海南
三亞，海棠灣，當下最炙手可熱的投資標的。
今年不到半年時間，何猷君帶著財團來了，投資10億的蘭桂坊也來了，砸70億的免稅城三期漸行漸近，保利剛剛又花了20億拿地，我們之前也披露過世界機械巨頭三一集團的海棠灣布局…
但是，你可能還不知道，一家萬億級的資本巨頭，最近，也悄悄在海棠灣布局！
海棠灣實景 圖源：網易房產
6月17號，一家名叫"三亞晉承企業管理合伙企業"的公司在三亞成立，注冊坐標：海棠灣！
乍一看，一則平淡無奇的企業落戶動作。
但通過天眼查穿透，出資額6.06億元，出資結構：中信信托99%，三亞晉悅0.1%。
是的，最大的出資人是中信信托，一家背靠央企，資金管理規模3.79萬億，位居行業第一的萬億級資本巨鱷，將重磅出手，選在了海棠灣！
一.資本巨鱷出手，背后操盤的是山西煤老板。
此前5月份，海南省與中信集團舉行工作會談，中信集團表示愿持續加大在海南投資布局力度，做好自由貿易港建設的“金融顧問”；深化醫療健康領域務實合作…
那這次布局海棠灣與中信在海南大戰略有關嗎？
也許，兩者并沒有直接關聯。
中信信托這次布局海棠灣，更像是一場資本市場發起的主動選擇。
從公司的架構可以看出，這是企業管理的合伙企業，出資方的信托產品做LP，60萬殼公司做GP，中信信托這次扮演的是LP的角色。
而實際操盤的GP，卻另有其人：
只占0.1%的三亞晉悅！
99%出錢的那位不管事，0.1%出錢的那個說了算。
這不是段子，這是《合伙企業法》第67、68條寫進法律的規則——有限合伙里，GP（普通合伙人）拿100%日常決策權，LP（有限合伙人）出多少錢都只有分紅權和知情權。
那這個0.1%的GP是誰？
三亞晉悅文化旅游有限公司，5月21日剛成立，注冊資本60萬，法定代表人叫劉波。
往深穿透，背后是海棠灣“熹棠文旅”，一家在三亞海棠灣布局超過3年的企業。
2023年8月熹棠文旅成立，注冊在開維麗笙別墅，注冊資本12億元，全額實繳！
費爾蒙酒店實景
其最重要的文旅投資，是收購海棠灣熹棠費爾蒙酒店，雖然收購價未公開，但之前的物業方曾公布，開維海棠度假投資2020年總資產36.52億元（含酒店物業全部資產）。
分析來看，至少是幾十億級別的重倉！
實際上，熹棠文旅的更深的背景，是山西的晉龍能源，一家來自山西的煤焦化公司。
所以，海棠灣上的巨頭，可不止有各大央企，還有手握大把現金的煤老板！
除了實繳12億，拿下熹棠費爾蒙酒店之外，有著煤老板背書，手握大把現金的熹棠文旅，還在海棠灣低調摘地。
今年3月，熹棠文旅關聯的另一家企業，海南峰景智釀酒業有限公司，以4695萬元在海棠灣摘下一宗72畝的工業用地。
根據土地出讓要求，要在海棠灣打造紅酒智能釀造中心！
投資規模，2.2億元！
首創“智能釀造+熱帶農業”融合模式，深度挖掘海南熱帶水果風土特質，研發特色紅酒產品，推動消費從單一購物向“文化+本土特色體驗”升級。同時，項目將依托國際資源，定期舉辦紅酒文化節、國際品鑒賽事等活動。
一手做海棠灣的頂奢酒店，一手要在海棠灣做紅酒產業，現在又拉著萬億級資本巨頭中信信托，要在海棠灣搞大事。
手握超強現金的山西煤老板，海棠灣的布局野心，不可小視。
二.資本開始砸向海棠灣的信號出現了！
這是一場各取所需的資本布局。
背后的邏輯，也許是海棠灣的文旅，正成為資本眼中的香餑餑！
中信信托不是做慈善的，拿著大把鈔票只是為了給煤老板站臺，這些投資人的錢，是要找到能有未來兌現力的賽道投的，缺的是好項目，和好的操盤手。
今年開始，中信信托開啟自己的轉型，從傳統的融資類信托（借錢給房企開發）轉向做LP參與產業投資。
相比簡單粗暴的借錢給房企，中信信托做LP的模式，要對風險負責，可就更加挑項目。
反過來想：
一家3.79萬億AUM的行業龍頭，愿意把信托資金投進海棠灣文旅賽道，本身就是一種信號：
主流的資本，要吹響文旅投資的號角？
先看看，當下國內主流的投資風口，現在信托資本都在往哪里流？
AI、高端裝備、機器人、芯片、新能源…
中信信托今年的兩個案例，一個在蕭山，投的AI+醫療、AI+新制造、AI+應用、具身機器人、新能源等產業。
而五礦信托、交銀國信等頭部信托公司的投資，都砸向了硬科技和新材料等版塊。
很明顯，資本往哪里砸，哪里就是具有未來的新風口。
但大風口之外，也有小趨勢：
中信信托另一個LP投資，就選在了海棠灣，指向文旅資產板塊！
信托資金明明在瘋涌AI/新材料/硬科技，海棠灣文旅卻能在這種時代大潮中，搶到一杯羹，確實有幾把刷子。
資本不是賭運氣，而是選賽道。
海棠灣作為國內最熱門的旅游消費目的地，有著全國最頂級的商業、資源、政策的加持，地產+酒店等文旅的收益表現，已經無數次印證這個板塊投資回報的確定性！
中信信托的出現，釋放了一個資本開始砸向海棠灣的新信號，相比以往保利、中旅、華潤、方大、無憂傳媒等巨頭的重倉與加倉動作，資本入局的才能讓海棠灣的文旅這張餅，真正攤大了起來！
三.海棠灣文旅開始玩資本了！
這里，先解讀前面一個 疑惑，作為央企背景的信托公司，為什么中信信托布局海棠灣，會選擇一個煤老板的公司做GP？
海棠灣實景
邏輯其實也很簡單：
海南熹棠文旅在海棠灣砸下了十億級的真金白銀，相比中信信托而言，顯然更懂怎么在海棠灣獲取回報。
這次排位第一的信托公司+煤老板的組合布局，還有一個更深層次的信號是：
海棠灣文旅資產正在插上資本的翅膀！
近幾年，資產證券化、文旅類REITs的模式成為國家級層面定調的發展路徑。
2021年6月，國家發改委發出通知，旅游基礎設施首次納入REITs試點范圍。此后幾年，陸續發出重量級措施。
2026年，REITs的模式突然開掛！
4月，全國首單文旅類REITs——東方-平安-洛陽文旅隋唐洛陽城資產支持專項計劃在上交所成功發行，規模13.01億元。文旅景區類REITs從政策試點邁入實踐落地。
2026年5月，泰達航母持有型不動產ABS在上交所成功發行，成為全國首單文旅領域機構間REITs。
機構人士測算，2026年新上市REITs規模有望達到千億元量級。
文旅資產從"重資產持有"到"證券化退出"的通道，在2026年從"預期"變成了"實踐"。
2026年4月，全國首單文旅REITs落地；2026年6月，中信信托LP入局海棠灣僅差兩個月。
兩者之間有沒有直接的聯系，不得而知，只能懷著大膽假設的態度去分析，海棠灣文旅也可能，正在籌謀一種資本變局！
小易得到的消息是，同一時期，另一家國資資本巨頭也在觀望入場三亞。
再往遠看，復星旅文正在將三亞亞特蘭蒂斯酒店獨立上市（REITs路徑），未來，可能會有更多的文旅資產在海棠灣流動、重組、升級。
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