首日簽約近一半！政府主導、深圳首個城中村改造項目最快今年開拆

時隔13年，老業主們終于等到了！

7月4日，由政府主導的深圳首個城中村改造項目——羅湖螺嶺片區改造項目啟動簽約儀式。

據官微“羅湖發布” 消息，截至當日19點，共簽約735戶，接近總數1598戶的一半。其中，首開區域已簽約501戶，超過該區域總戶數931戶的半數。

▲ 圖源微信公眾號“羅湖發布”

超七成房屋逾40年，半數是危房

最快或今年開拆

螺嶺片區位于羅湖東門街道核心區，東至文錦中路、南至東門中興路、西至東門中路、北至雅園立交 。周邊匯聚地鐵、學校、醫院等優質配套，區位價值優越 。

這是深圳最早一批建設者的集聚地，最老的樓建于1961年，樓齡65年。2024年《深圳市城市體檢城中村專項體檢》報告顯示，螺嶺項目范圍內現存房屋2400余套，超七成建成年限已逾40年，C級及以上危房占比過半。如今常住人口1.2萬，人口密度高達10萬人/平方公里。

早在2013年，羅湖區曾發布過螺嶺片區城市更新改造意愿公告，但止步于征集意愿階段。

轉機出現在2024年，螺嶺片區被納入深圳首批城中村改造試點項目。當年5月底，螺嶺項目啟動意愿征集，2025年1月，天健中標項目合作方，同年4月，項目規劃草案和搬遷補償方案（征求意見稿）發布。

資料顯示，項目改造范圍總占地約12.06萬㎡，包括東升街、花園坊、翠華巷、翠園村、黎明大樓、登高村、黎明小區、東郊街、翠園路、物資大院、賽龍大院、龍飛大樓、名陽閣、竹邊新村等區域，共有建筑物307棟，房屋2535套，現狀建筑面積約23.34萬㎡，其中住宅建面約19.73萬㎡，占比84.55%，現狀容積率約1.9。

▲項目改造范圍

深圳買房計劃 此前曾實探螺嶺片區，穿梭其中，生活氣息濃厚，路邊老人圍著在下棋，推著嬰兒車的年輕媽媽在樓下跟鄰居聊天。

但從建筑外表來看，大部分房屋已十分老舊，且周邊環境也比較差，巷窄路臟，線路亂搭。

▲實探螺嶺片區改造項目

為了符合《住宅項目規范》的限容限高要求，項目規劃經歷了大幅調整，今年6月17日， 項目綜合方案正式發布， 規劃住宅建面約32.85萬㎡，容積率從最高8.17降至最高3.1。

項目搬遷補償提供產權調換、貨幣補償、房票安置三種可選方式，補償內容包括房屋價值補償、其他補償補助和獎勵三部分。

▲ 螺嶺片區搬遷補償方案主要條款（部分）

從推進節奏來看，螺嶺片區屬于今年羅湖要重點推進的項目，在政府工作報告、羅湖住建局工作計劃以及《深圳市羅湖區2026年政府投資（草案）》中多次提及，今年要“開工螺嶺城中村改造項目”，也就意味著，最快今年就有可能啟動拆除。

拆除重建后的螺嶺片區會變成什么樣？

據了解，螺嶺項目按照住建部《住宅項目規范》的最新要求進行了全面優化，項目總建筑面積從最初的47萬㎡壓縮至37.69萬㎡，同時按照好房子、好小區、好社區的“三好標準”來推動建設。

規劃13300㎡公共配套，集成學校、社康、養老、文體等功能，打造綜合性鄰里中心，構建15分鐘高品質生活圈。

▲螺嶺片區規劃效果圖

螺嶺片區改造另一面

業主關心：穩不穩？補償怎么選？

螺嶺片區改造項目的啟動，對于煥新片區界面、提高業主生活品質是一件好事；但由于近幾年深圳部分舊改因房企資金緊張導致項目停滯、拖欠業主安置費的現象，部分業主擔心：

螺嶺項目穩不穩？會不會跟其他舊改項目一樣出現“錢房兩空”的局面？

事實上，螺嶺項目跟其他城市更新項目不一樣，它走的是城中村改造新政的路徑，采用的是“政府主導+國企實施、凈地出讓+市場參與”模式。 政府角色從監管者轉變為主導者，承擔從規劃審批、資金保障到回遷安置的全鏈條工作。

天健集團是項目引進的合作方， 定位為“服務商”， 僅收取固定服務費，不通過房地產開發銷售盈利。換一句話，這算是一項“政府工程”。

同時，據媒體報道， 資金保障方面，項目采用“專項債+政策性借款”雙渠道融資機制，成為全市首個獲批并落地城中村改造專項債的新項目，已獲兩家政策性銀行42億元專項借款授信。專款專用、封閉管理的模式從制度上杜絕了“爛尾”風險。

部分業主糾結的另一個問題是，補償方式應該怎么選？

有業主透露，他們家90多㎡的房子，如果房換房，就是1：1.2的比例賠償，等回遷期間，每個月會有約7000元租金補貼；如果選現金，按5萬/㎡賠償，能拿400多萬。

評論區或許很多網友吃了被拖欠安置費的苦，勸拿錢走人，也有人認為拆賠比太低。

但業內人士提醒：當年房企"搶地盤"、爭相提高拆賠比的時代已經過去了。現在走的是政府主導的路子，拆賠比不可能再像以前那么高。業主要適當降低拆賠預期。

此外還有房票安置的選項。 有業主說，如果急需住房的可以選房票，“現場問了街道辦，建設工期大概5-6年。”

據了解，居民可憑房票在房源庫中（產權清晰、手續完備的可售新建商品房，包括住宅、商業、辦公、商務公寓等）自主選擇適配房源，具有獎勵高、優惠多、不限購、選現房、可拆分、能轉讓等優勢。不過，官方暫未公布房源庫內有哪些項目可供選擇。

對于螺嶺片區的業主來說，簽約只是第一步。但至少，這個等了13年的項目，終于有了實質性的希望。