廣東
黃埔舊改，打贏復活賽！
這兩天，樓市君意外發現，黃埔一些停滯多年的舊改，開始密集動起來了。
比如水西社區元貝片，舊改項目正式備案，總投資85個億；長嶺街道的黃登村，也開始對復建區全過程監理服務進行招標；裕豐圍、南崗南等多個舊改動工...
從2021年陷入停滯到現在全面重啟，黃埔舊改，勢要奪回失去的5年！
壹
先來聊聊水西元貝片。
前兩天，項目正式完成備案，總投資超85億元，建設90多萬方的建筑，包括了住宅、商業、中小學以及幼兒園等等。
項目起止年限2026-2032年，足足有6年時間。
｜圖源：審批平臺
這個村在長嶺居那邊，廣佛肇高速以北，挨著21號線地鐵，地段不差。
再加上距離黃埔區府板塊其實不遠，生活配套也比較豐富，基本可以算區府生活圈的一員。
｜廣州樓市發布 制
然而，跟黃埔大部分舊改一樣，這個項目也是起了個大早，趕了個晚集。
2019年就被列入了黃埔的城市更新計劃，2020年村民表決同意，簽約率沖到99%，拆得也挺快。
一直到2023年7月，實施方案才正式獲批，同年11月，敏捷集團正式成為舊改合作企業。
融資區的敏捷瑞府，也曾一度傳出入市消息。
｜廣州樓市發布 制
作為廣州本土房企，敏捷盤活舊改，確實值得點贊。
而這兩年，敏捷在廣州樓市也有不少聲量。
像是番禺敏捷萬博金湖壹號，依靠省實、金山湖、22號線地鐵等核心賣點，開盤以來賣得不錯。
而此次項目備案通過，或許也是元貝舊改融資區即將入市的一個信號。
｜廣州樓市發布 攝
黃登村拿到的劇本跟元貝類似。
早在2019年，黃登村就開始了舊改前期工作。
2020年時候，就開始了房屋拆遷工作，開始全面拆除村屋。
2021年時候，正式與深圳勤誠達簽約，隨后舊改實施方案獲批，復建區也舉行奠基儀式開工。
｜廣州樓市發布 制圖
但在2021年，黃登舊改也陷入停滯。
不僅安置區建設進度遇阻，不少村民還紛紛反饋出現臨遷費拖欠的情況。
直到去年，項目方推進報批和資金籌集后，才舉行了復工儀式。
而此次復建區全過程監理服務招標，或許是項目正式恢復正常進度的一個信號。
｜圖源：廣州農村陽光招采平臺
貳
當然，黃埔成功“復活”的舊改，可不止這兩個。
很多朋友應該都注意到了，從去年下半年來，黃埔舊改都有加速的跡象。
而到了2026年，一些沉寂多年的舊改，新動作就更快了。
｜圖源：貝殼找房
比如南灣村，今年三月份F01安置地塊正式復工。
原本和恒大合作的滄聯村，今年三月榕樹片區首期控制性詳細規劃也正式過會獲批。
難兄難弟南崗南片區，復建9、10、15地塊等在4月份陸續完成施工招標。
而就在昨天，南崗南和裕豐圍舊改，也同日舉行動工儀式！
｜南崗南片舊改實拍
｜廣州樓市發布 攝
如果只是一兩個村重啟，可能還可以說是偶然。
但是如果你把視野拉開來，這么多項目同步有了實質動作，就不是巧合了。
樓市君認為，這是黃埔舊改的系統性重啟，原因也很好理解。
一來，錢的問題解決了。
這也是最重要的一點。
過去舊模式，民企開發商實際上還是玩高周轉那套——先拆房、再靠賣融資區回籠資金蓋回遷房。
一旦樓市下行、融資收緊，開發商資金鏈一斷，項目直接停擺，臨遷費都發不出。
黃埔前幾年那批爆雷，根子就在這。
而根據 消息，去年9月，黃埔區第二批城中村改造項目正式獲批，專項借款額度達700多億！
這個資金來自國開行、農發行等政策性銀行，是目前廣州各區中額度最高的。
｜廣州樓市發布 攝
這筆錢有兩個關鍵點：
一是專款專用、封閉運行，只能付工程款和臨遷費，不經開發商賬戶，從制度上堵住挪用；二是區屬國企作為借款主體，直接對接銀行，不靠房企自籌。
數據顯示，2026年初，僅廣開城發集團就提取專項借款超500億元，直接把一大批舊改項目從資金泥潭里拽了回來！
二來，舊改模式換了。
目前，黃埔對重難點項目，特別是已拆平或簽約率超95%但仍停滯的，推動轉為 "依法征收、凈地出讓"做地新模式。
比如上文提到的廣開城發，就接手了19個舊改項目，有44個地塊要建。
樓市君也統計了一下，黃埔轉模式的舊改項目，真的是越來越多了。
｜廣州樓市發布 制圖
新模式的好處是，不依賴單一房企信用，國企兜底一級開發，安置房優先于融資區建設，且土地凈地出讓后政府可控性更強。
更關鍵的是，黃埔還針對之前舊模式的補償方式不一的難題，也開始制定統一的拆遷補償標準了。
過去，每個舊改項目都需要村民與房企之間的漫長談判，各個村的補償標準參差不齊，導致項目推進緩慢。
在統一標準后，新的舊改項目可直接套用這套標準，大幅縮短前期協商時間。
對村民而言，統一的標準也進一步保障了村民的權益。
｜廣州樓市發布 制圖
最后，多樣化的安置選擇，幫助樓市形成閉環。
2024年，黃埔發出全國首張新模式房票，目前房源超市已納入多區樓盤，村民可選擇拿房票去買區內商品房而非死等原址回遷。
截至今年4月份，全區通過房票認購商品房超7500套、近130億元。
而根據最新數據顯示，黃埔已經累計核發房票5441張、74億元，累計房票網簽3466套、去化存量商品房34.5萬平方米，超3400戶村民通過房票喬遷新居。
｜圖源：廣州黃埔發布
對一些拆完但回遷房短期開不了工、或村民對原地復建有爭議的，房票成了一個重要的分流選項。
從這方面看，使用房票安置，既縮短了村民過渡期，也幫市場去庫存。
因此，黃埔舊改能全面“復活”也很好理解。
簡單概括就是：資金到位了、模式理順了、選擇更多了。
而隨著黃埔舊改的加速推進，一些新面孔也將入市。
樓市君了解到，科城魚珠灣項目，已經于6月16日開放營銷中心和樣板房，即將開盤；中交裕豐圍昨天正式動工，大概率今年入市...
毫無疑問，黃埔舊改正在形成一個良性的市場閉環。
好了，今天先說到這，如果你有任何想了解的信息或者爆料，歡迎滴滴樓姐（gzlsfb3），我們評論區見~
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