越秀豪宅，加速追趕

文/廣州進深 嚴明會

越秀地產(chǎn)上周拿下的海珠琶洲中二區(qū)地塊，已經(jīng)通過備案。

備案披露，項目總用地面積20415㎡，建筑面積36963.5㎡。

包含住宅及地下室、黨群服務(wù)站、社區(qū)居委會、物業(yè)管理、居民健身場所、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)等。

同時，這塊地還需要配建城市綠地、市政道路、河涌等，“小任務(wù)”還是比較多的。

對于這個項目，越秀計劃總投資24.17億元，很大的手筆。

項目起止年限為2026年7月至2029年7月，三年時間。

相較于其他房企的備案內(nèi)容，越秀這個備案算是蠻簡單的。

甚至連最基本的“要蓋幾棟樓”都沒提及。

可見，越秀要么是樓棟規(guī)劃尚未最終落定，先備案趕著開工；

要么是刻意隱藏細節(jié)，故意保持神秘感。

畢竟地剛到手，還是這么一塊得之不易的靚地，長出來的產(chǎn)品自然是要好好打磨的。

豪宅“掉隊”

琶洲這塊地，對越秀來說意義非凡。

不只是因為，它殺到了保利的家門口。

更在于它即將推出的豪宅項目，將進一步助力越秀搶占廣州豪宅市場份額。

同時，撼動保利在核心片區(qū)的高端統(tǒng)治力。

最近兩年，廣州豪宅市場被保利包攬大半風頭。

隨著保利天曜、保利天奕、保利玥璽灣等高端住宅接連入市，保利分走了廣州大量高凈值客群。

并且，還有個“小保利”在旁同步上分，保利置業(yè)的保利翡麗甲第去年開盤也是一炮走紅。

而越秀這兩年在干啥呢？

——主要在剛需及剛改市場深耕。

比如，去年入市的越秀貝好家嘉悅云啟、越秀鴻璟臺；今年開盤的越秀閱璟臺、越秀萬博和臻三期等。

這些樓盤建得很快，賣得也不錯。

然而，豪宅賽道卻終歸有些“掉隊”。

雖然去年，越秀也推出了越秀江灣潮起這種“一半豪宅、一半改善”的混合型改善住宅，但說到底總歸不是“純豪宅”。

加之越秀江灣潮起體量較小，只有4棟樓，小戶型、大平層混雜，圈層不夠純粹，和真正的高端盤還是有點兒區(qū)別。

另外，還有個頂豪琶洲樾·華樾，去年初入市，至今網(wǎng)簽8套，市場反響較為一般。

當然，越秀還有個王炸在手——珠江新城的馬場地塊。

這個項目一出，肯定是要顛覆廣州豪宅市場的，但沒那么快。

馬場地塊，保守估計最快也要到明年上半年了。

而琶洲這塊地體量不大，按照越秀以往的速度，今年底可能就有機會亮相。

市場先機嘛，能搶占一點兒是一點兒。

所以進深君覺得，越秀琶洲這個豪宅項目，來得正是時候。

地塊回顧

6月30日，海珠區(qū)琶洲中二區(qū)AH041208地塊競價出讓。

吸引中海、保利發(fā)展、越秀、招商、綠城、建發(fā)、中鐵置業(yè)7家房企參拍。

整場土拍歷經(jīng)兩個多小時、88輪競價，最后只剩越秀、保利兩家相爭。

最終被越秀拿下。

成交總價137498萬元，折合樓面價60705.5元/㎡（未扣除配建），溢價率46.28%。

地塊出讓宗地面積9060㎡，計算容積率建筑面積22650㎡，容積率2.5。

其位于琶洲核心區(qū)域，旁邊是板塊內(nèi)的豪宅標桿——保利天悅，一路之隔就是抖音華南總部，地段優(yōu)越。

周邊還有萬勝圍地鐵站、萬勝廣場、保利廣場等配套。

且離江邊也不遠，未來高層單位或可望江景。

該地塊此前曾歷經(jīng)調(diào)規(guī)，容積率從4.1下調(diào)至2.5，限高從100米降至80米。

總建面也大幅收縮，從約4萬㎡“腰斬”到2.26萬㎡。

說白了，就是降容提質(zhì)，以更加匹配“好房子”建設(shè)標準。

地塊成交價突破6萬元/㎡，這個地價并不低。

未來入市后，項目普通樓層均價大概率站上10萬 /㎡，一線江景、中軸景觀樓王單位價格將會更高。

二手房方面，地塊旁邊的保利天悅，目前二手住宅掛牌均價在14萬 /㎡。