山西
太原近一年出現了二宗用地的“溢價”土拍。
一宗51%，一宗31%，這個現象引發投決口的從業人員思考——太原到底能不能拿地？
以宏觀市場看，太原主城區從年銷1000萬平到現在300多萬平降幅近70%，可謂市場走弱！
太原土拍規模從每年近萬畝到現在的千畝上下，主動成交的土地少之又少，可謂慘淡。
如此數據下行的市場，不僅讓眾多全國品牌房企望而卻步，對太原拿地布局打上了“封印”！
連續二三年對太原樓市研判中，太原樓評君一直在提個詞匯——持續分化。
它具體表現可被描述為：新房中更多比例走向改善、豪宅，維持市場低位成交，高位單價。
二手房走向剛需，成交庫存量大，成交難度大，成交量也在放大，只有價格跌跌不休。
其中二手房剛需不再表現在面積上，而是功能型，如150～180平舊規四居依舊屬剛需類。
住房改善需求客群回歸中產市民的住房更迭，被賦予其他的維度：
1，樓齡新凈。
2，新規產品。
3，公區強化。
4，地段中上。
5，低容低密。
6，物業升級。
于是改善類產品中，出現了一種奇怪的現象——地段不再是改善排序的第一位。
譬如金茂曉棠1.4萬+，金地華章1.4萬+，單純論地段金茂和金地所在板塊是支撐不足的。
然而他們依托產品+營銷+品牌效應，實現了跑量好價的市場表現，成為“溢價”明星改善盤！
于是我們思考：到底是什么原因能支撐太原這種弱勢城市的“溢價”土拍現象？
我們思考幾個宏觀的問題…
太原新房市場是否觸底？樓評君認為，根據板塊的人口和供地節奏看，可板塊有觸底。
比如三公里內，無尾盤在售，三年內無土拍，半徑三公里區域綜合人口數量30-50萬人，這樣的素質下，拿地可在100-150畝的規模是安全的，初期峰值年均去化50畝是沒多大問題的，典型項目如建投詩意汾河。
太原為什么新房售價和二手房出現“背離”走勢？新拿地改善該不該做小面積？
太原新房宏觀溢價來源于1.5萬以上準豪宅、豪宅項目成交拉動。如華潤瑞府、晉陽金茂府，中鐵建國樾府，保利龍城璞悅，龍城天珺等。
歸根到底，太原的頂部豪宅市場規模基本未變，在千畝星河灣延續十五年的營銷中，這部分市場成交量扛過了樓市上行和下行周期，維持不變，但這個分子（豪宅成交量）在分母（全市成交量）中占比出現了“倍增”現象。
其次新拿地核心優勢在于換代周期下，新規的刺激作用，就像電動汽車替代油車，并不一定是油車賽道“不好”，而是新事物更有吸引力。
回顧太原南城近年的改善盤，金茂悅的最小戶型、紫云府最小戶型，星河灣最小戶型，不符合項目定位秉性的產品往往需要“折價”處理。
新規下，120就是舊規的145，結合項目的實際和典型項目的實踐…
龍城璞悅暢銷為舊規145和新規156戶型，建投和悅是新規128-140戶型。
山鋼和當代注都是舊規，主力暢銷115-135之間，至于該不該做小戶型先思考定位在競爭市場的檔次，新規在高容用地100平左右的產品頗為雞肋，但依舊是華僑城板塊暢銷產品。
太原未來的拿地思考…
在房企不太積極拿地的市場下，國央企成為了市場的支撐的主要力量，底價成交為主。
在新規市場下，有一些地塊可能增加了競爭者，土地溢價有所回升，但市場基調依舊是“筑底”階段。2025年，晉城市場土拍出現了多宗土地溢價成交，這些溢價土地能否繼續支撐房企的野心在2026年或有知曉。
房地產雙軌制下，基礎保障房沒有土地成本是大勢所趨，希望在改善類土拍中，房企的拿地目標是：降低土地在房價的占比，擴大新規產品革新在房價的占比，推動好房子的建設。
樓評君最后有一個思考——
為什么溢價51%的土地開發產品層高僅有3.05米，而底價獲取土地的建投和悅龍城在限高的條件下依舊選擇了3.1米。
到底房企在土拍控價，產品加價和土拍加價，產品控本，那條路會走的更遠？
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