首個(gè)“三折疊”戶型，開盤靜悄悄

2024年9月，華為推出三折疊屏手機(jī)MateXT非凡大師，截至2025年10月，銷售量突破50萬臺(tái)，成為高改折疊屏市場的爆款產(chǎn)品 。

地產(chǎn)界也有了“三折疊”產(chǎn)品?。

今年4月，位于成華區(qū)迎暉路旁的中旅·柏宸澐啟，打出“三折疊”概念，但與華為的三折疊手機(jī)不同，這個(gè)中旅旗下全國首個(gè)“柏宸”頂序項(xiàng)目，去化不算樂觀：

4月29日，中旅·柏宸澐啟取證，項(xiàng)目未進(jìn)行集中開盤，截止發(fā)稿時(shí)，網(wǎng)絡(luò)信息顯示，柏宸澐啟一批次取證的133套房源，有33套處于網(wǎng)簽狀態(tài)，剩余房源100套，網(wǎng)簽比例24%。

中旅·柏宸澐啟的開盤靜悄悄。

其實(shí)，如果真銷售了33套，并非一個(gè)羞于啟齒的業(yè)績單，但對(duì)照拿地時(shí)的高預(yù)期與產(chǎn)品線上的高定位，銷售數(shù)據(jù)與初衷之間的落差，還是值得作為當(dāng)前樓市的樣本進(jìn)行拆解。

全國首個(gè)“柏宸”系項(xiàng)目

柏宸澐啟位于成華槐蔭路399號(hào)，蜀都大道迎暉路段與槐蔭路交界處，項(xiàng)目東側(cè)以成華和悅廣場及中環(huán)路建設(shè)路段為界。

中旅·柏宸澐啟地塊情況

項(xiàng)目占地約50畝，地塊方正，容積率2.5，規(guī)劃了8棟23到25層的高層住宅，主力戶型175-233㎡，共計(jì)421戶，當(dāng)前銷售總價(jià)約600萬-1000萬元。

地塊南側(cè)靠近迎暉路側(cè)的三棟為建面約175㎡，中間分布兩棟為建面約233㎡，地塊北部的三棟則為建面約194㎡戶型。

在樓棟排布上，中旅摒棄了傳統(tǒng)的陣列式布局，采用了蝶形點(diǎn)式排布，這種設(shè)計(jì)能夠放大視野優(yōu)勢，但在緊鄰城市快速通道的地塊上，反而增大了樓棟迎向噪音與揚(yáng)塵的面積。

中旅·柏宸澐啟總平圖

有業(yè)內(nèi)人士指出，在前期的營銷推廣上，中旅·柏宸澐啟號(hào)稱攀成鋼板塊，擦邊高價(jià)值板塊提升項(xiàng)目關(guān)注度。對(duì)于部分沒有學(xué)區(qū)要求的攀成鋼置換客戶而言，可以作為一個(gè)選擇。

但實(shí)際上，蜀都大道迎暉段因?yàn)槭浅鞘兄鞲傻溃瑹o論從視覺還是到訪客戶心理上都會(huì)自然的與攀成鋼板塊劃分開來。

三折疊戶型備受爭議

在營銷推廣上，“三折疊”戶型是柏宸澐啟主打的賣點(diǎn)，但卻備受爭議。

所謂“三折疊”本質(zhì)上是每戶至少三個(gè)房間實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)角式落地窗（常見于端廳），這種做法，既能實(shí)現(xiàn)更多的飄窗贈(zèng)送，來對(duì)標(biāo)當(dāng)前新規(guī)2.0的戶內(nèi)空間標(biāo)準(zhǔn)，也能讓采光和視野更佳。

但由于項(xiàng)目大部分樓棟臨路，加上2.5的容積率、大贈(zèng)送下，樓棟排布更緊湊，三折疊戶型帶來了更直接的問題：一是整個(gè)戶型空間不規(guī)整，二是大開窗下的隱私性較差。

同時(shí)，這一概念過于抽象，缺乏精準(zhǔn)的產(chǎn)品語言支撐。購房者無法在第一時(shí)間對(duì)產(chǎn)品形成具象感知。說人話就是，不直接，需要翻譯。

中旅·柏宸澐啟建面約195㎡戶型圖

在實(shí)地看過樣板間的購房者那里，卻有不同評(píng)價(jià)：對(duì)視、缺角……這些與隱私、心理感受密切相關(guān)的詞，成為不少人看完樣板間后的最深印象。

甚至有網(wǎng)友戲稱，以前叫“缺角”，現(xiàn)在叫“三折疊”。

中旅·柏宸澐啟樣板間內(nèi)部實(shí)拍圖

800萬級(jí)的貼身肉搏，中旅有何優(yōu)勢？

中旅·柏宸澐啟銷售總價(jià)約600萬-1000萬元，套均總價(jià)達(dá)到800萬，這一總價(jià)段與已入市的華天龍湖·杉峯、華潤置地·華宸府等項(xiàng)目高度重合，與即將入市的中海·桐梓林萬宸、國貿(mào)·天樾宸頌、保利·天奕等項(xiàng)目的部分產(chǎn)品，也有價(jià)格重合。

這意味著，無論柏宸澐啟在產(chǎn)品創(chuàng)新上如何貼出新標(biāo)簽，它所在的，終究是一條已顯擁堵的賽道。

中旅·柏宸澐啟實(shí)拍圖

在這條賽道，中旅·柏宸澐啟的優(yōu)勢在哪里？

一方面，地處蜀都大道迎暉路上，雖有前面提到的主干道噪音，但相比區(qū)域內(nèi)其他住宅項(xiàng)目具備更好的昭示性。畢竟，能被看見很重要。

另一方面，從產(chǎn)品整體的設(shè)計(jì)到呈現(xiàn)，都看得出中旅的用力。

比如，用“全景玻璃幕墻+高定金屬線條+弧線石材”的曲面外立面；約4100㎡的會(huì)所等設(shè)計(jì)；以及將起始戶型門檻設(shè)置到175㎡，最大面積做到233㎡——這都是中旅在成都不曾有過的標(biāo)準(zhǔn)。

中旅·柏宸澐啟示范區(qū)實(shí)拍

三大挑戰(zhàn)，仍需時(shí)間檢驗(yàn)

行業(yè)鼓勵(lì)創(chuàng)新，“三折疊”戶型需要時(shí)間去檢驗(yàn)，但另外三個(gè)問題可能是它更需要去解釋說明的。

1、高成本。

有資深業(yè)內(nèi)人士在分析項(xiàng)目時(shí)提到，中旅·柏宸澐啟的定位和定價(jià)其實(shí)都是源于土地成本，總體來說，它的土地獲取時(shí)機(jī)不算好。但這部分成本轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)中時(shí)，購房者不一定會(huì)買單。

在中旅獲得這宗地后不久，幾乎在相同環(huán)線（中環(huán)路）上，中海以19300元/㎡的價(jià)格拿下即將入市的萬宸地塊，但這塊土地所在的板塊是成都人認(rèn)可度極高的桐梓林。

2、品牌知曉度。

中旅·柏宸澐啟緊鄰華潤置地的華宸府，且產(chǎn)品面積段和定位差距較小，每一個(gè)客戶會(huì)對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目做全面對(duì)比。但華潤置地深耕成都樓市多年，尤其是在萬象城周邊區(qū)域，其品牌價(jià)值會(huì)獲得客戶更多的認(rèn)可。

提到中旅投資，更多人第一時(shí)間想到的是其旅游業(yè)務(wù)，但它其實(shí)是總部在海南的地產(chǎn)公司。此前，中旅在成都推出的旗艦產(chǎn)品系為馥棠系，在城西落地了中旅·青羊馥棠和中旅·金沙馥棠，起始面積在130㎡左右，最大面積190㎡。

3、大面積會(huì)所面臨的后期運(yùn)營挑戰(zhàn)。

在中旅·柏宸澐啟規(guī)劃有約4100㎡的會(huì)所空間，據(jù)置業(yè)顧問稱這一空間為成都第三，據(jù)了解，項(xiàng)目后期的物業(yè)費(fèi)為6.98元/㎡·月。

然而，高配的大面積會(huì)所在銷售階段或許是好的展示道具，但項(xiàng)目交付后，卻可能轉(zhuǎn)化為運(yùn)營層面的現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。

主編：余鴿

編輯：陳齊美

圖片來源：成都商報(bào)資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

原創(chuàng)文章由成都商報(bào)房產(chǎn)部采寫，如需轉(zhuǎn)載，請(qǐng)后臺(tái)聯(lián)系授權(quán)，若擅自轉(zhuǎn)載，一訴到底