金亞斌北上，萬科北京的“生死時速”

北京戰(zhàn)區(qū)能否止跌回穩(wěn)、走出多年頹勢，將是金亞斌上任后的最大考驗(yàn)。

中房報記者 許倩 北京報道

萬科北京區(qū)域再次站在了十字路口。

近日，北京萬科企業(yè)有限公司迎來關(guān)鍵人事變動：萬科西北公司原總經(jīng)理金亞斌，正式調(diào)任北京萬科新一任總經(jīng)理，接替此前兼任該崗位的萬科執(zhí)行副總裁李剛，全面負(fù)責(zé)北京區(qū)域開發(fā)經(jīng)營、存量盤活與團(tuán)隊管理工作。

現(xiàn)年43歲的金亞斌，2008年通過萬科“新動力”校招入職，擁有18年體系內(nèi)完整歷練經(jīng)驗(yàn)，是典型的內(nèi)生成長型“萬科老兵”；李剛則是大股東深鐵集團(tuán)外派高管，擅長風(fēng)險管控與合規(guī)維穩(wěn)，但缺乏地產(chǎn)開發(fā)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)。此次調(diào)整，并非簡單的管理層輪換，更意味著北京萬科由國資派駐風(fēng)控管理模式，轉(zhuǎn)向內(nèi)部經(jīng)理人主導(dǎo)經(jīng)營脫困的重要信號。

萬科的調(diào)整動作不止于此。據(jù)知情人士稱，萬科正醞釀更深層次的組織變革。繼2025年8月撤銷五大區(qū)域平臺、實(shí)行總部直管16家地區(qū)公司后，下一步計劃進(jìn)一步縮減整合地區(qū)公司數(shù)量，并伴隨大規(guī)模高管輪崗及員工優(yōu)化。北京換帥，或只是這輪大調(diào)整的開始。

“救火型老兵”北上

此次管理層交接早有清晰鋪墊。

今年4月底，濟(jì)南萬科率先完成管理層更迭，時任董事長兼總經(jīng)理金亞斌卸任，由宋時九接任董事長、孫聯(lián)勝出任總經(jīng)理及法定代表人。彼時這場地方人事調(diào)整市場關(guān)注度不高，但現(xiàn)在回看，實(shí)則是集團(tuán)為核心戰(zhàn)區(qū)換帥提前完成的干部騰挪與崗位交接，為金亞斌北上履職掃清了銜接障礙。

緊隨其后，5月底，北京萬科完成工商備案信息調(diào)整，林曈不再擔(dān)任公司備案董事長、經(jīng)理職務(wù)，轉(zhuǎn)而保留董事身份，李愛東接任工商層面的董事長與經(jīng)理職務(wù)。此次變更僅為公司合規(guī)治理調(diào)整，不涉及實(shí)際經(jīng)營管理權(quán)更迭，屬于人事調(diào)整前期配套動作。多重鋪墊完成后，北京萬科正式完成經(jīng)營一把手交接。

作為萬科體系純內(nèi)生培養(yǎng)干部，金亞斌履歷扎實(shí)、風(fēng)格務(wù)實(shí)，貫穿工程、投資、城市經(jīng)營全鏈條。2008年他入職天津萬科，從基層水暖工程師起步，扎根工程一線積累實(shí)操經(jīng)驗(yàn)；2017年升任北方區(qū)域投資管理中心總經(jīng)理，統(tǒng)籌京津冀、山東、東北等全域土地研判與投資落地，短時間內(nèi)牽頭完成上百個項目投資審核，深度熟悉北方各城市市場底色。

2019年，金亞斌出任哈爾濱萬科總經(jīng)理，在東北樓市持續(xù)承壓的大環(huán)境下，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與營銷節(jié)奏，穩(wěn)住區(qū)域基本盤，任職期間累計創(chuàng)造銷售規(guī)模超百億元。

兩年后調(diào)任石家莊萬科總經(jīng)理，彼時石家莊萬科隸屬萬科北京區(qū)域。他帶領(lǐng)團(tuán)隊連續(xù)兩年銷售任務(wù)完成率位居原北京區(qū)域城市公司第一名，2022年以45.9億元登頂石家莊房企銷冠。

2024年，濟(jì)南萬科遭遇管理層變動，原總經(jīng)理肖勁因被相關(guān)部門調(diào)查離任，金亞斌臨危受命調(diào)任濟(jì)南，核心任務(wù)為穩(wěn)定團(tuán)隊、梳理歷史遺留問題。但受多重因素影響，區(qū)域銷售頹勢并未能扭轉(zhuǎn)，2024年萬科在濟(jì)南的銷售額為30.87億元，當(dāng)?shù)嘏琶谄摺?/p>

2025年9月萬科架構(gòu)大調(diào)整后，金亞斌調(diào)任西北萬科總經(jīng)理，管轄陜西、甘肅、寧夏、青海、新疆五省區(qū)業(yè)務(wù)。

兩年之內(nèi)，從濟(jì)南到西北，再到北京，金亞斌的身份實(shí)現(xiàn)三連跳，足見集團(tuán)對其逆境攻堅、存量治理能力的認(rèn)可。萬科內(nèi)部對他的評價是，“眼里有光、手里有活”，在地產(chǎn)行業(yè)普遍萎靡的當(dāng)下，還保持著難得的沖勁。

“他深耕萬科華北十余年，熟悉公司管理文化、組織架構(gòu)以及北京萬科現(xiàn)有團(tuán)隊，無需漫長磨合期，上任后可快速梳理團(tuán)隊分工、提振人員士氣，及時落地經(jīng)營整改舉措。”一位業(yè)內(nèi)人士評價稱。

但北京這場仗，遠(yuǎn)比他此前任何一次城市操盤都更為艱巨。

北京萬科深陷虧損

作為萬科集團(tuán)華北戰(zhàn)略核心城市，北京萬科曾長期穩(wěn)居北京房企第一梯隊，是集團(tuán)最重要的營收與利潤貢獻(xiàn)陣地之一。

毛大慶時代，北京萬科實(shí)現(xiàn)跨越式增長，2014年銷售額突破200億元、回款穩(wěn)居行業(yè)首位，奠定了萬科在北京樓市的標(biāo)桿地位。劉肖執(zhí)掌期間，公司繼續(xù)維持規(guī)模高位，持續(xù)深耕改善住宅賽道，品牌影響力雨市場話語權(quán)長期處于行業(yè)第一梯隊。

轉(zhuǎn)折點(diǎn)出現(xiàn)在2021年前后。

針對北京萬科及環(huán)京區(qū)域投資失誤，萬科董事會主席郁亮曾在2022年業(yè)績會上公開復(fù)盤道歉。2018～2019年，萬科判斷環(huán)京市場已處于周期底部，耗資32.34億元收購華夏幸福十個環(huán)京資產(chǎn)包。后續(xù)區(qū)域市場深度下行，項目價值大幅縮水，萬科為此計提高達(dá)25億元資產(chǎn)減值，直接導(dǎo)致2021年凈利潤大幅下滑，也成為北京萬科由盛轉(zhuǎn)衰的標(biāo)志性事件。

自此，北京萬科經(jīng)營壓力逐年放大。2024年，北京萬科營收526.61億元，同比下滑16.5%，全年銷售金額334.2億元，頹勢初顯。

2025年，也就是李剛兼任北京萬科總經(jīng)理、以風(fēng)控維穩(wěn)為核心的一年，北京區(qū)域經(jīng)營數(shù)據(jù)大幅走弱：全年營收同比暴跌53.4%至245.32億元；銷售額僅146.3億元，同比下滑56.2%；區(qū)域權(quán)益凈利潤虧損31.08億元，成為萬科體系內(nèi)虧損壓力最為突出的區(qū)域板塊。

北京萬科的虧損，屬于典型的歷史周期包袱集中兌現(xiàn)。一方面，2019～2021年市場高位獲取的大量高地價項目集中結(jié)轉(zhuǎn)，成本與售價嚴(yán)重倒掛，持續(xù)產(chǎn)生大額存貨減值；另一方面，環(huán)京資產(chǎn)減值余波尚未完全出清，持續(xù)拖累利潤表現(xiàn)。與此同時，北京樓市改善市場加速向頂豪產(chǎn)品迭代，萬科傳統(tǒng)改善產(chǎn)品線迭代滯后、差異化不足，疊加遠(yuǎn)郊大盤庫存量大、合作項目治理復(fù)雜、決策效率偏低等問題，項目去化持續(xù)承壓。

擺在新任總經(jīng)理金亞斌面前的，是萬科體系內(nèi)最難啃的經(jīng)營困局：高額存量減值包袱待消化、遺留合作糾紛待梳理、庫存結(jié)構(gòu)待優(yōu)化、團(tuán)隊經(jīng)營斗志待提振。

隨著萬科集團(tuán)新一輪組織變革開啟，萬科進(jìn)入減虧、盤活、修復(fù)經(jīng)營基本面的攻堅階段。北京戰(zhàn)區(qū)能否止跌回穩(wěn)、走出多年頹勢，將是金亞斌上任后的最大考驗(yàn)。