佳運(yùn)翻身仗，沈仁興拼了

文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

剛剛過去的周末，佳運(yùn)川沙項(xiàng)目佳運(yùn)·璟和ONE城市展廳正式開放。

這塊地去年11月由本土房企佳運(yùn)經(jīng)過82輪激烈競價(jià)拿下，歷經(jīng)近8個(gè)月籌備，終于揭開了面紗一角。

2025年11月24日，上海第九批次土拍現(xiàn)場，佳運(yùn)置業(yè)董事長沈仁興親自到場坐鎮(zhèn)、舉牌加價(jià)。沈仁興的執(zhí)著最終讓佳運(yùn)以24.75億元總價(jià)、15.76%溢價(jià)率拿下了這宗地塊。

這次拿地之所以引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注，一方面是因?yàn)樵诋?dāng)下的土拍市場上，房企董事長親自到場舉牌已不多見；另一方面，佳運(yùn)置業(yè)與川沙之間確實(shí)有一段歷史淵源，公司1999年成立于浦東，首個(gè)項(xiàng)目佳運(yùn)公寓就落在川沙。

時(shí)隔26年重回起點(diǎn)，沈仁興親自押陣、82輪鏖戰(zhàn)不退，其決心不言自明。

這塊地算是板塊內(nèi)近幾年條件最好的一宗，但壓力同樣不小。

住宅售價(jià)需接近7萬元/㎡才能覆蓋成本。對(duì)以剛需為主的這一板塊而言，煙火氣雖足，離真正的改善仍有距離。

全域抬板創(chuàng)紀(jì)錄

佳運(yùn)·璟和ONE最突出的特征，是全域抬板。

作為“好房子”新政后浦東外環(huán)外首個(gè)全域抬板項(xiàng)目，佳運(yùn)·璟和ONE的抬板高度達(dá)到6米，為全市最高。

疊墅首層離地6米，小高層首層更達(dá)9.75米，相當(dāng)于常規(guī)住宅三層有余。

疊墅部分抬板后，直接改變了下疊產(chǎn)品的空間邏輯：告別傳統(tǒng)疊墅地下室昏暗潮濕的暗室短板，下層被整體抬升到地面以上、自帶采光，相當(dāng)于把地下室變成了地上空間。

項(xiàng)目規(guī)劃7幢15-17層住宅和5幢4層疊加，高低錯(cuò)落布局，配置下沉庭院、地下會(huì)所和主題架空層。除一棟高層外，其余首層均做架空處理。

高層戶型以115㎡、128㎡、140㎡為主，疊墅162-185㎡，總計(jì)約480余套房源，其中疊墅約70套。

層高方面，全盤超新規(guī)3米標(biāo)準(zhǔn)，小高層達(dá)到3.1米，疊墅首層3.4米、二層3.2米、三至四層3.3米。

此外，項(xiàng)目打造了全可改造飄窗、川沙罕見的獨(dú)立電梯廳、疊墅專屬露臺(tái)，全線戶型的實(shí)得率都很可觀。

以128㎡戶型為例，獨(dú)立電梯廳面寬2.8米，近9㎡的空間既可作入戶收納，也可布置休閑座椅。室內(nèi)橫廳設(shè)計(jì)，3房2衛(wèi)格局，餐廳區(qū)域具備“X空間”改造彈性，家庭成員少時(shí)作餐廳或書房，未來人口增加可隔出一間小房間。全屋飄窗均可改造，每個(gè)房間的實(shí)際使用空間會(huì)進(jìn)一步拓展。

不過有一個(gè)細(xì)節(jié)值得注意：為了做超低能耗住宅，陽臺(tái)是全包進(jìn)去的，算全面積。從戶型圖上也能看出，沒有單獨(dú)的陽臺(tái)區(qū)域。這與當(dāng)下流行的3.5代宅半贈(zèng)送陽臺(tái)面積有所差別。

除抬板外，項(xiàng)目亮點(diǎn)不少。社區(qū)規(guī)劃了5600㎡下沉式庭院會(huì)所，涵蓋恒溫泳池、行政酒廊、私宴廳、瑜伽房、室內(nèi)迷你高爾夫等功能。

下沉式庭院采用"半邊山水半邊城"理念，主要栽植生長慢、落葉少、品相好的高檔樹木，包括日本進(jìn)口的造型羅漢松和羽毛楓、西班牙進(jìn)口樹齡超600年的油橄欖樹，以及百年紫薇老樁等。

在住宅開發(fā)上，佳運(yùn)置業(yè)素以穩(wěn)健和產(chǎn)品力見長，尤重景觀打造。沈仁興從拿地起便介入選材，名貴樹木多由其親自挑選，這份對(duì)品質(zhì)的偏執(zhí)貫穿項(xiàng)目始終。

璟和ONE的設(shè)計(jì)陣容也堪稱頂配：上海天華建筑設(shè)計(jì)院、CCD和維幾、JTL（重慶）加特林聯(lián)合操刀，與翠湖六期、鵬瑞壹號(hào)、潮鳴外灘等豪宅項(xiàng)目同源。

慢節(jié)奏開發(fā)

相比于市面上大多數(shù)高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目，佳運(yùn)·璟和ONE的開發(fā)節(jié)奏偏慢。去年11月拿地，今年1月中旬規(guī)劃方案公示，直到7月上旬才開放展廳，預(yù)計(jì)下半年入市。

項(xiàng)目方透露，工程在結(jié)構(gòu)施工階段主動(dòng)放緩了節(jié)奏。一般每層7天的結(jié)構(gòu)工期，很多開發(fā)商壓縮到3到4天完成，而佳運(yùn)拉長到8到10天一層，給混凝土足夠的養(yǎng)護(hù)時(shí)間。這個(gè)說法的邏輯在于，混凝土養(yǎng)護(hù)到位能增強(qiáng)抗震性、避免開裂和滲水等常見問題。

不過，建設(shè)過程中的合規(guī)問題也不容回避。

今年2月11日，項(xiàng)目建設(shè)公司因“建設(shè)單位未取得施工許可證擅自施工”被處罰9.32萬元；4月22日又因“施工圖設(shè)計(jì)文件未經(jīng)審查擅自施工”被罰款20萬元。

此外，今年2月初規(guī)劃公示期間，項(xiàng)目也曾收到周邊居民關(guān)于地坪抬高、配電站設(shè)置等方面的異議，官方答復(fù)后逐一作出了符合規(guī)范的說明。

項(xiàng)目周邊，南側(cè)緊鄰的華潤置地觀宸潤府，目前已完成清盤。稍遠(yuǎn)處，陸家嘴錦繡云瀾此前累計(jì)推售1064套房源，目前已售956套，網(wǎng)簽去化率超89%，主要剩余140-168㎡大戶型在售。此外，浦發(fā)·上品作為2號(hào)線凌空路站附近的實(shí)景現(xiàn)房，也在持續(xù)銷售中。

相比于兩年前華潤觀宸潤府3.8萬/㎡的純宅地樓板價(jià)，售賣均價(jià)約6.35萬/㎡，佳運(yùn)雖然以2.9萬/㎡的樓板價(jià)拿地，但背后隱藏的隱性成本較高，盈利空間有限。

地塊中約25%的面積為商業(yè)辦公，且必須自持酒店，折算下來，住宅部分樓板價(jià)約3.7萬/㎡。

川沙作為浦東城市副中心，承接張江科學(xué)城東擴(kuò)和國際旅游度假區(qū)輻射，市場基本面不錯(cuò)。但璟和ONE入市時(shí)面臨的競爭格局已與觀宸潤府時(shí)期不同，疊加自身合規(guī)爭議和偏慢的開發(fā)節(jié)奏，能否復(fù)制競品此前的熱度，仍需市場檢驗(yàn)。

冷熱不均

上一次佳運(yùn)置業(yè)在上海土拍市場引起關(guān)注，還是在2022年。

當(dāng)年6月，佳運(yùn)在兩周內(nèi)連續(xù)拿下兩宗地塊：一是以12.701億元競得寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)老鎮(zhèn)區(qū)地塊，二是以底價(jià)6.8億元摘得金山區(qū)金山新城地塊。

緊接著12月，在第四批次集中供地中，佳運(yùn)擊敗12家央國企，以20.8億元拿下寶山顧村地塊。

這三宗地塊分別開發(fā)為佳運(yùn)名邸、佳運(yùn)匯龍府和佳運(yùn)瑞璟灣，產(chǎn)品形態(tài)清一色為洋房社區(qū)。但從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，很明顯冷熱不均。

位于寶山羅店的佳運(yùn)名邸，2023年5月9日開盤推出315套房源，至今近三年時(shí)間，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示僅網(wǎng)簽63套，去化率約20%。

寶山顧村的佳運(yùn)瑞璟灣，2023年7月和9月分兩批推出495套住宅，目前已售453套，去化率約91.5%。

金山新城的佳運(yùn)匯龍府，2023年5月和6月分兩批推出286套住宅，目前已售262套，去化率約91.6%。