戴德梁行發(fā)布2026上半年深圳寫字樓及零售市場(chǎng)報(bào)告

新質(zhì)生產(chǎn)力帶來商辦增量需求，品牌流動(dòng)為消費(fèi)場(chǎng)景擴(kuò)容

深圳，2026年7月1日——今日，全球領(lǐng)先房地產(chǎn)服務(wù)咨詢機(jī)構(gòu)戴德梁行發(fā)布2026上半年深圳寫字樓及零售市場(chǎng)報(bào)告。

租金下行撬動(dòng)多元需求，甲級(jí)寫字樓空置率階段性回落

2026年上半年，深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)錄得約20.1萬平方米新增供應(yīng)，推動(dòng)全市存量升至928.3萬平方米。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力不減、供需雙方預(yù)期謹(jǐn)慎的背景下，租金延續(xù)下行趨勢(shì)：截至2026年二季度末，全市甲級(jí)寫字樓租金進(jìn)一步降至每月每平方米144.2元，較2025年末累計(jì)下降3.4%。甲級(jí)寫字樓租金持續(xù)走低，促使各檔次物業(yè)間價(jià)差收窄，成本優(yōu)勢(shì)驅(qū)動(dòng)部分企業(yè)加速搬遷置換，實(shí)現(xiàn)辦公品質(zhì)升級(jí)。

結(jié)合租賃需求的構(gòu)成看，新租需求（擴(kuò)租、新設(shè)企業(yè)、外地企業(yè)初入本地）占面積比約37%，企業(yè)升級(jí)搬遷需求占比約27%，增量需求改善推動(dòng)上半年甲級(jí)寫字樓凈吸納量達(dá)17.5萬平方米。受益于多元化需求釋放，及部分項(xiàng)目延期縮減了上半年新增供應(yīng)量，2026年中全市空置率較2025年末下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至29.1%。

對(duì)于后市走向，戴德梁行研究院副院長(zhǎng)、華南及華中區(qū)研究部主管及董事張曉端預(yù)計(jì)，今年內(nèi)深圳還有約94萬平方米的甲級(jí)寫字樓計(jì)劃投入使用；未來五年，整體在途供應(yīng)量仍將維持高位，市場(chǎng)去化承壓。龐大的存量及在途供應(yīng)將使市場(chǎng)長(zhǎng)期處于激烈競(jìng)爭(zhēng)格局，空置率將波動(dòng)上行，租金整體下行的趨勢(shì)短期內(nèi)亦難以扭轉(zhuǎn)。

張曉端同時(shí)表示，激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境也將倒逼項(xiàng)目創(chuàng)新變革。越來越多業(yè)主及運(yùn)營(yíng)方積極嘗試靈活分割空間、彈性租賃條款等策略，適配中小微企業(yè)輕量化、靈活化的辦公需求。此外，通過豐富產(chǎn)業(yè)配套、提升硬件品質(zhì)實(shí)現(xiàn)軟硬件綜合升級(jí)，打造差異化競(jìng)爭(zhēng)力，亦是穩(wěn)定租賃表現(xiàn)、緩解空置壓力的有效路徑。

新質(zhì)生產(chǎn)力快速發(fā)展帶來增量需求，空間運(yùn)營(yíng)商及酒店呈擴(kuò)張態(tài)勢(shì)

以租賃成交面積統(tǒng)計(jì)，上半年TMT行業(yè)依舊為深圳甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)第一大需求來源，占比達(dá)32.4%，較2025年全年提升約2.4個(gè)百分點(diǎn)，主要由大面積搬遷、續(xù)租活動(dòng)驅(qū)動(dòng)。

AI相關(guān)企業(yè)租賃熱度延續(xù)，覆蓋全場(chǎng)景AI智能、計(jì)算機(jī)視覺、算力解決方案、多模態(tài)AI技術(shù)研發(fā)等領(lǐng)域；數(shù)字化服務(wù)、半導(dǎo)體企業(yè)亦貢獻(xiàn)了較大面積租賃成交。此外，私募基金、券商、法律服務(wù)及物流企業(yè)租賃需求表現(xiàn)穩(wěn)健，構(gòu)成上半年甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求的重要支撐。

空間運(yùn)營(yíng)商與酒店業(yè)態(tài)自去年釋放的租賃熱度在2026年得以延續(xù)，運(yùn)營(yíng)商經(jīng)營(yíng)模式持續(xù)迭代，除傳統(tǒng)承租外，與業(yè)主聯(lián)合運(yùn)營(yíng)模式逐漸增多，該聯(lián)營(yíng)模式通過構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、收益共享的機(jī)制，有效增強(qiáng)了雙方的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。

今年“十五五”規(guī)劃建議明確將建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系列為首要任務(wù)，為高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了戰(zhàn)略支撐。

戴德梁行華南區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部副董事總經(jīng)理、企業(yè)服務(wù)部主管黃書禮認(rèn)為，隨著人工智能、半導(dǎo)體、先進(jìn)材料、生物制造等產(chǎn)業(yè)的規(guī)模化擴(kuò)容與能級(jí)提升，企業(yè)在總部布局、研發(fā)中心設(shè)立及團(tuán)隊(duì)擴(kuò)張等方面的辦公需求或?qū)⒊掷m(xù)釋放，為深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)注入增長(zhǎng)動(dòng)能。

優(yōu)質(zhì)購物中心平均空置率微升，品牌流動(dòng)為消費(fèi)場(chǎng)景擴(kuò)容

根據(jù)深圳統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，前5個(gè)月深圳社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比微增0.3%，宏觀面諸多不確定因素對(duì)需求端的影響使得購物中心競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，品牌方的擴(kuò)店意愿謹(jǐn)慎。

業(yè)主在保租金與品牌求穩(wěn)之間的博弈拖累了優(yōu)質(zhì)購物中心空置面積的去化以及品牌迭代煥新的速度。至年中，全市優(yōu)質(zhì)購物中心空置率半年微升約0.1個(gè)百分點(diǎn)至9.2%。

位于軌道交通節(jié)點(diǎn)的成熟優(yōu)質(zhì)購物中心客流支撐力仍保持優(yōu)勢(shì)，租金水平總體持穩(wěn)；然而處于培育期的項(xiàng)目則多選擇以價(jià)換量，主動(dòng)優(yōu)化租金策略。截至第二季度全市優(yōu)質(zhì)購物中心最優(yōu)層平均租金為每月每平方米693.5元，半年下降0.5%。

戴德梁行大中華區(qū)副總裁、華南及華中區(qū)董事總經(jīng)理程家龍指出，深圳餐飲收入自年初以來保持6%左右的高速擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。對(duì)應(yīng)到物業(yè)市場(chǎng)的需求端，上半年餐飲品類占所有新入駐購物中心商家數(shù)量的比重為43.0%。

其中，特色正餐類占比10.7%；新式飲品及奶茶類以8.1%的占比排名保持前列。零售品類新入駐購物中心門店數(shù)量的占比為47.1%，女裝、休閑服裝、箱包鞋履類的占比靠前。

此外，隨著消費(fèi)向線上分流以及消費(fèi)習(xí)慣的轉(zhuǎn)變，部分傳統(tǒng)大賣場(chǎng)下沉至社區(qū)拓展精品商超以及布局前置倉，進(jìn)一步完善了社區(qū)居民15分鐘生活圈。

戴德梁行華南區(qū)商業(yè)部主管及董事宋潔表示，過去行業(yè)普遍將商業(yè)物業(yè)定義為固定物理空間，品牌經(jīng)營(yíng)也局限于單一固定場(chǎng)地，資產(chǎn)價(jià)值評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)高度依賴地段、體量等硬件指標(biāo)。

但事實(shí)上消費(fèi)需求并未消失，只是隨區(qū)域、客群、生活場(chǎng)景產(chǎn)生明顯分層，不同地段消費(fèi)者的消費(fèi)訴求存在顯著差異。品牌方敏銳捕捉到需求就近釋放的趨勢(shì)，主動(dòng)打破渠道與地域壁壘，形成商圈與社區(qū)互通、海內(nèi)外雙向拓店的全域流動(dòng)格局。

吸引茶顏悅色、寧家十職、禮厚茶肆等各類外地品牌爭(zhēng)相入駐，同時(shí)培育拓竹科技、啟元機(jī)器人、眾擎機(jī)器人、Kickstarter等科技企業(yè)全球首店落地，消費(fèi)科技品牌已成為深圳商業(yè)新主力。需求分層催生品牌遷徙，而持續(xù)的品牌流動(dòng)又直接改變商場(chǎng)出租表現(xiàn)、租金水平與長(zhǎng)期資產(chǎn)收益，最終完成商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值體系的全面重構(gòu)。

伴隨2026年APEC落地深圳，品牌跨域布局的趨勢(shì)將持續(xù)深化，存量商業(yè)的運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)力與資產(chǎn)價(jià)值，將高度取決于項(xiàng)目承接多元流動(dòng)品牌的能力。

文章來源:樂居買房