丁彥皓：美國與伊朗簽訂諒解備忘錄的關鍵條款是放開霍爾木茲海峽

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美國與伊朗所簽訂諒解備忘錄的關鍵條款是放開霍爾木茲海峽，遏制通脹，為美聯儲降息騰挪空間

文\丁彥皓-可信財商

一、美國與伊朗所簽訂諒解備忘錄根本不具備執行的現實基礎，更多是暫時停戰的不得已選擇

看完美國與伊朗所簽訂諒解備忘錄的所有條款后我的第一感覺就是“事若反常必為妖”，就是特朗普的一個權宜之計，并非真實的和解

以色列有句名言，“協議就是用來被撕毀的”，美國與伊朗所簽訂的諒解備忘錄在當前各方核心利益訴求與實力博弈的現實背景下毫無執行的意義，更多是為了滿足美國與伊朗的暫時性訴求而不得已的選擇

其實，縱觀整個備忘錄，真正有意義的條款就三條，即

1、 美國與伊朗承諾在最多60天內進行談判并達成最終協議，該期限經雙方同意可延長，關鍵詞是“延長”，直至美國中期選舉結束

2、 美國將立即著手解除對伊朗的海上封鎖及針對該國的任何干擾或阻礙行為，并將在30天內完全解除海上封鎖

3、 伊朗將盡最大努力做出安排，確保商船在60天期限內免費安全往返于波斯灣和阿曼灣之間，商船通行將立即啟動

其實，特朗普之所以頂著如此大的壓力，敢于火急火燎的簽訂這么一個“喪權辱國”條約的終極目的有二，即

1、 盡快暫停與伊朗的戰爭，平息美國社會的不滿，全力爭取中期選舉

2、 盡快放開霍爾木茲海峽，使原油價格回歸正常，降低美國的通脹，為美聯儲降息騰挪空間

二、伊朗通過封鎖霍爾木茲海峽推動了美國通貨膨脹的暴漲，大幅積壓了美聯儲降息的空間，這是特朗普斷然無法接受的

在這場美國與伊朗的戰爭中，特朗普以投機心理只想到了成功，并未考慮到一旦投資失敗后該如何收場，現在這場戰爭不但徹底的套牢了美國，而且將特朗普置于政治生命的死亡邊緣，最終迫使其不得不“壯士斷腕”

現在特朗普面臨的不僅僅是美國陷入戰爭困境，而是伊朗封鎖霍爾木茲海峽之后全球原油價格暴漲導致的美國通脹高企，打斷了美聯儲大幅降息的進程

在特朗普的執政計劃中，通過美聯儲大幅降息，實施寬松的貨幣政策，降低聯邦債務的本息兌付壓力以及資產泡沫推動的虛假繁榮，最終實現其政治目的

在特朗普一手將拒絕大幅降息的鮑威爾搞下臺，扶持支持其大幅降息的沃什上臺后，伊朗通過封鎖霍爾木茲海峽推動了美國通貨膨脹的暴漲，大幅積壓了美聯儲降息的空間，這是特朗普斷然無法接受的

6月18日，沃什主持上任后首場FOMC，選擇維持利率不變，并未滿足在其被提名時與特朗普達成的降息政治交易的關鍵就是因為5月美國消費者價格指數（CPI）同比上漲4.2%，明顯高于4月的3.8%，直接飆升至2023年5月以來的最高水平

而這一輪推高美國CPI的關鍵因素就是伊朗封鎖霍爾木茲海峽后導致的全球原油價格暴漲，降低這一輪美國通脹的關鍵不是美聯儲加息，而是打通霍爾木茲海峽，讓全球能源供給平衡

在原油價格高企的背景下盲目加息不但對降低通貨膨脹毫無意義，而且還會對受高能源價格拖累的美國經濟雪上加霜

由此得知，目前美聯儲加息絕無可能，但也不會在通脹高企的時刻大幅降息，選擇維持利率不變是最佳選擇，且沃什未宣布縮表，重申了保持銀行體系充裕準備金的政策，通過儲備管理購買（RMP）維持資產負債表規模穩定

三、接下來美國將會在特朗普與沃什的共同作用下形成新一輪的大幅貨幣寬松，最終結局就是通貨膨脹與資產泡沫

一直以來，沃什為了對外展示其與特朗普的關系的獨立性，并非基于妥協滿足其大幅降息的預期才獲取特朗普提名的政治交易算計，持續對外展示鷹派形象

但是特朗普之所以提名沃什的關鍵算計就是沃什上臺后一改鮑威爾對加息的抵觸，配合特朗普的政治算計大幅降息，形成貨幣寬松導致的虛假繁榮

美國的政治更多是勢力派系之間的交易，特朗普能夠上臺必然要獲得資本的支持，而資本支持其上臺后的唯一訴求就是大幅貨幣寬松，讓其能夠在包括美國在內的全球實施財富收割

但是，一直受制于鮑威爾派系的掣肘，降息進程遠不及預期，導致資本集團對特朗普極為不滿，現又逢中期選擇，特朗普為了獲得資本的再次支持，唯有暫時擱置與伊朗的戰爭，為沃什的大幅貨幣寬松騰挪空間，滿足資本的預期，取悅于全社會，贏得中期選舉，掌握絕對權力才是關鍵，至于美國的國家利益根本不用考慮

事實目前特朗普的一切利益算計就是贏得中期選舉，掌握絕對權力，但是實現這一算計的關鍵就是大幅降息，擴表，形成資產泡沫虛構的繁榮，取悅于資本，實現利益交易

這就意味著，接下來美國將會在特朗普與沃什的共同作用下形成新一輪的大幅貨幣寬松，最終結局就是通貨膨脹與資產泡沫

四、在特朗普與沃什主導下的美聯儲必然會引發全球的惡性通脹與資產泡沫，中國依然無法獨善其身，唯一能夠做的就是盡快高杠桿購置上海周邊附屬城市的房產

特朗普之所以在與伊朗的諒解備忘錄中讓步如此夸張，甚至不惜“喪權辱國”的算計無非有二，即

1、 暫時向伊朗妥協，立即達成和解，疏通霍爾木茲海峽，降低美國的通脹，為美聯儲的貨幣寬松與特朗普的中期選舉騰挪空間

2、 對軍工復合體展示“反常”，讓其堅信這就是個幌子，根本無法實現，一旦中期選舉之后繼續與伊朗死磕，實現軍工復合體的利益最大化

但是當前的美國已經深陷諸多泥潭無法自拔，內外交困的現實決定特朗普的一切算計都是天真的幻想，很難實現

事實目前能夠實現的就是美聯儲大幅貨幣寬松，降低聯邦債務本息的兌付成本與緩解美國內部的社會矛盾，為其國際博弈騰挪空間

這就意味著，在未來幾年內美聯儲必然會持續大幅降息，這是唯一確定的，其他的都受各類現實條件的限制，很難提前預判

尤其，這一輪美國在與伊朗的戰爭全面敗退后，美國通過收割全球轉移自身困境的難度系數呈指數級放大，最終不得不以透支美元的國際信用為代價，通過印貨幣解決美國所面臨的一切困境，但是不可否認美元依然是全球通用的國際貨幣，未有任何一個貨幣能夠替代美元

也就是說，在特朗普與沃什主導下的美聯儲必然會引發全球的惡性通脹與資產泡沫，中國依然無法獨善其身，必然會受這一輪美聯儲的貨幣寬松波及

事實中國也已經做好準備，試圖借助這一輪美聯儲的貨幣寬松出清前期發展所積淀的諸多頑疾，諸如包括地方政府、開發商以及社會在內的債務、讓高科技行業獲得低成本的資金，搶奪第四次工業革命以及完善中國的新基建等

對普通老百姓而言，唯一能夠做的就是盡快高杠桿購置上海周邊附屬城市的房產，搶奪這一輪全球惡性通脹與資產泡沫導致的財富再分配紅利

重倉青吳嘉高新區蘇州吳江園區的房地產，搶占上海、杭州與蘇州等核心城市發展紅利的外溢

文\丁彥皓-可信財商

一、持續的產業、資本與人才增量流入讓嘉興、湖州與蘇州的吳江地區的房地產基本面穩步大幅提升，最終成了當前最具潛力的投資點

最近兩年在房地產領域的投資主要鎖定在上海以西、無錫以東、蘇州以南以及杭州以北，準確的說也就是當年的吳越爭議之地

圖 上海以西、無錫以東、蘇州以南以及杭州以北地區

隨著蘇南浙北與上海的產業升級轉型的紅利釋放以及單位面積財富承載力導致的成本提高，不但當地的產業急速崛起，而且上海、杭州等核心城市的產業、人才與資本因追求高收益與低成本而持續規模化流入周邊附屬城市

在這一背景下，國家成立了張江長三角科技城、湖州南太湖新區以及青吳嘉高新區，全面承接上海、杭州等核心城市的產業、人才與資本外溢

持續的產業、資本與人才增量流入讓嘉興、湖州與蘇州的吳江地區的房地產基本面穩步大幅提升，最終成了當前最具潛力的投資點

圖 青吳嘉高新區對上海、杭州以及蘇州等核心城市產業、人才與資本外溢的承接

二、青吳嘉高新區重點發展數字產業、智能制造、綠色新材料三大戰略性新興產業及總部經濟、綠色科創服務兩大特色產業，形成“3+2”主導產業格局

過去三年，我在上述三地總共投資了2000多萬，基于目前的態勢能夠發現，基本面提升遠超我當時的預期，具備“戴維斯雙擊”之效

隨著這幾年上海青浦高新行業的全面崛起，尤其華為上海青浦研發中心（練秋湖研發中心）的正式運營，青吳嘉高新區的投資價值開始凸顯

圖 青吳嘉高新區示意圖

2023年7月31日青吳嘉高新區揭牌成立，2026年1月更名為“長三角青吳嘉高新技術產業開發區”，該高新區覆蓋青浦、吳江、嘉善三地，約為49.16平方公里，包括青浦園區、吳江園區、嘉善園區，重點發展數字產業、智能制造、綠色新材料三大戰略性新興產業及總部經濟、綠色科創服務兩大特色產業，形成“3+2”主導產業格局

2025年7月，青浦、吳江、嘉善三地分園揭牌，構建“一芯引領、兩廊帶動、三片協同、多點支撐”空間布局，其中上海青浦園區重點發展新一代信息技術、高性能復合材料產業，蘇州吳江汾湖子園做精高端裝備產業、做優綠色新材料產業，浙江嘉善姚莊子園打造泛華為產業園，推動三地產業差異化協同發展，依托環淀山湖科創走廊建設跨區域產業鏈創新鏈一體化園區

圖 青吳嘉高新區的科創產業布局

三、這一輪針對青吳嘉高新區的布局重點在蘇州吳江汾湖，搶奪蘇州與青吳嘉高新區吳江園區（汾湖子園）的發展紅利

由于在疫情之前我就已經在嘉善有房產投資，且這幾年在浙江投資過多，自然這一輪針對青吳嘉高新區的布局重點在蘇州吳江，搶奪蘇州與青吳嘉高新區吳江園區的發展紅利

這一輪布局青吳嘉高新區吳江園區的邏輯有五，即

1、 抱最牛地級市，江蘇經濟龍頭老大蘇州的大腿，獲取蘇州強勢發展的紅利,緊抓蘇州產業外溢機遇，承接其高端制造、集成電路、智能裝備等優勢領域資源

依托汾湖毗鄰上海的區位優勢，融入長三角一體化發展主軸,疊加國家級臨滬科創板塊政策支持，加速導入創新要素與優質項目,借力吳江雄厚的產業配套基礎與成熟供應鏈體系，降低企業落地成本

2、 搶奪未來的發展紅利，青吳嘉位居長三角最核心的位置，也是“臨滬”經濟圈中最具地理優勢的地區，2025年，蘇錫常、杭紹甬以及申嘉湖的GDP總額約為17.53萬億，且全為高科技產業，不但附加值高，而且發展可持續

青吳嘉高新區吳江園區位于長三角腹地的地理優勢決定其能夠持續承接來自周邊核心城市的產業、人才與資本的密集性涌入，不斷推高當地房地產的基本面，具有極大的投資價值

3、 人力、土地以及住房的成本遠低于周邊核心城市，在國家持續大規模基建投資的背景下，位于核心地區，且成本極低的優勢讓青吳嘉高新區吳江園區（汾湖子園）成為產業、人才與資本最佳的流入地之一，持續的增量流入導致該地區房地產的基本面大幅提升

4、 估值低，經過多年的深度回調，緊握汾湖“低成本、高潛力”的估值洼地特征,目前該地區的房價已經跌至極低的位置，且已觸底反彈

當前吳江園區住宅均價僅1.43萬元/㎡，不足上海青浦（3.8萬)與蘇州工業園區（4.2萬），具有極大的估值套利空間

5、 生態好，生活舒適，賺錢是為了過好日子，青吳嘉高新區的前稱為長三角生態綠色一體化發展示范區，2024年地表水優Ⅲ類斷面比例達96.2%、空氣質量優良天數比例86.1%，示范區河湖水面率?20.38%?，先行啟動區規劃目標?27.5%?；藍綠空間占比在水鄉客廳等重點片區達?約75%?，元蕩23公里岸線已全線貫通，建成“300米進公園、1公里見濕地”格局，記錄陸生高等植物666種、鳥類207種（含紅隼、黑翅鳶等24種國家二級保護動物），水生生物388種，生態質量指數（EQI）為48.13，屬“三類”

圖 青吳嘉國土空間總體規劃（2021-2035年）

目前已建立跨省域生態環境共保聯治機制，推出“水質無憂”保險、VEP（生態產品總值）核算、“兩山”實踐創新基地等轉化路徑，累計形成161項制度創新成果（61項全國推廣），整體已從“治污”邁向“提質增效”新階段

投資的關鍵是搶奪未來的發展紅利與生活福利，賺錢的目的是為了過好日子，房產投資既要追求投資價值，更要追求居住舒適度，對我這種三胎家庭不僅僅需要別墅的大面積住房，良好的教育外，更追求一種生態、宜居與健康的居住環境

青吳嘉高新區吳江園區能夠滿足四大現實需求，即

1、 良好的國際學校教育

2、 大面積、多房間的住房

3、 生態、宜居與健康的居住環境

4、 估值與基本面雙提升的“戴維斯雙擊”投資獲利機會

在這一背景下，選擇重倉青吳嘉高新區蘇州吳江園區的房地產，搶占青吳嘉高新區的發展紅利

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作者簡介：

丁彥皓 房地產經濟學博士、應用經濟學（投資學）博士后，專注資本市場，聚焦權益投資、資本運作、大宗期貨、期權以及宏觀經濟等領域的研究與投資，關注國際關系、歷史、哲學與宗教