北京最頂流的購物中心，不需要超市了

作為長年霸榜北京人氣最高值、吸引大量年輕人進店、引領青年潮流的購物中心——朝陽合生匯，在去年撤店關了OLE食品超市后，沒有再引入另一家超市品牌，而是把超市原址改造成了一個聚焦于區域特色餐飲的“香蕉美食市場”，7月正式營業了。

由此，北京人氣最高的購物中心，已經沒有綜合性超市業態了，看起來，它不再需要超市作為購物中心的主力店了。

此舉，有沒有趨勢意義，以及成因如何，《商業觀察家》也嘗試做以下4點分析。

一

租金

綜合性超市過往作為購物中心的主力店，通過經營剛需高頻的日常生活場景，能起到引流作用，承擔起了購物中心的客流“擔當”，進而，它們也享受到了購物中心給的低租金“待遇”。

但現在，人氣高的購物中心，似乎已經不需要這樣的綜合性超市業態來引流了。

以北京朝陽合生匯為例，從其發布的2026年上半年業績數據來看，在沒有超市業態的這半年時間里，朝陽合生匯實現總銷售額超45億元，同比增長13%；總客流量近2007萬人次，同比增長12%，日均客流超12萬的成績。

那么，在這樣的客流水平下，在有沒有綜合性超市，客流也不受影響的情況下，它們可能就沒有必要再給綜合性超市業態很大的面積，以及很低的租金了。甚至，它們的一些已經沒有引入綜合性超市業態來作為購物中心“流量”主力店的需求了。

進而，它們可以把原超市面積切割成小塊場址，分租給大量餐飲等品牌，從中，它們所能獲得的租金回報率，毫無疑問將會更好——餐飲等品牌毛利率更高，能負擔更高的租金場址，主營生鮮的超市毛利率則要低很多，負擔不了太高的租金。

由此，低毛利率的超市，逐步退出優質地段的A類購物中心，有可能會成為一個“現象”——因為超市很難給到購物中心更好的租金回報率，而餐飲等品牌，在購物中心已有大流量的基礎上（餐飲業務要做起來，需要大流量），既能負擔這樣的租金成本支出，也能有引流功能。

基于此，在購物中心要求更高租金回報率的“壓力”下，可能會引發超市業的一些結構調整。

比如，像北京的國貿CBD區域，不要說超市，就是百果園這樣的一二十平米的水果便利店，要開進去都是非常難的，但是“CBD人群”又有吃水果的需求，于是，后續，百果園就通過前置倉來做這塊市場了。“高租金”其實一定程度就改變了“業態結構”。

而在實體超市內，那些選址城郊，相對不依賴高租金高客流地段的業態，比如倉儲會員店，當下的發展，也更好。

二

場景

朝陽合生匯不再需要綜合性超市的一個原因，可能在于，場景越來越不匹配。

之前，開在朝陽合生匯的超市——OLE，客流就不是很好，盡管背靠朝陽合生匯這么大的流量池，OLE的進店客流并沒有很好。

由此，朝陽合生匯“撤”超市，可能也跟場景有一些關系。

比如，大量年輕人已經不做飯了，那她們可能就不需要去超市買生鮮了。朝陽合生匯現在的主力客群則主要是快節奏生活的年輕人。

還比如，當下的綜合性超市業態，都在做生鮮加工、餐飲化，以及現制品類的轉型，一些市場人士認為，這其實是在做“消費降級”，通過規模化運營與更低的價格，來提供餐飲，或即食，解決年輕人的一日三餐問題，其實就是通過“低價”形式在搶購物中心里餐飲品牌的客流。

那么，這樣的超市，對于頭部、不缺客流的一些購物中心來講，也不一定很喜歡。

三

優質供給增多

朝陽合生匯不再需要超市作為主力店的另一大原因，有可能是日常生活類，及食品類的優質商家供給增多，可選性很多所導致，因此，購物中心沒必要再專門做一個綜合性的超市業態了。比如，朝陽合生匯在2026年上半年就累計引進125個新品牌。

這跟之前的百貨業態，也可能會有一些類似。

十多年前，在購物中心還沒有辦法招商引入大量一二線時尚品牌時，當時的購物中心，比如萬達廣場，就自己做了一個綜合性百貨業態——萬達百貨，來作為主力店，“集中引入”一二線時尚品牌，填補購物中心招商“局限”。

后續，隨著百貨招商不再是問題，萬達百貨就退出歷史舞臺了。

由此，購物中心里綜合性超市業的未來，會不會也變成“萬達百貨”？

目前來看，對于綜合類超市不利的一點是，綜合超市所經營的大量細分品類，目前市面上，都冒出了大量的專業連鎖。

比如，在朝陽合生匯，賣茶飲的有二三十家品牌店鋪，賣烘焙的有十家左右，賣水果果切有數家、專賣熟食都有十多家，最近基于零食品類而興起的新鮮零食業態，朝陽合生匯到目前也引入兩家品牌了。

除此之外，朝陽合生匯還有大量的細分專業業態，有專賣冰淇淋的、專賣果干的、專賣牛肉干的、專賣酸奶的、專賣薯條的，等等。

基本上，除了一些生鮮品，綜合性超市經營的幾乎任何品類，在朝陽合生匯里，都能通過專業店的形式買到，因此，它可能也并不需要通過做一個綜合性超市的“聚合”形態，來滿足消費需求。相反，朝陽合生匯通過“市集”的方式“集成”專業店，它的品類專業度、它的品質感、它的潮流換新率、它的可逛性、它的現場體驗感、它的客單價、它的毛利率，反而相比綜合性超市，還更好。

而即便是一些生鮮品，朝陽合生匯里的大量餐飲品牌，也都能起到面向不做飯消費人群的一定“替代”作用，比如，新鮮蔬菜肉品等，年輕消費者可以通過自助烤肉、自助火鍋、自助炸物、燙煮等餐飲形式吃到。

四

細分化碎片化專業化

朝陽合生匯做得很好的一點是，細分化做得非常好。每個品類都引入數家專業連鎖店；每個地域的特色小吃及餐飲飲食，在朝陽合生匯都能找到；每個國家的特色飲食，大多都能囊括。同時，它的品牌都很新。

整體則呈現出了細分化、碎片化、專業化的特征。

這其實也代表了中國整個消費零售市場的發展趨勢。

現在的市場，越來越碎片化、越來越去中心化、越來越垂直。

細分代表著品類專業度與單價的提升。

碎片化代表著新生代消費群購物習慣的變化——沒有重點，隨性而逛，成長于物質充沛的新生代年輕人，她們的目的性購買特征已經不明顯了。

而垂直代表著新的供應鏈效率。

這些對于綜合性超市來講，將可能構成新的經營壓力。

商業觀察家

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