成交集中在200-400萬區間；500萬以上房源成交金額占比超三成，剛需與改善需求同步釋放，單價隨總價段遞增走高。

數據：克而瑞

3.2.3 房型結構

戶型偏好變化趨勢：從三房主導向三房+四房并重演變，四房占比逐年提升，反映家庭結構變化（二孩家庭增多）和改善需求升級。二房及以下產品基本退出主流市場，開發商產品定位全面向三房及以上傾斜。

數據：克而瑞

3.3 存量與去化

3.3.1 狹義庫存

截至2026年6月末，南京全市商品住宅庫存情況如下：

數據：克而瑞

3.3.2 分區域庫存

數據：克而瑞

區域庫存解讀：

雨花臺（10.1個月）：去化周期最短，庫存壓力相對最小，受益于城南核心區高成交去化。

江寧（22.1個月）：庫存套數全市最多（9590套），但成交活躍，去化周期處于中等水平。

浦口（18.3個月）：庫存套數7009套，與江寧去化周期相當，江北板塊去化壓力較大。

六合（48.0個月）：去化周期全市僅次于高淳、溧水，庫存壓力極高，遠郊區域需求嚴重不足。

高淳（56.3個月）、溧水（52.2個月）：遠郊區域去化周期均超50個月，庫存壓力高。

鼓樓（12.6個月）：老城核心區庫存去化周期略長，主要受供應稀缺、成交容量有限影響。

建鄴（23.5個月）：雖然成交均價最高，但庫存面積54.84萬平方米較大，去化周期偏長。

3.3.3 待開發存量

從已出讓未開發土地看，南京未來1-2年新房入市體量仍然可觀。結合上半年土地供應情況，浦口、江寧、雨花仍將是未來供應主力區域，河西新增供給持續稀缺。

潛在供應壓力預判：

高供應壓力區域：浦口、江寧、棲霞，已出讓土地儲備充足，未來1-2年將持續放量。

低供應壓力區域：河西、秦淮、玄武，土地稀缺，新增供應有限，以存量項目去化為主。

遠郊區域：六合、溧水、高淳，雖然庫存高企，但新增土地供應也在收縮，潛在供應壓力邊際緩解。

3.4 開盤市場監測

從上半年月度成交節奏推斷，南京新房開盤市場呈現以下特征：

開盤去化率分化：高熱板塊（河西、雨花核心）開盤去化率可達70-90%，剛需板塊（浦口、江寧）去化率40-60%，遠郊板塊去化率不足30%。

集中推盤特征：4-6月為房企集中推盤期，上半年總推盤量逐月遞增，4月供應2303套為月度峰值。

營銷活動拉動：房企在半年沖量節點加大營銷力度，通過優惠活動、特價房源等方式拉動去化。

3.5項目銷售排行

銷售金額TOP10榜單

數據：克而瑞

3.6市場核心特征總結

綜合以上分析，2026年上半年南京新建住宅市場核心特征如下：

量穩價弱：成交規模與去年基本持平，但均價同比下降5.82%，“以價換量”格局延續。

二季度回暖：3月“小陽春”啟動，4-6月成交持續高位，5-6月成交套數同比增長超30%。

板塊分化固化：河西高端改善、城南雨花高熱、江北江寧剛改走量、遠郊低溫的分化格局進一步固化。

改善需求釋放：130平方米以上改善產品占比33.10%，四房戶型占比39.36%，改善需求持續釋放。

頭部項目集中：TOP10項目占全市成交金額22.08%，頭部效應明顯。

央國企主導：中國金茂、綠城中國、華潤置地等央國企主導銷售榜，市場份額持續擴大。

庫存壓力分化：雨花臺去化11.8個月相對健康，六合去化56.5個月壓力極大，區域分化嚴重。

供應收縮控量：供應面積五年縮減67.7%，“控增量”效果顯著，供求比0.74有利于去庫存。

04

樓市預判

4.1 政策走勢預判

結合全國基調與南京本地供需庫存狀況，對下半年政策走勢預判如下：

需求端政策仍有空間：

限購政策：南京已全面取消限購，后續進一步放松空間有限，政策重心將從“放開限制”轉向“降低成本”。

房貸利率：下半年LPR仍有下調可能，房貸利率有望進一步走低，降低購房資金成本。

公積金政策：公積金貸款額度仍有上調空間，異地公積金互通范圍有望進一步擴大。

購房補貼：“賣舊買新”貼息政策可能加碼或延長期限，人才購房補貼可能擴面提標。

以舊換新：收購二手房開展以舊換新的試點范圍有望擴大，進一步打通置換鏈條。

供給端政策持續優化：

土地供應：繼續執行“縮量提質”策略，供地向核心區域集中，遠郊區域大幅縮減供地。

存量收儲：存量商品房收儲力度可能加大，通過政府收購加速去庫存。

融資支持：房企融資環境有望進一步改善，特別是對優質民企的融資支持可能加碼。

政策效果預判：

政策對成交量的拉動效果將持續，但邊際效應遞減。下半年成交有望維持二季度水平，但大幅增長的概率較小。

政策對價格的拉動效果有限，“以價換量”格局短期內難以根本改變。

政策對庫存去化的效果將逐步顯現，但遠郊區域庫存壓力短期內難以緩解。

4.2 土地市場預判

結合上半年出讓地塊和待出讓清單，對下半年土地市場預判如下：

供地區域預判：

核心區域持續供地：河西、雨花核心區等高熱區域將繼續有優質地塊推出，維持市場熱度。

近郊區域適度供地：江寧、浦口等近郊區域將根據去化情況適度供地，供地量可能收縮。

遠郊區域大幅縮量：六合、溧水、高淳等遠郊區域供地將大幅縮減，以去庫存為優先。

房企拿地偏好預判：

央國企繼續主導：華潤置地、保利發展、中海地產、中國金茂等央國企將繼續主導核心地塊競爭。

民企參與度緩慢恢復：隨著部分民企流動性改善，民企在土地市場的參與度可能緩慢回升，但整體占比仍然較低。

合作拿地增多：房企通過聯合拿地分散風險的趨勢將延續，特別是在高價地塊競爭中。

地價與熱度走勢預判：

核心區域地價穩中有升：河西、雨花核心區優質地塊地價有望繼續走高，溢價率維持較高水平。

近郊區域地價平穩：江寧、浦口等地塊以底價或低溢價成交為主，地價整體平穩。

遠郊區域地價低位：遠郊區域地價持續低位，流拍風險仍然存在。

整體熱度溫和回升：隨著新房市場回暖傳導至土地市場，下半年土拍熱度有望溫和回升，但大幅升溫的概率較小。

4.3 住宅市場預判

4.3.1 供應預判

浦口、江寧、雨花持續放量：這三個區域已出讓土地儲備充足，下半年將繼續是供應主力。浦口預計月均供應300-500套，江寧月均200-400套，雨花臺月均200-350套。

河西新增供給稀缺：河西板塊土地稀缺，下半年新增供應有限，以存量項目去化為主，月均供應50-100套。

城東（玄武）供應可控：上半年供求比1.29，供應過剩，下半年預計適度控制供應節奏。

遠郊供應收縮：六合、溧水、高淳等遠郊區域新增供應將大幅收縮，以去庫存為主。

全年供應預估：下半年供應量預計與上半年持平或略增，全年供應面積約240-260萬平方米。

4.3.2 需求預判

剛需穩定：200萬元以下總價段成交占比35.8%，剛需客群需求穩定，下半年預計維持當前水平。

改善置換平穩："賣舊買新"貼息政策推動改善置換需求釋放，下半年改善需求有望平穩釋放，130平方米以上產品占比可能繼續提升。

無大幅增減：在政策維持當前力度的情況下，需求端無大幅增減的基礎，下半年月均成交預計維持在2500-2800套水平。

全年成交預估：下半年成交面積預計與上半年持平或略增，全年成交面積約320-340萬平方米。

4.3.3 價格預判

核心改善板塊價格平穩：河西、城南雨花等核心改善板塊，受供應稀缺和產品力支撐，價格有望企穩，部分優質項目可能出現小幅上漲。

剛需板塊平價走量：浦口、江寧、棲霞等剛需板塊，庫存壓力較大，價格以平價走量為主，大幅上漲概率較小。

遠郊板塊價格承壓：六合、溧水、高淳等遠郊板塊，庫存高企、需求不足，價格可能繼續承壓下行。

全市均價結構性波動：受改善項目入市節奏影響，全市成交均價可能出現結構性波動，但整體中樞預計在25000-27000元/平方米區間窄幅波動。

4.3.4 板塊熱度預判

持續高熱板塊:

河西板塊：供應稀缺+高端改善需求+品牌房企聚集，下半年將持續高熱，去化率有望維持70%以上。

城南雨花核心：產業支撐+規劃利好+品牌項目聚集，下半年熱度有望延續，去化率50-70%。

穩定走量板塊:

江北核心區：剛需+剛改需求穩定，供應充足，去化率40-60%。

江寧核心區：剛改主力區域，品牌項目支撐，去化率40-55%。

城北棲霞仙林：教育和生態資源支撐，去化率40-50%。

承壓板塊:

城東玄武：上半年供應過剩，下半年需控制節奏，去化率30-45%。

遠郊六合/溧水/高淳：庫存高企、需求不足，去化率預計低于30%。

4.3.5 格局預判

板塊冷熱分化持續：核心區域與遠郊區域的分化格局將進一步固化，“強者恒強”的馬太效應延續。

頭部品牌大盤持續占據成交主力：中國金茂、綠城中國、華潤置地等品牌房企的項目將繼續占據銷售榜前列，市場份額進一步集中。

改善產品占比繼續提升：隨著改善需求釋放和供應向改善傾斜，130平方米以上產品占比可能突破35%。

央國企市場份額擴大：央國企憑借資金和品牌優勢，市場份額將持續擴大，民企生存空間進一步收窄。

4.4 總結與建議

4.4.1 市場總結

2026年上半年南京房地產市場可以概括為“政策托底見效、量穩價弱延續、板塊分化固化、改善需求釋放”四個核心特征。

從全國來看，南京作為核心二線城市，市場表現處于全國中上水平。與一線城市相比，南京市場修復力度相對溫和；與其他二線城市相比，南京市場穩定性較好，未出現大起大落。

從歷史來看，南京市場已從2022年的規模高點回落約65%，當前處于“筑底企穩”階段。上半年成交規模與2025年同期基本持平，價格降幅收窄，市場正在經歷從“量價齊跌”到“量穩價弱”的轉變。

4.4.2 對房企的建議

4.4.3 對購房者的建議

免責聲明：本報告數據來源于克而瑞CRIC結構化數據、國家統計局公開數據及公開市場信息。報告中的分析和觀點基于截至2026年6月30日的可用數據，不構成投資建議。市場存在不確定性，過往表現不代表未來走勢。讀者應根據自身情況獨立判斷和決策。

THE END